연방 준비 은행의 정책 회의만큼 많은 경제적 사건들이 주목을 받는다. 모든 사람들은 연준이 금리를 전례없이 제로 - 바운드 체제로 끌어 올릴 것인지 그리고 잠재적 인 낙차가 될 것인지를 알고 싶어한다. 주택 매매는 특히 흥미 롭습니다. 부분적으로 주택 판매는이자 수준에 의존하기 때문이며 부분적으로는 지난 경기 침체를 촉발 한 주택 시장 붕괴 때문이었습니다.

직접 또는 간접적으로 금리 인상은 주택 담보 대출자에게 영향을 미칩니다. 이것은 월간이자 지급이 즉시 증가하기 때문에 변동 금리 모기지 (ARM)를 가진 사람들에게 가장 분명합니다.

연방 기금 금리는 2008 년 이래로 0 또는 0에 가까우며 미국의 최저 모기지 금리로 해석됩니다. 2014 년 중반에서 2015 년 중반 사이 평균 30 년 고정 대출은 4 % 미만으로 정산되었습니다. 주택 구매자는 오래 동안이 값싼 것을 결코 보지 못했고 많은 현재 주택 소유자는 매력적인 새로운 요금으로 재 융자 할 수있었습니다.

상승하는 금리는 구매자와 판매자에게 영향을 미치는 저속 모기지 시장을 저해 할 수 있지만, 다른 방식으로는 그렇습니다. 일반적으로 구매자는 월간이자 지불이 감소하기 때문에 금리가 낮을 때 구매자가 더 비싼 가정을 살 수 있습니다. 요금이 올라감에 따라 구매자들은 적어도 초기에는 비싼 시장에서 밀려났다. 너무 많은 구매자가 시장에서 가격을 책정하면 가격이 하락할 것입니다.

연방 준비 제도 이사회를 비롯한 현대의 중앙 은행들은 경제 순환 돈의 양을 변화시킴으로써 금리에 영향을 미친다. 이것은 일반적으로 자본 시장에서 기준 금리를 형성하는 미국 재무부 채권의 매매를 통해 발생합니다. Fed가 경제에서 이자율을 올리고 싶어한다고 가정 해보십시오. 재무부의 도움으로 연방 준비 은행은 Treasurys를 시장에 판매합니다. 투자자 (주로 은행, 정부 및 기타 대형 기관)는 Treasurys를 현금으로 구매하며 현금은 Fed의 대차 대조표에 있습니다.

Fed 대차 대조표상의 현금은 더 이상 경제에 유통되지 않아 효과적으로 화폐 공급을 줄입니다. 더 많은 Treasurys가 시장에 나와서 Seller를 위해 경쟁하고 있으며 Treasurys의 가격을 매기는 데 현금이 더 적습니다. 두 요인 모두 재무부의 가격을 억제하여 수익률을 높입니다. 재무부 채권은 시장에서 수익을 얻는 가장 안전한 방법이므로 다른 모든 상품 (예 : - 모기지 포함 - Treasurys로부터 투자자와 대출 기관을 유인하기 위해 추가 수익을 추가해야합니다.Treasurys의 수익률이 오르면 다른 경제 비율도 그렇게됩니다.

상승하는 이자율 및 차용 비용

금리 인상은 돈을 더 비싸게 만들고, 주택 구매자는 거의 모든 주택 구입에 대해 주택 담보 대출을 사용합니다. 담보 대출은 여러 단계의 전망을 가지고있는 경향이 있으므로 대출 기관은 연준이하기 전에 금리 인상을 시작할 것 같다. 어쨌든 금리 인상이 결국 올 것이라는 점을 대금업자는 알고있다.

시간이 지남에 따라 퍼센트 포인트의 절반이 큰 차이를 만듭니다. 구매자가 30 년 동안 3.92 % (대략 2015 년 9 월 평균 시장 금리)로 $ 250, 000 대출을 받았다고 가정하십시오. 그의 월별 지불액은 약 1 달러 182 달러가되어야하고 그의 모기지 총 비용은 약 425 달러가 될 것으로 예상됩니다.

그러나 이자율을 4.42 %로 변경하면 월별 지불액이 $ 1, 255. 이것은별로 좋아 보이지 않을 수도 있지만 모기지의 총 비용은 $ 451,000를 초과합니다.

상승하는 금리 및 주택 가격

Fed 금리 인상으로 자금 조달이 더 비싸지 만, 주택 가격에 어떤 영향이 미치는지는 분명하지 않습니다.

주택 가격과 금리 인상 간에는 역사적으로 엄격한 상관 관계가 없다. 주택 가격과 국내 총생산 (GDP) 성장 간에는 훨씬 더 나은 상관 관계가 존재합니다. 새로운 주택에 대한 수요는 경제가 허밍 할 때 증가하는 경향이 있습니다.

상승하는 금리는 두 가지 방법으로 모두 무너질 수 있습니다. 많은 예후 전문가들은 금리 상승이 비정상적인 경제를 흔들어 놓을 것이므로 주택 구입에 대한 수요를 떨어 뜨릴 것이라고 우려하고 있습니다. 이를 더 많은 자금 조달 조건과 결합하면 주택 가격이 하락해야한다는 것을 쉽게 예측할 수 있습니다.

그러나 적어도 1980 년대 중반 이후 상승하는 이자율은 정상적으로 건강한 경제와 맞먹습니다. 이것은 시장에있는 더 많은 구매자, 더 많은 주택 건설과 더 높은 가격을 의미합니다.

주택 구입자를 열망하는 것은 Fed 정책과 관련해서는 지나치지 말아야합니다. 금리가 완만하게 올라가 더라도 2015 년 말이나 2016 년 초반에 0.25 포인트 인상이 예상되는 경우 대부분 차입 비용은 사상 최저치에 가깝습니다. 물론 구매자의 수입이나 집이 좋은 이웃인지 등 중요한 고려 사항이 많이 있습니다. 결국 소액의 인상은 구매 결정에 미미한 영향을 미쳐야합니다.

결론

프레디 맥 (Freddie Mac)에 따르면 2015 년 8 월 평균 30 년 고정 금리 모기지는 3.91 %였다. 이는 2012 년 말 최저치 인 3.35 %를 상회하지만 여전히 역사적인 수준보다 훨씬 낮습니다. 2010 년 평균 4.9 %, 2005 년 5.7 %, 2000 년 8. 05 %, 1980 년 13.74 %를 고려해보십시오.

비싼 호황을 누리고있는 부동산 시장에서 주택 구매자가 찾고 있다면 , 샌디에고, 덴버, 댈러스 또는 샌프란시스코와 같은 연방 준비 은행은 연준이 더 높은 금리를 목표로하기 전에 더 낮은 금리로 고정하기위한 추진력이있을 수 있습니다.

상승하는 금리는 장기적으로 (25 년과 30 년) 더 큰 차이를 만들어 내지 만 월별 영향은 미미한 편입니다. 야심 찬 구매자가 장기간 주택에 머물지 않을 가능성이 높다면 이자율은 훨씬 덜 중요합니다.

상승하는 이자율은 2007 년과 같은 다른 버블 버블 버블의 가능성을 줄입니다. 장기적으로 집주인이 안정적이고 상승하는 환경을 유지하는 것이 더 안전합니다. Fed 하이킹의 경제적 영향을 예측하기는 어렵지만, 역사가는 금리가 낮을 때 자산 거품이 형성된다는 것을 보여줍니다.