휴가 주택, 임대 소득 부동산 및 퇴직 중 정착 할 장소가 5 년에서 30 년이든 점점 더 많은 사람들이 해외로 찾고 있습니다. 해외 소유 재산의 세제 혜택은 몇 가지 예외를 제외하고는 집을 소유하고있는 세제 혜택과 유사합니다.

재산 소유자가 미국 세법에서 얻는 이익은 부동산 사용 방법에 달려 있습니다. 예를 들어, 집에 사는 경우 일반적으로 모기지이자 및 재산세를 공제 할 수 있습니다. 재산을 임대 소득으로 사용하는 경우, 부동산 담보권 및 재산세와 재산 및 책임 보험, 수리 및 유지 보수 비용, 재산 유지와 관련된 지방 및 장거리 여행 경비를 차감 할 수 있습니다 .

미국 세법이 외국인 소유권을 취급하는 방법과 재산 판매에 대한 세금 영향을 확인하십시오.

개인 사용을위한 자산

주택을 임대가 아닌 다른 용도로 사용하는 경우 미국에서 두 번째 주택과 마찬가지로 모기지이자를 공제 할 수 있습니다. 이는 100 %의 당신이 $ 1까지 지불하는이자. 첫 번째 및 두 번째 주택에 의해 확보 된 1 백만 개의 부채 (총액 - 각 재산에 대해 1 백만 달러가 아님). 당신은 또한 당신의 두 번째 재산세를 공제 할 수 있으며, 그만큼 많은 재산을 소유 할 수 있습니다. 1 차 거주지와 마찬가지로, 본사 공제를 청구 할 수 없다면 유틸리티, 유지 보수 또는 보험과 같은 비용을 쓸 수 없습니다. 더 자세한 내용은 2 차 주택 소유자를위한 세금 공제 및 본국 세 공제 대상 자격 을 참조하십시오.

임대 부동산

부동산에 임대 소득이있는 경우 세금 규칙이 더 복잡합니다. 임대 규칙이 아닌 개인 용도로 매년 집이 몇 일 동안 사용되는지에 따라 다른 규칙이 적용됩니다. 일반적으로 다음 3 가지 범주 중 하나에 속하게됩니다.

1. 14 일 또는 그보다 적은 날 동안 집을 임대 합니다. 그 집은 IRS에 그 소득을보고하지 않고도 매년 최대 2 주 (14 박) 동안 다른 사람에게 임대 할 수 있습니다. 1 박당 5 달러에 임대하더라도 14 일 이상 임대하지 않는 한 임대 소득을보고하지 않아도됩니다. 주택은 개인 주택으로 간주되므로 임대료 손실이나 비용 지출이 아닌 표준 2 차 주택 규칙에 따라 모기지이자 및 재산세를 공제 할 수 있습니다.
2. 귀하는 15 일 이상 집을 임대하고 집을 임대 한 날의 14 일 (10 %) 동안 사용합니다. 이 경우 IRS는 주택을 임대 주택으로 간주하고 대여 활동을 비즈니스로 간주합니다.모든 임차 소득을 IRS에보고해야하지만 좋은 소식은 모기지이자, 재산세, 광고 경비, 보험료, 유틸리티 및 부동산 관리자에게 지불 한 수수료와 같은 임대 비용을 공제 할 수 있다는 것입니다. 국내 임대 부동산과 해외 거주 부동산 간의 주목할만한 차이점 : 귀하의 해외 부동산은 국내 거주 용 부동산의 경우 현재 27.5 년이 아닌 40 년 동안 감가 상각됩니다. 두 경우 모두 구조체 (건물)의 값만 감가 상각합니다. 당신은 토지의 가치를 감가 상할 수 없습니다.
3. 귀하는 14 일 이상 임대했거나 임대 한 총 일의 10 %를 사용합니다. 이 경우 귀하의 재산은 개인 거주지로 간주되며 개인 용도의 규칙이 적용됩니다. 모기지이자 및 재산세는 공제 할 수 있지만 임대 비용이나 손실은 공제 할 수 없습니다. 유의 사항 : 가족 구성원이 집 (즉, 배우자, 형제 자매, 부모, 조부모, 자녀 및 손자)을 사용하는 경우 공정한 임대 가격을 징수하지 않는 한 개인 일로 간주됩니다.

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부동산 판매

해외에서 집을 판매하는 경우 세금 처리는 미국에서 주택을 판매하는 것과 유사하며 부동산 사용 방법에 따라 다릅니다. 지난 5 년 중 2 번 이상 집에 거주 한 경우 주 거주 자격이 주어지며 최대 250,000 달러의 자본 이득 (결혼 한 납세자의 경우 최대 $ 500,000)을 판매에서 제외 할 수 있습니다. 귀하의 주 거주지가 아닌 경우에는이 기본 주택 판매 제외가 적용되지 않습니다.이 경우 귀하는 일반적인 양도 소득세를 납부해야합니다.

미국에서 임대 부동산을 판매하는 경우 1031 교환기 (동종 교환기라고도 함)를 만들 수 있습니다.이 경우 한 임대 부동산을 다른 부동산과 동일하거나 큰 가치로 교환 할 수 있습니다. 과세 표준. 많은 투자자들은 양도 소득세 납부를 피하기 위해 이러한 유형의 거래를 사용합니다.

국내 재산에 대한 세금 대우의 중요한 차이점은 미국의 재산은 해외의 모든 재산과 비슷한 것으로 간주되지 않는다는 것입니다. 미국의 섹션 1031은 국내 국내 및 외국을위한 교환 만 허용합니다. 미국 외의 모든 재산은 미국 이외의 유사한 재산으로 간주되므로 파나마 또는 파나마 또는 에콰도르 또는 코스타리카에서 다른 주택으로 파나마를 교환 할 수 있습니다.

이중 과세

해외에서 귀하의 집을 임대 주택으로 운영하는 경우, 부동산이 위치한 국가에서 세금을 납부해야합니다. 이중 과세를 방지하기 위해, 귀하는 미국에 납부 한 모든 세금에 대해 미국 세무 신고서에 세금 공제를받을 수 있습니다. 그러나 최대 허용 세액 공제가 있습니다 : 귀하는 지출을 공제 한 후 임대 소득에 대한 미국 세금보다 많은 금액을 공제 할 수 없습니다.

임대 소득세에 대한 세액 공제 이외에도 재산을 판매하고 외국에서 양도 소득세를 납부하면 외국 세액 공제를 청구 할 수 있습니다.

결론

해외에서 살 때 계획과 세부 사항을 세 심하게 고려해야합니다. 많은 국가에서 누가 자산을 소유 할 수 있고 어떻게 사용할 수 있는지에 대한 규칙과 규정이 있습니다. 해외 주택을 구입하는 경우, 귀하의 재산권을 보호 할 수 있도록 거래가 이루어 지도록하십시오. 미국에서는 주택 구입자가 소유권을 부여받습니다. 이 구별은 모든 국가에서 분명하지 않습니다.

또한 외국 부동산 소유자 인 경우 정확한 상황에 따라 여러 가지 미국 세금 양식을 제출해야 할 수도 있습니다. 예를 들어 해외에서 집을 빌려 임대료를 징수하기 위해 은행 계좌를 개설하는 경우 모든 계좌의 총액이 $ 10, 000 또는 그 이상인 경우 FBAR (Foreign Bank and Financial Accounts 보고서) 양식을 제출해야합니다 역년의 어떤 주어진 일든지. " 다른 양식에는 양식 5471 - 특정 외국 법인에 대한 미국인의 정보 반환 (귀하의 재산이 외국 법인에있는 경우); 및 양식 8858 - 외국 법인에 대한 미국인의 정보 반환 (귀하의 해외 자산이 외국 LLC에 보유되어있는 경우).

외국인 소유 및 세법은 복잡하고 때때로 변경되기 때문에 유능한 세무사 및 / 또는 미국 및 해외의 부동산 변호사와상의하여 보호하십시오.