정통한 투자자를위한 가장 인기있는 대안 투자 중 하나는 부동산입니다. 부동산 투자 신탁 (REITS)과 사모 펀드 부동산 (PERE)은 인플레이션에 대비하여 보유 자산을 헤지하고 안정적인 현금 흐름의 잠재력을 기대하는 사람들에게 상대적으로 안정적인 자산 클래스에 노출되는 두 가지 기본 방법이 있습니다. 자금. 우리는 PERE 기금의 성격과 역사, 그들의 이익 및 그들이 REITs와 어떻게 겹치는 지 살펴 봅니다. (더 많은 것을 위해,보십시오 : 개인 주식 부동산에 투자하는 방법 & 부동산은 당신의 포트폴리오를 안정시킬 수 있습니까?)

사모 단독 부동산 펀드 란 무엇입니까?

Wharton School of Business의 Zell / Lurie Real Estate Center가 조사한 바에 따르면, 체납 된 유질 처분 재산을 취득하기 위해 "전쟁의 가슴"을 필요로한다는 사실을 알게 된 최초의 풀 ​​된 PERE 기금은 비즈니스 거물에 의해 창안되었습니다 1980 년대 샘 젤 (Sam Zell). Preqin Research에 따르면,이 선구 기업이 총 4 억 9000 만 달러의 자본을 조성했지만, PERE 부문은 2014 년 현재 관리 대상 글로벌 자산에서 7,420 억 달러로 성장했습니다.

이러한 인기 급상승은 PERE 기업들이 적극적으로 관리되고 있으며 헤지 펀드와 마찬가지로 관리 비용이 수백만 달러에 달하는 것으로 해석됩니다. 펀드 매니저 (또는 일반 파트너)는 총 확약 된 자본 PERE 매니저는 또한 투자자 (유한 파트너 또는 LP)와 함께 보통 3 ~ 10 %의 자기 자본 기여도로 투자하는 경향이 있으며 현재 회사에 투자 된 자본이 실질적으로 배치 될 때까지 추가 자금을 조성 할 수 없습니다 .

PERE 기업의 투자자는 일반적으로 제도적 (연금 기금, 기금 기금, 기금 등) 또는 고액 자산가입니다. 이 투자자들은 위험 및 수익률이 높고 일반적으로 3-8 년간 지속되는 다양한 부동산 관련 투자에서 일반 파트너의 재량에 따라 폐쇄적 인 "블라인드 풀"에 기부금을 모으고 있습니다. PERE 기업이 추구 할 수있는 잠재적 투자 전략은 다음과 같습니다.

확고한 위치에 다변화되고 위험 / 수익률이 낮으며 전통적인 자산 클래스 (사무실 공간, 소매점, 산업 및 다 가족 단위)를 추구하는 핵심 전략. 핵심 전략은 부채를 거의 또는 전혀 사용하지 않으며 LP를위한 지속적인 현금 흐름을 제공하기 위해 노력합니다.

Core-Plus 전략은 적절한 정도의 레버리지를 사용하며, 위험과 완만 한 경향이 있습니다.코어 플러스 자산은 덜 설립 된 지역에 위치 할 수 있으며 어떤 형태의 부가가치가 필요할 수 있습니다.

• 부가가치 전략은 중저가 위험과 수익을 제공하며 핵심 또는 핵심 플러스보다 높은 레버리지를 특징으로합니다. 부가가치 전략은 인수 자산의 운영, 재 임대 또는 재개발을 통해 가치를 창출하고자합니다.
• 기회 주의적 전략은 제대로 관리되지 않거나, 비어 있거나 쓸모없는 자산을 대상으로하는 고위험, 고수익 전략입니다. 이러한 전략은 매우 높은 레버리지를 사용하며 전체 회사 또는 자산 포트폴리오를 인수하거나 완전 개발 또는 전환 프로젝트가 필요할 수도 있습니다. Mezzanine Lending / Distressed Debt는 차용인 채무 불이행시 기본 자산 소유에 익숙한 기업이 사용하는 전략으로,이 전략에 관여하는 회사가 발행 한 대출은 기존의 대출보다 적극적인 조건을 가지고 있기 때문입니다.
• 기금은 제 3 자 관리 PERE 회사에 투자하는 자금으로 대규모의 독점적 인 회사에 대한 접근을 원하는 소규모 투자자에게 다양한 투자 솔루션을 제공합니다.
• PERE에 투자하는 혜택
• 앞서 언급 한 바와 같이 PERE 자금은 일반적으로 기관 투자가 및 고액 자산가들에게만 제공됩니다. 그러나 일반 대중은 The Blackstone Group LP (BX
• BXBlackStone Group LP33. 03 + 0.43 %

Highstock 4와 같은 회사를 통해 공개적으로 거래되는 사모 펀드를 통해 PERE에 노출 될 수 있습니다. (APO

APOApollo Global Management LLC 31. 11-0.58 % Highstock 4. 2. 6 와 함께 작성)와 Carlyle Group LP CGCarlyle Group LP22.25-1.33 % Highstock 4. 2. 6 로 작성). 활발히 관리되는 본질 때문에 PERE 펀드는 정통한 경영진이 실적이 저조한 부동산을 찾아서 가치 창출을 통해 투자자 부를 창출 할 수있는 기회를 제공합니다. 또한 PERE 펀드의 사적 특성 때문에 공공 주식 시장에 내재 한 썰물과 흐름에 대해 걱정할 필요없이 관리 팀이 일상 업무에서보다 직접적인 의견을 제시 할 수 있습니다. 또한이 개인적인 특성으로 경영진은 다양한 부동산을 세분화하거나 결합하고 여러 가지 기준 (지역, 유형 등)으로 기존 부동산 포트폴리오를 판매, 융자 또는리스하는 등의 다양한 전략을 추구 할 수있는 유연성을 제공합니다. PEREs 대 REITs PEREs의 실적은 공개적으로 거래되는 상대방 인 REITs와 종종 비교됩니다. 일부 투자자들은 REIT의 공개 시장에 대한 투명성, 유동성 및 책임성에 더하여 PERE의 능동적 관리와 함께 잠재적 인 알파 공급원을 기꺼이 포기하려고합니다. 부동산 투자 신탁 협회 (NAREIT)의 2010 년 연구에 따르면 미국 REIT 시장 및 사모 펀드 부동산 펀드의 17 년 5 년간의 데이터를 비교 한 결과, 공공 REIT는 핵심 REIT가 전체 시장주기.그러나 사이클의 강세시기 (최저점까지)에서 기회 주의적 펀드는 peak-to-peak 기간이 단축됨에 따라 REITS보다 REITS를 능가하는 경향이 있음을 발견했습니다 (핵심 및 부가가치 펀드는 계속되었지만 지연). 아래의 그림 1은 1989/1990에서 2007/2008 기간에 걸친 PERE 펀드와 REIT의 순 수익률을 보여줍니다. 프리미엄 " /> 또한 REIT가 더 높은 수익률과 단기 변동성을 경험했다는 개념과는 달리, 투자 및 연금 유럽의 2009 년 기사에 따르면 PERE 수익률이"매끄러 워지고 " 주식과 같이 매일 같이 개인 부동산과 REIT 간의 상관 관계가 유의미하게 높고 시간이 지남에 따라 증가하는 것으로 나타났습니다. 리스크 - 리턴 스펙트럼의 모든 지점에서 더 효율적인 프론티어를 창출하기위한 두 가지 자산 클래스 포함 (Exhibit B) Exhibit B는 REIT와 PERE가 모두 포트폴리오에 추가되면 리스크 조정 수익률의 증가를 강조합니다 (자세한 내용은 REIT와 함께 다각화하는 방법 참조).

자산 관리 : 공공 및 민간 부동산 : BNY Mellon Asset Management

결론

부동산으로 다각화하고자하는 투자자를 위해 사모 펀드 부동산 펀드는 부동산에 대한 투자 기회를 얻는 좋은 방법입니다. 이 자산 클래스. REITS만큼 유동적이지 않거나 투 명하지는 않지만 경험이 풍부하고 검증 된 경영진에 의해 지목 된 PERE 펀드는 레버리지에 대한 과도한 의존없이 징계되고 집중된 투자 전략에 따라 높은 위험 조정 수익률을 제공 할 수 있습니다.