부동산 투자자는 구매, 판매 또는 보유 결정을 내리기 위해 기본적인 평가 기술을 갖추고 있어야합니다. 부동산 투자 회사는 투자 결정을 내리는 데 도움이되는 정교한 평가 모델을 개발했습니다. 그러나 스프레드 시트 도구를 사용하면 개인이 대부분의 소득을 창출하는 부동산에 적절한 가치를 창출 할 수 있습니다. 여기에는 주거용 부동산으로 구입 한 주거용 부동산이 포함됩니다.

할인 된 현금 흐름 또는 자본화 방법을 사용하여 부동산을 평가하는 것은 주식 또는 채권을 평가하는 것과 유사합니다. 유일한 차이점은 현금 흐름은 제품 및 서비스 판매와 달리 임대 공간에서 파생된다는 것입니다. 어떤 투자자가 장래의 투자 기회를 통해 잡초를 제거하기에 충분한 만족스러운 가치를 창출 할 수 있는지 알아보십시오.

개별 평가

인증 된 평가가 완료되면 평가를 내리는 것이 불필요하다고 생각하는 사람들이 있습니다. 그러나 투자자의 평가는 몇 가지 이유로 평가와 다를 수 있습니다.

투자자는 세입자를 유치 할 수있는 부동산의 능력이나 세입자가 지불하고자하는 임대료에 대해 다른 견해를 가질 수 있습니다. 예비 구매자 또는 판매자로서 투자자는 부동산이 감정 평가사보다 다소 위험하다고 생각할 수 있습니다.

감정사는 별도의 가치 평가를 실시합니다. 여기에는 재산을 대체하기위한 비용, 최근 거래와 비교 가능한 거래의 비교 및 ​​소득 접근법이 포함됩니다. 이러한 방법 중 일부는 일반적으로 시장에 뒤 떨어지고, 상승 추세에서 가치를 과소 평가하고, 하락 추세에서 자산을 과대 평가합니다.

부동산 시장에서 기회를 찾는 것은 시장에 의해 잘못 평가 된 부동산을 찾는 것입니다. 이는 종종 시장 기대치를 능가하는 수준으로 부동산을 관리하는 것을 의미합니다. 가치 평가는 부동산의 진정한 소득 생산 잠재력에 대한 추정치를 제공해야합니다.

부동산 평가

부동산 평가에 대한 소득 접근법은 주식, 채권 또는 기타 소득 창출 투자를 평가하는 과정과 유사합니다. 대부분의 애널리스트는 할인 된 현금 흐름 (DCF) 방법을 사용하여 자산의 순 현재 가치 (NPV) 를 결정합니다.

NPV는 투자자의 위험 조정 수익률을 달성 할 수있는 현재 달러의 자산 가치입니다. NPV는 투자자의 요구 수익률 (RROR)에 의해 소유자에게 제공되는주기적인 현금 흐름을 할인하여 결정됩니다. RROR는 관련된 위험에 대한 투자자의 요구 수익률이기 때문에 파생 된 가치는 개별 투자자에 대한 위험 조정 값입니다. 이 값을 시장 가격과 비교하면 투자자가 구매, 보유 또는 판매 결정을 내릴 수 있습니다.

주식 가치는이자 쿠폰 지급을 할인하여 배당금, 채권 가격을 할인하여 파생됩니다.속성은 모든 비용이 임대 소득에서 공제 된 후 순 현금 흐름 또는 소유자가 사용할 수있는 현금을 할인하여 평가합니다. 부동산을 평가할 때 모든 임대 수익을 산정 한 다음 해당 임대를 집행하고 유지하는 데 필요한 모든 비용을 공제해야합니다.

모든 소득은 임대에서 직접 산정됩니다. 임대 계약은 임차인과 집주인 간의 계약입니다. 임대료 및 계약 상 모든 임대료 인상 (에스컬레이션)은 임차권 및 공간 및 임대료 할인 옵션에 대한 철자가됩니다. 또한 소유주는 재산 비용의 일부 또는 전부를 임차인에게 보상합니다. 이 소득을 징수하는 방식도 임대 계약서에 명시되어 있습니다.

• 풀 서비스리스
• 넷리스
• 트리플 넷 (NNN)리스

풀 서비스리스의 경우 임차인은 임대료 이외에 아무것도 지불하지 않습니다. 넷리스의 경우 임차인은 대개 부동산으로 이사 한 후 해당 기간 동안 비용 증가 부분을 지불합니다. 트리플 네트 임대에서 임차인은 모든 재산 비용의 비례 배분을 지불합니다.

임대 비용

• 관리 비용
• 자본 비용
• 임대 비용은 임차인을 유치하기 위해 필요한 경비를 말합니다. 리스를 실행합니다. 관리 비용은 유틸리티, 청소, 세금 등과 같은 자산 수준 비용과 재산 관리 비용을 참조하십시오. 소득이 적은 영업 비용은 순 영업 수익 (NOI)과 동일합니다. NOI는 재산의 정상적인 운영에서 파생 된 현금 흐름입니다. 현금 흐름은 NOI로부터 자본 비용을 뺀 값으로 계산됩니다. 자본 비용은 재산을 유지하기위한 정기적 인 자본 지출입니다. 여기에는 임대료 커미션, 임차인 개선 또는 향후 자산 업그레이드를위한 자본 준비금에 대한 자본이 포함됩니다.

평가 예

정기적 인 현금 흐름을 결정한 후에는 자산 가치를 결정하기 위해 할인 될 수 있습니다. 그림 1은 대부분의 자산 가치를 조정할 수있는 간단한 평가 설계를 보여줍니다. 가정

가치

가정	가치	소득 성장 Yr1-10 (g)	4 %
소득 성장 Yr11 + (g)	3 % > RROR (K)	13 %	비용 지출 비율
40 %	자본 비용	$ 10,000	반전 액면가 (Kg)
10 %	그림 1	1 년에 연간 임대 소득이 100,000 달러 인 부동산은 연간 4 % 씩, 연간 소득은 3 % 증가하는 것으로 가정합니다. 비용은 소득의 40 %로 추정됩니다. 자본 준비금은 연간 10 달러로 모델링됩니다. 할인율 (RROR)은 13 %로 설정됩니다. 10 년 동안 부동산의 수익 가치를 결정하기위한 자본화 비율은 10 %로 추정됩니다. 금융 용어에서이 자본 비율은 K-g와 동일합니다. 여기서 K는 투자자의 RROR (요구 수익률)이고 g는 예상되는 소득 증가입니다. K-g는 투자자가 요구하는 소득 수익 또는 소득에 의해 제공되는 총 수익의 금액으로도 알려져 있습니다.	10 년 동안의 부동산 가치는 11 년 동안 추정 된 NOI를 자본화 비율로 나누어 산출합니다. 투자자의 요구 수익률을 13 %로 가정하면 자본금은 10 %, 즉 K-g (13 % -3 %)와 같습니다. 그림 2에서 11 번째 연도의 NOI는 $ 88, 812입니다.주기적인 현금 흐름을 계산 한 후 할인율 (13 %)으로 할인 한 후 NPV $ 58, 333을 얻습니다.

Item

Yr 1 9 9 Yr 9 9 Yr 4 9 Yr 5 9 9 Yr 7 9 9 Yr 8 9 9 Yr 10 9 9 Yr 11 소득

100

104	108. 16 912. 49 <116> 116. 99 99. 67 999. 549 131. 609.96. 869 142. 339. 02 비용 999 -40 999 -41. 60 999. 26 9-45 999-46. 80 999. 67	-50. 62	-52. 64 9-54. 74	-56. 93 <99> -59. 21	순 영업 수익 (NOI)	60	62. 40 964. 896 999. 494 999. 194 <73> 73. 002	75. 924 794. 96.92. 116 <85> 85. 398	88. 812 999 자본금 -10 9 9 -10 -10 9 -10 -10 9 -10 -10 9 -10 -10 9 9 -10 현금 흐름 (CF) 5999 52. 409. 90 999. 49	60. 19 9 63 9 65. 92 999. 969 72. 12 999. 988 - Reversion 999 - 999 - 999 - 999 - 888. 12 999 - 999 총 현금 흐름 50 999 52. 409. 90 999. 49	60. 19 9 63 9 65. 92 999. 969 72. 12 9993. 배당 수익률 9 % 9 % 9 % 9 % 10 % 9 % 11 % 9 % 11 % 9 % 12 % 도 2는 수천 달러의 소득을 창출하거나 임대하는 자산을 가치있게하기 위해 사용될 수있는 기본 포맷을 제공한다. 임대 부동산으로 주거용 부동산을 구매하는 투자자는 임대료가 지불되는 구매 가격을 뒷받침 할만큼 충분히 적절한지를 결정하기 위해 평가를 준비해야합니다. 감정 평가사는 기본적으로 10 년 현금 흐름을 사용하기는하지만 투자자는 부동산 구입을 가정 한 가정을 반영한 현금 흐름을 만들어야합니다. 이 형식은 비록 단순화되었지만 복잡성에 관계없이 모든 속성의 가치를 조정할 수 있습니다. 호텔조차도 이런 식으로 평가 될 수 있습니다. 야간 룸 대여는 일일 임대로 생각하십시오.
매수, 매도 또는 보유	부동산을 구매할 때 투자자의 평가액이 매도인의 제안 또는 감정 된 가치보다 큰 경우 부동산을 RROR를받을 확률이 높게 구매할 수 있습니다. 반대로, 부동산을 판매 할 때 평가 된 가치가 구매자의 제안보다 적 으면 부동산을 매각해야합니다. 또한 평가 된 가치가 시장과 일치하고 RROR가 관련된 위험에 대해 적절한 수익을 제공하는 경우 소유자는 평가와 시장 가치간에 불균형이있을 때까지 투자를 결정할 수 있습니다.	가치는 누군가가 부동산에 기꺼이 지불 할 수있는 가장 큰 금액으로 정의 될 수 있습니다. 자산을 구매할 때 각 구매자가 사용할 수있는 다양한 금융 옵션이 있기 때문에 자금 조달은 부동산의 궁극적 인 가치에 영향을 주어서는 안됩니다.	그러나 이미 자금을 조달 한 부동산을 소유 한 투자자에게는 그렇지 않습니다. 선결제 처벌과 같은 금융 구조가 투자자의 판매 수익을 앗아 갈 수 있기 때문에 적절한 시간을 결정할 때 융자를 고려해야합니다. 이는 시장에서 더 이상 사용할 수없는 유리한 금융 조건을 투자자가받은 경우에 중요합니다. 기존의 부채를 통한 투자는 예상 판매 수익을 재투자 할 때 달성 할 수있는 것보다 더 나은 위험 조정 수익을 제공 할 수 있습니다. RROR를 조정하여 모기지 부채의 추가 재정적 위험을 포함시킵니다.	결론	구매 또는 판매 여부에 상관없이 의사 결정 과정을 지원할 수있는 정확한 평가 모델을 산출 할 수 있습니다. 모델을 만드는 데 관련된 수학은 비교적 간단하며 대부분의 투자자를 파악합니다. 현지 시장 표준,리스 구조 및 소득 및 비용이 다른 부동산 유형에서 어떻게 작용하는지에 대한 기본적인 지식을 얻은 후에 미래 현금 흐름을 예측할 수 있어야합니다.	위로 이동 : Dream House 또는 Money Pit? 집을 업그레이드하는 경우 필요한 것보다 많은 돈을 쓰지 않도록 알아야 할 사항이 여기에 있습니다. Zillow, 부동산 중개인, Redfin : 어느 것이 최고의 부동산 웹 사이트입니까? (Z, NWS) 은 Zillow, Realtor의 기능과 유용성을 비교합니다. com 및 Redfin 부동산 웹 사이트를 구입하거나 판매하고 연구를 수행합니다. 부동산 기획 변호사를 찾는 방법 3 가지 팁 | 부동산 계획이있는 Investopedia 은 필수적입니다. 여기에 부동산 기획 변호사를 찾는 법에 대한 정보가 있습니다. RocketLawyer의 조사에 따르면 자녀를 둔 미국인의 절반 이상이 의지를 갖고 있지 않습니다.