부유층 투자자가 모기지이자보다 높은 수익률을 올릴 수있는 현금을 확보하고자하는 경우,이 대출은 덜 풍족한 주택 소유자가 실제로 살 수없는 주택을 구매하는 대신에 사용되었습니다. 여기서 우리는 왜 이러한 대출에 의존하는 것이 심각한 문제가 될 수 있으며 ARM과 함께 오는 위험을 피할 수있는 방법을 설명합니다.

문제의 정량화
앨런 그린스펀 (Alan Greenspan) 전 연방 준비 제도 이사회 (FRB) 의장은 2005 년 초에 다음과 같이 논평했다. "사람들은 가격을 지불 할 수있게되면서 집." 특히 샌프란시스코 만 지역에서 2003 년 이후 구입 한 주택의 50 % 이상이이자 전용 대출로 구입 한 캘리포니아 (국가에서 가장 비싼 부동산 중 일부를 자랑하는 국가)보다 상황이 더 명확하지 않습니다. LoanPerformance에 따르면.

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미국의 주택 붐으로 인해 가격이 급등했다. FHFB (Federal Housing Finance Board)가 발표 한 자료에 따르면 일반 주택의 구매 가격은 현재 $ 283, 800입니다. 일반적으로 대부분의 주택 소유자는 주택 가격이 2 ~ 2.5 인 주택 담보 대출을 신청할 수 있습니다 연간 소득. 이 공식에 따르면, 그 집을 구입하고자하는 가족은 $ 113, 520 및 $ 141, 900 / 1 년 사이에 $ 283, 800 주택을 구입해야합니다. 실제로, 미국 인구 통계국 (US Census Bureau)은 2003 년 (데이터를 사용할 수있는 가장 최근 연도)의 평균 가구 소득은 43 달러, 318 달러라고보고합니다.

숫자를 살펴보면 평균 소득을 벌어들이는 가구가 "평균적인"주택을 구입할 여력이 없다는 것이 즉각적으로 드러납니다. 이러한 장애물을 극복하기 위해 주택 구매자의 수는 변동 금리 모기지로 전환했습니다. 이러한 모기지는 고정 금리 모기지를 통해 제공되는 금리보다 낮은 초기 금리를 제공합니다. 낮은 비율은 조정되기 전에 일정 기간 (종종 1, 3, 5, 7 또는 10 년) 동안 보장됩니다. 단기 이자율이 상승하면 모기지 대출 기관은 자본 비용 증가를 반영하여 금리를 인상 할 것입니다. (모기지 처리 방법에 대한 자세한 내용은

모기지 페이먼트 및 아메리칸 드림 또는 모기지 악몽? 참조) ARM이 위험한 이유

최저 임금으로 최대 주택을 마련 할 수 있기 위해서는 ARM이 불편을 겪을 수 있습니다. 구매 전에 조정 비율이 완전히 공개되지만 많은 구매자는 향후 영향을 고려하지 않습니다. 이것은이자 전용 모기지의 경우 특히 그렇습니다. 다른 ARM과 마찬가지로이자 전용 모기지는 지불금이 대출이자만으로 구성된 일정 기간을 제공합니다.주택 소유자는 낮은 지불의 혜택을 얻지 만, 대출 금리는 미래에 상승 할 수 있으며, 대출 원금도 상환해야합니다. 최종 결과는 추악 할 수 있습니다.
예를 들어 6 %의 이자율로 150,000 달러의이자 전용 대출 (5 년 ARM)을 사용하면 월 750 달러 (($ 150, 000 * 0.06) / 12 = 750 달러)를 지불하게됩니다. 그러나 5 년 후, 당신은 교장 선생님의 상환을 시작해야 할 것입니다. 동일한 이자율을 가지기에 운이 좋았다고해도 지불액은 966 달러가 될 것입니다. 대출 기간이 이제 겨우 25 년이기 때문에 한달에 45

계산

여기에 계산의 내역이 있습니다. 여기서 m 는 월간 배합 비율, k 은 모기지의 이자율, X (999)는 매월 지불이다 : (1 + m) 9999 = [1+ k / 2] 9999이므로, (1 + m) 1 + k / 2] 999 = 1 +. 우리는 월별 지불액을 구할 수있다. X : $ 150,000 = X * [1 /. $ 966. 45. 참고 :이 계산에 사용 된 기간 수는 모기지에서 연간 12 개월의 시간과 25 년을 곱한 것과 같습니다. 대부분의 모기지 대출 기관은 웹 사이트에 모기지 계산기를 제공합니다 모기지 대출 기관이 적절한 계산기를 제공하지 않으면 모기지 계산기를 확인하십시오. 교장이 모기지에 남은 돈, 이자율 및 모기지에 남은 연수를 계산하여 계산합니다. 예를 들어, 원래 6 % 이자율이 1 % 상승한 경우, 지불 방법은 $ 1, 060입니다. 17. 비교하려면 기존의 30 년 고정 금리 대출을 사용했다면 지불액은 $ 899 였을 것입니다 .33 - 와 (대출 비교 정보에 대한 더 자세한 정보는 모기지 : 고정 이자율 조정 e- Rate .) ARM이 이익을 얻는 ARM조차도 가치있는 도구가 아니라는 말은 아닙니다. 몇 년 이상 부동산에 머물 계획이 없다면 ARM은 합리적인 가격에 살기 좋은 곳을 얻을 수 있도록 도와 줄 수 있습니다. 풍요롭고 투자에 정통하다면 ARM도 훌륭한 도구가 될 수 있습니다. 6 % 이자율로 1 백만 달러짜리 모기지에이자 전용 모기지를 발행하면 30 달러 고정 금리 모기지의 경우 5 달러, 995.51 달러가 지급됩니다. 그것은 다른 곳에서 일할 수있는 월간 거의 $ 1,000입니다. 그러나 이것은 부유층에게 좋은 전략 일 수 있지만 평균 주택 소유자는 일반적으로 한 달에 몇 백 달러 만 절약하고 아마도 저축을 주택 수익의 위험과 부족으로 만드는 투자 수익으로 전환 할 수단이 없을 ​​것입니다 노력할 가치가있는. 결론 - 트러블 피하기 상승하는 금리 환경에서 ARM을 인수하는 것은 의심스러운 전략이며이자 전용 ARM을 꺼내는 것은 특히 위험 할 수 있습니다. 형평성을 구축하지 않으므로 재 융자 할 때 지불금이 증가 할 가능성이 있습니다.주택 소유와 관련된 열, 수도, 전기 및 기타 비용을 추가하면 비용은 신속하게 완만 한 예산을 압도 할 수 있습니다. 문제를 피하려면 보수적 인 방법을 사용하십시오. ARM이없는 경우 상승하는 금리 환경에서 인수하지 마십시오. 당신이하고 당신은 곧 집을 갚을 계획이없는 경우, refinancing 고려하십시오. 또한 많은 대출 기관이 귀하의 총소득의 최대 40 %까지 대출을 해주 겠지만 신중한 대출자는 귀하의 주택에 대한 원금,이자, 세금 및 보험이 총소득의 28 %를 초과하지 않도록해야합니다. 어떤 경로를 선택하든 조사를 수행하고 모기지를 관리하고 주택 담보가 관리하지 않도록 현명하게 계획하십시오. 결국, 미리 경고합니다. 서브 프라임, 변동 이자율 모기지 및 서브 프라임 붕괴에 대한 원 스톱 샵의 경우 서브 프라임 모기지 를 확인하십시오. 자동차 대출에서 이자율이 어떻게 작용 하는가 알아야 할 3 가지 사실 - 가장 좋은 거래를 얻기 위해 위기를 맞을 몇 가지 숫자. 낮은 금리로 장기간 자동차 대출을 받으면 월 예산이 예산 집행 수준 이하로 유지 될 수 있지만 이는 좋은 선택 일 수 있습니까? 어떻게 더 높은 이자율이 401 (K)에 영향을 미치는가 여기에 금리 상승이 401 (K)에 어떻게 영향을 줄 수 있는지가 나와 있습니다. 금리는 경제 전반과 특히 주식과 채권 시장에 중요한 영향을 미친다. 시간 이자율이 너무 높으면 어떤 조치를 취해야합니까? 회사의이자 이자율이 너무 높다고 생각할 수있는 이유와시기, 그리고이 문제를 해결하기 위해 어떤 조치가 취해질 수 있는지 알아보십시오.