로버트 H. 넬슨 (Robert H. Nelson) 공공 정책 교수의 말에 따르면 콘도미니엄, 주택 소유자 협회 및 협동 조합은 1970 년에 미국 주택의 약 1 %만을 차지했지만 2010 년에는 6,000 만 개 이상의 주택 조합이 300 개가 넘었습니다 미국인, 미국 인구의 20 %. " 그는 "1980 년에서 2000 년 사이에 미국의 새로운 주택의 절반이 공동체 협회의 사립 거버넌스에 따라 지어졌습니다." (주택 소유자 협회에 대한 자세한 내용은 주택 소유자 협회에 관해 알아야 할 9 가지 사항 을 확인하십시오.)
Investopedia Markets : 금융 뉴스, 견적 및 통찰력을위한 최고의 원 스톱 소스를 탐색하십시오. HOAs는 안전 및 보안, 재산 관리 부족, 지역 불량 또는 지방 정부가 관리하지 않는 서비스 제공과 같은 전체 커뮤니티에 영향을 미치는 문제를 관리합니다. HOAs는 또한 주택 소유자에게 휘두르는 힘 때문에 주요 투쟁의 원천이 될 수 있습니다.
HOAs는 일반적으로 새로운 커뮤니티가 구축 될 때 개발자에 의해 형성된다. 많은 지역 사회에서 재산을 취득하는 조건으로 구매자는 HOA에 가입해야합니다. 결과적으로 많은 사람들은 특정 가정과 사랑에 빠졌기 때문에 HOAs가 무엇인지, 어떻게 작동 하는지를 제대로 이해하지 못하고 HOA에 합류하게됩니다.
주택 구입자와 주택 소유자가 HOAs의 복잡한 점을 이해할 수 있도록이 기사에서는 HOA가 어떻게 형성되고 운영되는지 설명합니다.
형성 단계
1. HOA 형성에 관한 현지 법률 및 조례에 대해 알아보십시오.자택 소유자 협회 설립을위한 법적 지침을 규정 한 주 재산 코드. 예를 들어, 텍사스에서는 부동산 코드 204 장에서 3 인위원회가 부동산 소유주 협회 (POA) 설립을 위해 탄원서를 작성해야한다고 말합니다. 위원회는 의무적 인 회원으로 POA를 작성하려는 공식 서면 통지서를 제출해야합니다. 하위 단위의 모든 기록 소유자에게 통보해야하며, 재산의 최소 60 % 소유자는 1 년 이내에 청원서에 서명하고 승인해야합니다. POA가 존재하면 별도의 청원 절차를 통해 제한을 만들 수 있습니다. 단,이 소송 절차에서는 하위 지 속성 중 최소 75 %의 소유자를 승인해야합니다. 2. HOA 설립을위한 법적 절차를 따르십시오.
HOA를 설립하는 과정은 HOA의 위치에 따라 다르지만 다음 단계가 필요할 것입니다.
LLC 또는 비영리 법인을 설립하여 사업 구조 수립
HOA의 운영 방식 및 주택 소유자가 준수해야하는 규칙을 설명하는 조항, 조건 및 제한 사항 (CC & R) 작성
향후 수정을위한 절차 수립 CC & R
- CC & R을 지역 사회 주민들에게 이해하기 쉬운 언어로 만드는 규칙 및 규정
- 정관 및 세칙 (회의 빈도, 투표 지침, HOA 선거 개요 등)을 작성 함. 지도자 및 기타 운영 절차)
- 자격있는 임원 / 이사 선출 (재무는 실제로 책을 보관하고 돈을 관리하는 방법을 이해해야 함)
- HOA를 설립하는 사람들이 부동산법 전문가가 아닌 경우, HOA 전문 지식을 가진 변호사를 고용하는 것은이 단계에서 건전한 결정이 될 것입니다.HOA는 그들이 도전을 받았고 합법적이지 않은 것으로 판명되면 규칙을 집행 할 수 없습니다. 좋은 변호사는 협회가 운영되면 법적 문제를 피하기 위해 HOA 지도자들이주의해야하는 주요 문제 (공정 주택 법 등)를 지적 할 수 있습니다. 연방, 주 및 지방 정부 규정은 HOA 규정보다 우선합니다. (변호사 선택에 대한 도움은
- 올바른 변호사 선정 방법
- 을 읽으십시오.)
3. HOA를 보호하십시오. 임원과 이사회는 HOA를 운영하고 감독합니다. 이 높은 수준의 책임과 함께 높은 수준의 위험이 따릅니다. HOA는 집주인이 고소하기로 결정하면 스스로 보호 할 방법이 필요합니다. 집주인은 왜 고소 할 수 있습니까? 캘리포니아 주 엘크 그 로브 (Elk Grove)에 거주하는 한 주민은 이웃 주차 규정에 대한 제안 된 변경 사항에 대해 HOA를 고소했습니다. 텍사스 휴스턴 (Houston, Texas)의 한 남자는이 지역에서 높은 범죄율에도 불구하고 집에서 도둑을 제거하기를 원했기 때문에 HOA를 고소했다. 공정한 주택 단체는 플로리다에있는 어린이가 건물에 살도록 허용하지 않기로 한 콘도미니엄 협회를 상대로 소송을 제기했습니다. 이사회 구성원은 HOA의 거주자에 대한 신념을 위반하여 고소 될 수 있으며 개인적으로 책임을 질 수 있습니다.
이사 및 임원 보험은 HOA를 운영하는 사람들에게 재정적 인 보호를 제공합니다. 합법적 인 방위 비용과 손해 배상을 모두 포함합니다. 그러나 의도적 인 위법 행위는 포함하지 않습니다. 감독, 임원 또는 재산 관리자가 HOA 자금을 횡령하면 직원 절도 보험이 협회를 보호 할 수 있습니다. 4. 회비 및 특별 평가를 수집하고 관리하며 건전한 재무 기록을 유지하십시오.
HOA는 기능하기 위해 돈이 필요하며, 그 돈은 지역 사회의 주민들로부터옵니다. 돈의 일부는 HOA의 행정부 (예 : 법률, 회계 및 관리 서비스)에 자금을 제공하지만, 대부분의 돈은 공동 영역의 유지를 향하여 나아 간다. 그것은 정원사 노릇을하는 서비스, 수영장 정비 및 가비지 수집을 지불 할지도 모르다. 돈의 일부는 매월 지출되며, 나머지는 예비 기금에서 제외됩니다. 때로는 HOA의 예비 기금에서 지불 할 수없는 막대한 비용이 발생할 수 있으며,이 경우 HOA는 주민들에게 특별 평가라고하는 추가 비용을 지불하도록 요구할 것입니다.
새로운 HOA는 자금 분석을 수행하고 각 재산의 소유자로부터 월 회비로 얼마를 징수 할 것인지를 결정하기위한 예산을 세울 필요가 있습니다. 이 분석은 커뮤니티 회원들이 지불해야하는 비용, 그 비용이 얼마인지를 기준으로합니다. 예비 기금에 할당되는 금액과 각 거주자가 소유 한 커뮤니티 재산의 비율. 또한 예비 기금은 HOA를 재정적으로 건전하게 유지하기 위해 관리 및 투자되어야합니다 (예 : 기금의 가치가 인플레이션에 대비하여 유지되어야 함). 5. 주택 소유자에게 정보를 제공하십시오.
회비를 납부하고 HOA의 결정에 영향을받는 지역 사회 구성원으로서 HOA의 활동 및 지역 사회에 영향을 미치는 모든 문제에 대해 거주자에게 알려야한다.HOAs는 모든 사람이 참석할 수 있도록 정기적 인 회의를 개최하고 사전에 충분한 정보를 제공해야합니다. 또한 이사와 임원을 선출하고 모든 사람이 투표 할 수있는 기회를 보장해야합니다. 지역 사회 뉴스 레터, 이메일 및 / 또는 웹 사이트는 집을 계속 유지하도록 도울 수 있습니다.
HOA 임원과 이사는 지역 사회 회의 회의록과 같은 활동에 대한 상세한 기록을 보관해야한다. 협회는 중요한 재정 정보를 지역 사회 구성원에게 정기적으로 공개해야합니다. 회원은 HOA 기록을 볼 권리와 요청시 접근 권한을 알고 있어야합니다. (HOA 또는 콘도 보드를 다루는 것에 대한 더 자세한 내용은
콘도 보드 다루기
를 읽으십시오.)
6. 규칙을 시행하고 불만 사항을 처리하십시오.
HOAs는 규칙 기반 커뮤니티이므로 수시로 커뮤니티 구성원이 위반하는 규칙을 시행해야합니다. 또한 HOAs는 거주자가 기존 규칙에 대해 불만을 처리해야하며, 거주자가 계속되는 문제를 해결하기 위해 추가되어야하는 느낌을 좋아하지 않거나 규칙을 정하지 못하게합니다. HOAS는 규칙을 신속하고 일관되게 시행해야합니다. 준수를 거부하는 주택 소유자는 벌금을 부과해야합니다. 주택 소유자가 준수를 거부하는 경우, HOA는 해당 계좌를 소장품으로 보내거나 주택 소유자를 고소해야 할 수도 있습니다. HOA는 선택적 시행을 피해야합니다. 즉, HOA 지도자 나 친구 인 지역 사회 주민들과 함께 즐겨 보지 않아야합니다. 편향된 행동은 소송을 초래할 수 있습니다.
전문 경영 회사를 고용하면 HOA의 임원 및 이사의 부담을 줄일 수있어 HOA의 지도자와 다른 지역 사회 구성원 간의 갈등의 잠재적 원천을 없앨 수 있습니다. 관리 회사는 많은 행정 업무를 맡을 수 있으며 규칙 시행 및 회비 징수와 같은 불쾌감을 처리 할 수 있습니다. 또한 부동산 관리 전문 지식을 활용하여 지역 사회의 원활한 운영을 보장하고 경험이 부족한 임원 및 이사가 저지른 실수를 방지 할 수 있습니다. 그러나 전문 관리 비용은 돈이 들며, 이는 주택 소유자의 매달 HOA 수수료가 더 많이 부과된다는 것을 의미합니다. 법 집행을위한 최악의 시나리오는 회비 또는 특별 평가 미납에 대한 주택 소유주의 압류를 포함합니다. 이 극단적 인 측정은 집주인과 HOA 사이에서 논쟁의 여지가있는 상황을 만들 수 있습니다. 압류는 부동산 가치를 떨어 뜨리며, 이웃 주민들에게는 좋지 않습니다. 7. 호스트 커뮤니티 모임.
HOAs는 엄격하게 비즈니스에 관한 것이지만 반드시 그렇게 할 필요는 없습니다. 가끔 재미있는 활동을 통해 HOA 회원들은 HOA 모임의 잠재적 인 적대적인 상황뿐만 아니라 친근하고 사회적 기반 위에서 서로를 알게됩니다. 이웃 사람들이 서로를 아는 경우, 지역 사회는보다 쾌적한 생활을 할 수 있으며, 갈등은 쉽게 해결할 수 있습니다.
결론
주택 소유자 협회를 구성하고 관리하는 일은 중요한 책임과 중요한 의미가있는 거대한 작업입니다.HOA에서 부동산을 구입할 것을 고려하고 있다면 협회의 회원 자격이 중요한 책임과 주요한 함의를 가지고 있음을 알아 두십시오. 구매하기 전에 무엇을 얻고 있는지 이해하십시오. (자세한 내용은
콘도 합병 : 소유권 문제
를 확인하십시오.)