주거용 부동산이나 투자 부동산으로 사용할 주택 구매에 관심이 있는지 여부에 상관없이 해당 부동산은 현재 임차인이 거주하고있을 가능성이 있습니다. 그렇다면 구입을 결정하기 전에 고려해야 할 몇 가지 사항이 있습니다. 세입자 권리, 집주인 의무 및 세입자가있는 주택을 구입할 때 위험을 제한하는 방법에 대한 간략한 소개를 읽으십시오. ( 임대 소유주의 찬반론 참조)

세입자 권한

우선 부동산 판매로 임차인 임차 조건이 변경되지 않는다는 것을 이해하는 것이 중요합니다. 소유권 이양이 라 할지라도 "땅과 함께 달린다"는 뜻의 유산과 그 밖의 성약과 마찬가지로 그들은 소유주가 아닌 땅에 묶여있다. 테이크 어웨이 (takeaway) : 부동산을 구매하기 전의 임대 계약은 귀하가 계약을 체결 한 후에도 효력을 유지하므로 임대 기간이 끝나기 전에 합법적으로 임대료를 인상하거나 조항 또는 합의 사항을 수정하거나 임차인을 퇴출시킬 수 없습니다. 너는 새로운 주인이야.

세입자가 확실히 나가길 원하면 몇 가지 옵션이 있습니다. 하나는 집을 비울 때 (즉, 세입자가없는 경우) 집을 비우는 집에 대한 제안서를 제출하는 것입니다. 이것은 임대인을 파산 시키거나 임차인에게 일찍 퇴근 할 인센티브를 제공하기 위해 판매자에게 부담을줍니다. 판매자가이 작업을 수행 할 수없는 경우 (또는 내키지 않은 경우) 도망 가서 다른 집을 찾기 시작할 수 있습니다. 다른 옵션은 부동산을 구입 한 다음 임대 계약을 해지하거나 조건을 재협상하거나 임차인을 "매입"하는 것입니다. 그러나이 시나리오에서 세입자는 유효한 임대 계약이있을 경우 새로운 조건을 수락 할 의무가 없습니다. 임대 계약을 파기하거나 임대 계약을 해지하려고하면 소송이 제기 될 수 있습니다. 축출.

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임대인 의무

새로운 소유주로서, 당신은 집주인의 의무를 상속받습니다. 집주인의 큰 부분은 거주자에게 안전하고 거주 가능한 재산을 유지하는 것입니다. 일반적으로 (최소) :

• 복도와 계단과 같은 모든 공용 영역을 안전하고 깨끗한 상태로 유지하십시오.
• 구조 요소가 안전하고 손상되지 않았는지 확인하십시오 (바닥, 벽, 계단, 엘리베이터, 지붕).
• 전기, 배관, 난방 / 냉방 (HVAC), 환기 및 위생 시스템이 유지 관리되고 있는지 확인하십시오.
• 합리적인 시간에 합리적인 가격의 물, 온수 및 열기구를 세입자가 이용할 수 있는지 확인하십시오.
• 쓰레기통을 제공하고 쓰레기를 버립니다.
• 납 페인트 먼지 및 석면을 포함한 알려진 환경 독소를 관리합니다.
• 설치류 및 다른 해충 발생을 근절하십시오.

현지 법률에 따라 거주 가능성에 대한 추가 요구 사항이 필요할 수 있습니다. 또한 잔디를 깎거나 유틸리티 비용을 지불하는 것과 같은 특정 의무를 알아 내기 위해 임대 계약서를 읽는 것이 중요합니다. (자세한 내용은 다음을 참조하십시오 : 예비 임대인을위한 팁 )

임대 변경 또는 해지

일반적으로 임차인이 매월 임대 계약을 할 경우, 집주인)은 적절한 통지 (일반적으로 30 일이지만, 주와 거주자가 재산을 점유 한 달 수에 따라 다름)를 제공하면 새 월이 시작되기 전에 임차를 종료하거나 임대료를 인상 할 수 있습니다. 그러나 고정 기간 임대 계약 (예 : 6 개월 또는 12 개월)이있는 경우, 임차인은 주택 소유 자에 상관없이 임대가 활성화되어있는 동안 집을 점유 할 수있는 법적 권리가 있습니다 (대부분의 경우). .

리스를 일찍 종료 할 수있는 경우가 있습니다. 하나는 소유자 (판매자)가 재산을 판매하거나 양도하는 경우리스를 해지 할 수있는 권리가 있음을 명시하는 언어가리스에 있습니다. 이 경우 임대 계약은 집을 구입할 때 합법적으로 해지 될 수 있습니다. 다른 예외는 배제의 결과로 부동산을 구입하는 경우입니다.이 경우 퇴거 통지와 관련하여주의 규칙을 따를 수 있습니다. 예를 들어, 워싱턴 주에서는 퇴거 조치를 시작하기 전에 차압 한 재산을 비우기 위해 임차인에게 60 일 전에 통보해야합니다. 어떤 경우에는 새 소유주, 수탁자 또는 은행으로부터 "현금을위한 현금"으로 일찍 퇴거하는 것에 동의 할 것입니다.

마지막으로, 임대 주택이 아닌 주 거주지로 주택을 사용하려는 경우 소유주 입주자 퇴거 (OMI)를 사용하여 거주자를 퇴거시킬 수 있습니다. 이 규칙은 주마다 다르지만 일반적으로 퇴거 후 90 일 이내에 집으로 이사해야하며 3 년 이상 주 거주지로 거주해야합니다.

결론

중요한 첫 번째 단계는 계약을하기 전에 임대 계약서를 검토하여 귀하가 무엇을 얻고 있는지 알고 있으므로 임대 계약이 현지 임대 법을 준수 할 수 있도록 잘 작성되고 구조화되어 있는지 확인할 수 있습니다 . 아무 것도 보이지 않는 경우 판매자가 계약 종료 조건으로 언어를 수정하도록 요청하십시오. 또한 선불 임대료 및 보증금에 대한 기록뿐만 아니라 돈도 얻는 것이 중요합니다 (성명서에 귀하에게 양도되어야합니다). 아마도 신탁 계좌 (주에 따라 다름)에 보증금을 보관해야하며, 폐업 대리인은 귀하와 판매자 사이의 현재 임대료 지불금을 산정해야합니다.

세입자가 이사하기 전에 판매자가 부동산 상태에 관한 서류를 제공했는지 확인하십시오. 손상이 있으면 체크인 보고서없이 세입자의 책임임을 입증하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 가능하면 집을 닫기 전에 세입자와 만나 집의 현재 상태를 확인하고 임대 조건을상의하십시오.

마지막으로, 귀하가 적절하게 보험에 가입되어 있는지 확인하십시오. 표준 주택 소유자 정책은 일반적으로 그 일을하지 않을 것입니다. 보험 회사에 임차인에게 임대 중이라는 사실을 알리면 임차인의 부상, 과실 및 기타 손실의 경우에 대비하게됩니다. (또한 자습서 : 집주인이되기위한 완전한 안내서 참조)