신탁

[경매공부] 부동산 신탁 은 왜하는가??? 정해룡 교수님 (할 수있다 2024)

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차례:

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'신탁 업체'란 무엇입니까?

근본적으로 신탁 인은 신의와 신의 임무를 다른 사람에게 빚지고있는 사람 또는 조직입니다. 일방 당사자가 다른 당사자에게하는 가장 높은 법적 의무는 또한 상대방에게 최대한 이익이되도록 윤리적으로 묶이는 것입니다. 신탁 인은 일반적인 복지에 대한 책임이있을 수 있지만 종종 재무와 관련되어 있습니다 (예 : 다른 사람 또는 사람 집단의 자산 관리). 돈 관리자, 은행가, 회계사, 집행자, 이사회 멤버 및 회사 임원은 모두 신탁인으로 간주 될 수 있습니다.

- 신탁인의 책임 또는 의무는 윤리적이고 합법적입니다. 당사자가 다른 당사자를 대신하여 신중하게 신탁 의무를 수락하면 당사자 인 자산 관리 당사자의 이익을 최대한 활용하여 행동해야합니다. 신탁인은 자신의 이익보다는 다른 사람의 이익을 위해 자산을 관리 할 것으로 예상되며, 자산 관리를 통해 개인적으로 이익을 얻을 수 없습니다. 이것은 신중한 보살핌의 표준으로 알려진 것으로, 원래는 1830 년 법원 판결에 기인 한 기준입니다. 신중한 사람 규칙의 이러한 공식화는 수탁자의 요구를 최우선 적으로 염두에두고 신념을 지키는 사람이 행동해야한다고 요구했습니다.

신탁 인과 그의 교장간에 이해 상충이 발생하지 않도록 세심한주의를 기울입니다. 영국 고등 법원의 판결 인 Keech vs. Sandford (1726)에 따르면 신탁인은 자신의 지위에서 이익을 얻을 수 없으며 대부분의 경우 관계가 시작될 때 명시적인 동의가 부여되지 않는 한 그 관계로 이익을 얻지 못합니다. 교장이 동의를 제공하면 신탁인은 그들이받은 혜택을 유지할 수 있습니다. 이러한 혜택은 금전적이거나 "기회"로 더 광범위하게 정의 될 수 있습니다.

신탁 관계의 유형

신탁 의무는 다양한 공통적 인 비즈니스 관계에 나타납니다. 신탁 관계의 가장 일반적인 유형은 수탁자와 수혜자 사이입니다. 신탁 업무가 관여하는 기타 유형은 다음과 같습니다 :

기업 이사 및 주주

집행자 및 Legatee

  • 보호자 및 병동
  • 발기인 및 주식 가입자
  • 변호사 및 고객
  • 투자 회사 및 투자자
  • 수탁자 / 수익자
  • 부동산 계약과 이행 된 신탁은 수탁자와 수혜자를 포함한다. 신탁 또는 재산 수탁자로 지명 된 개인은 신탁 인이며 수혜자는 교장입니다. 수탁자 / 수혜자의 의무하에 신탁인은 재산 또는 자산의 법적 소유권을 가지며 신탁의 성격을 지닌 자산을 취급하는 데 필요한 권한을 보유합니다.그러나 수탁자는 수혜자가 부동산에 대한 공평한 권리를 보유하고 있으므로 수혜자에게 최선의 이익이되는 결정을 내려야합니다. 수탁자 / 수혜자 관계는 포괄적 인 부동산 계획의 중요한 측면이며 누가 수탁자로 지명되었는지 결정하기 위해 특별한주의를 기울여야합니다.

정치인들은 종종 이해 상충 스캔들을 피하기 위해 맹목적 신뢰를 구축합니다. 맹목적인 신뢰 란 수탁자가 어떻게 코퍼스가 투자되고 있는지 알면서 수혜자의 코퍼스 투자를 관리하는 관계입니다. 수혜자가 아무런 지식이없는 경우에도 수탁자는 신중한 사람 행동 기준에 따라 자료를 투자 할 신중한 의무가 있습니다.

이사회 구성원 / 주주

회사 이사회의 경우 주주의 수탁자로 간주되거나 은행 이사로 근무하는 경우 예금자의 수탁자로 간주 될 수있는 유사한 신탁 의무가 법인 이사가 가질 수 있습니다. 구체적인 임무는 다음과 같습니다 :

이사회가 사업의 미래에 영향을 미치는 결정을 내리는 방식에 적용되는 보살핌 의무. 이사회는 가능한 모든 결정을 완전히 조사 할 의무가 있으며 어떻게 비즈니스에 영향을 미칠 수 있는지를 조사합니다. 예를 들어, 이사회가 새로운 CEO를 선출하기로 결정한 경우 이사회의 지식이나 후보자 한 명에 대한 결정만으로 결정해서는 안됩니다. 모든 실용 가능한 지원자를 조사하여 직업에 가장 적합한 사람을 선택하는 것은 이사회의 책임입니다.

선의로 행동해야 할 의무. 그 전에 합리적으로 모든 옵션을 조사한 후에도 이사회는 사업 및 주주의 이익에 가장 적합하다고 생각하는 옵션을 선택할 책임이 있습니다.

  • 충성의 의무. 이것은 이사회가 회사와 회사의 투자자에게 충성 이상의 다른 원인, 이익 또는 제휴를하지 말아야한다는 것을 의미합니다. 이사회 구성원은 자기 이익이나 다른 사람이나 사업체의 이익을 회사의 이익보다 높게 책정 할 수있는 개인적 또는 전문적 거래를 삼가야합니다.
  • 이사회 구성원이 신탁 의무를 위반 한 것으로 밝혀지면 회사 또는 주주가 법원에서 책임을 질 수 있습니다.
  • 집행자 / 법정

신탁 활동은 특정 또는 일회성 거래에도 적용될 수 있습니다. 예를 들어, 신탁 증서는 신탁인이 부동산 소유주를 대신하여 매매의 집행자로 행동해야하는 경우 매매에서 재산권을 이전하는 데 사용됩니다. 신탁 증서는 부동산 소유주가 질병, 무능력 또는 기타 사정으로 인해 자신의 업무를 처리 할 수 ​​없거나 팔고 싶어 할 때 유용하며 그 대신에 행동해야 할 사람이 필요할 때 유용합니다. 신탁 인은 법에 따라 잠재적 인 구매자에게 판매되는 부동산의 실제 조건을 공개해야하며, 판매로부터 금전적 인 혜택을받을 수 없습니다. 신탁 증서는 재산 소유자가 사망하고 그의 재산이 감독 또는 관리가 필요한 재산의 일부인 경우에도 유용합니다.

보호자 / 보호자 (Guardian / Ward)

보호자 / 와드 관계하에 미성년자의 법적 후견인은 지정된 성인에게 양도됩니다. 보호자는 신자로서 미성년자 또는 와드가 적절한 치료를 받도록 보장해야하며, 미성년자가 학교에 다니는 곳, 적절한 의료 치료를받는 사람, 합리적인 방법으로 징계를받는 사람, 일일 복지 그대로 유지됩니다. 미성년자의 자연 보호자가 더 이상 아동을 돌볼 수없는 경우 주 법원이 후견인을 임명합니다. 대부분의 주에서 보호자 / 와드 관계는 미성년 자녀가 성년이 될 때까지 그대로 유지됩니다.

변호사 / 고객

변호사 / 고객 신탁 관계는 틀림없이 가장 엄격한 변호사 중 하나입니다. 미합중국 대법원은 변호사와 그의 고객 사이에 최고 수준의 신뢰와 확신이 있어야하며 변호사는 신탁 인으로서 고객을 대표하고 고객을 대할 때 완전한 공정성, 충성도 및 충실 성을 유지해야한다고 주장합니다. 변호사는 고객의 신탁 의무 위반에 대해 책임을지며 위반이 발생했을 때 해당 고객을 대변하는 법원에 책임을집니다.

교장 / 대리인

신임 의무의보다 일반적인 예는 교장 / 대리인 관계에있다. 모든 개인, 법인, 파트너십 또는 정부 기관은 개인이나 기업이 합법적 인 능력을 가진 한 교장이나 대리인의 역할을 할 수 있습니다. 교장 / 대리인 임무 하에서, 대리인은 이해 상충없이 교장을 대신하여 행동하도록 합법적으로 임명됩니다. 신탁 의무를 의미하는 주체 / 대리인 관계의 일반적인 예는 관리인 또는 C- 스위트 개인을 대리인으로 선출하는 주체의 주주 그룹입니다. 마찬가지로 자산을 관리하는 에이전트로 투자 펀드 매니저를 선택할 때도 투자자가 원칙으로 행동합니다.

투자 신탁

투자 신탁 인이 금융 전문가 (예 : 돈 관리자, 은행가 등) 인 것처럼 보이지만 투자 신탁인은 다른 사람의 돈을 관리하는 법적 책임이있는 사람입니다. 즉, 자선 단체 또는 다른 조직의 이사회의 투자위원회에 자원하여 참여한 경우, 귀하는 신탁 책임을 지닙니다. 귀하는 신탁의 지위에 처해졌으며 그 신탁의 배신에 대한 결과가 발생할 수 있습니다. 재정적 또는 투자 전문가를 고용한다고해서 위원들에게 모든 임무를 해소하는 것은 아닙니다. 그들은 여전히 ​​신중하게 전문가의 활동을 선택하고 모니터링해야 할 의무가 있습니다.

적합성 대. 신탁 표준

투자 고문이 Registered Investment Advisor 인 경우 투자위원회와 신탁 책임을 공유합니다. 반면에 브로커 딜러를 위해 일하는 브로커는 그렇지 않을 수도 있습니다. 일부 중개 회사는 중개인이 신탁 인을 원하거나 허용하지 않습니다.

일반적으로 유료 투자 인 투자 자문가는 1940 년 투자 자문위원 (Invest Advisors Act)의 일환으로 설립 된 신탁업 표준 (fiduciary standard)에 구속된다.SEC 또는 주 증권 감독 당국이 규제 할 수 있습니다. 이 법안은 신탁 인이 무엇을 의미하는지 정의하는 데있어 매우 구체적이며 충성과 보살핌의 의무를 규정합니다. 이는 충고가 자신의 이익을 자신의 이익보다 우선해야한다는 것을 의미합니다. 예를 들어, 고문관은 고객을 사기 전에 자신의 계좌에 대한 유가 증권을 매입 할 수 없으며, 고문 또는 투자 회사의 수수료가 더 많이 발생할 수있는 거래를 금지합니다.

이는 또한 조언이 정확하고 완전한 정보를 사용하여 또는 기본적으로 분석이 가능한 한 철저하고 정확하다는 것을 확인하기 위해 고문이 최선을 다해야 함을 의미합니다. 이해 상충을 피하는 것은 신탁 인의 역할을 할 때 중요하며, 이는 고문이 고객의 이익을 고문의 이익보다 우선시 할 수있는 잠재적 인 갈등을 공개해야 함을 의미합니다. 또한 고문은 거래를 "최고의 실행"표준하에 두어야합니다. 즉, 저비용과 효율적인 실행의 최상의 조합으로 증권 거래를 위해 노력해야한다는 의미입니다. 적합성 규칙 적합성 규칙

종종 중개 수수료로 보상받는 중개인 - 딜러는 일반적으로 기본 고객의 최대 이익과 일치하는 권장 사항을 만드는 것으로 정의되는 적합성 의무 만 이행해야합니다. 브로커 - 딜러는 금융 산업 규제 당국 (Financial Industry Regulatory Authority, FINRA)이 고객에게 적절한 권고를하도록 요구하는 표준에 따라 규제를받습니다. 클라이언트의 관심사 아래에 자신의 관심사를 두지 않아도되는 대신 적합성 표준은 브로커 - 딜러가 고객의 재정적 요구, 목표 및 고유 한 환경에 대해 고객에게 적합한 권장 사항이 합리적으로 있다고 믿어야한다고 자세히 설명합니다 . 충성도 측면에서 핵심적인 차이점은 브로커의 의무가 브로커 - 딜러에게 해당된다는 점에서 중요합니다.

적합성에 대한 다른 설명에는 거래 비용이 과도하지 않거나 추천이 고객에게 부적합하지 않은지 확인하는 것이 포함됩니다. 적법성을 위반하는 사례에는 과도한 거래, 더 많은 커미션을 생성하기위한 계정 변경 또는 계정 자산을 자주 전환하여 브로커 - 딜러의 거래 수익을 창출하는 것 등이 있습니다. 또한 잠재적 인 이해 상충을 공개 할 필요가 브로커에게는 엄격한 요구 사항이 아닙니다. 투자가 적합해야만하며 개인 투자자의 목표 및 프로필과 반드시 ​​일치 할 필요는 없습니다.

적합성 표준은 브로커 - 딜러와 고객간에 충돌을 일으킬 수 있습니다. 가장 분명한 갈등은 보상과 관련이 있습니다. 신용 기준에 따라 투자 고문은 뮤추얼 펀드 또는 다른 투자를 매수할 수 없도록 엄격히 금지됩니다. 수수료 또는 수수료가 높기 때문입니다. 적합성 요구 사항에 따라 투자가 클라이언트에 적합하면 클라이언트 용으로 구입할 수 있기 때문에 반드시 그렇지는 않습니다.이는 또한 브로커가 저비용 일 수있는 경쟁 제품보다 먼저 자신의 제품을 판매하도록 유인 할 수 있습니다. "적합성"이라는 용어가 이전에 거래 계정이나 중개 계좌의 표준 이었지만, 새로운 노동 신탁 규칙 부는 중개인을 위해 일을 강화했습니다. 이제 IRA 나 다른 세금 혜택을받는 은퇴 계좌에 대한 추천이나 간청을하는 퇴직금을 가진 사람은 신탁 인이며 그 기준을 따라야합니다. 그러나 새 법은 퇴직 저축으로 간주 될 수있는 세후 투자 계정을 포함하여 다른 종류의 계좌에는 적용되지 않습니다.

신탁 인의 위험과 보험

수익자의 최선의 이익을 최적으로 수행하지 못하는 수탁자 / 중개인의 가능성을 "신탁 위험"이라고합니다. 이것은 반드시 수탁자가 자신의 이익을 위해 수혜자의 자원을 사용하고 있음을 의미하지는 않습니다. 이는 수탁자가 수혜자에게 최상의 가치를 부여하지 못하는 위험이 될 수 있습니다. 예를 들어, 펀드 매니저 (에이전트)가 고객의 포트폴리오에 필요한 것보다 더 많은 거래를하는 상황은 신탁 리스크의 원천입니다. 왜냐하면 펀드 매니저는 필요한 것보다 더 높은 거래 비용을 발생시켜 고객의 이익을 천천히 침식하고 있기 때문입니다. 대조적으로, 다른 사람의 자산을 관리하기 위해 합법적으로 임명 된 개인이나 단체가 재정적으로 이익을 얻거나 다른 방식으로 자신의 이익을 위해 비 윤리적이거나 불법적 인 방법으로 자신의 이익을 위해 사용하는 상황 패션은 "신탁 사기"또는 "신탁 사기"라고합니다. 회사는 회사의 이사, 임원, 직원 및 기타 자연인 재단 이사와 같은 자격있는 퇴직 계획의 신탁 역할을하는 개인을 보장 할 수 있습니다. 종업원 급여 채무 또는 이사 및 임원 정책을 통해 제공되는 기존 보상 범위에 존재하는 격차를 메우기 위해 신탁 책임 보험은 소송의 필요성이 발생할 경우 재정적 인 보호를 제공합니다. 예를 들어 부적절한 자금 또는 투자로 인한 관리상의 오류, 관리 오류 또는 지연 이전 또는 배포, 혜택의 변경 또는 축소, 또는 계획 내의 투자 배정을 둘러싼 잘못된 조언.

투자 신탁 지침

신탁에 대한 지침이 필요함에 따라, 신중한 투자 관행을 정의하기 위해 비영리 신탁 연구 재단이 설립되었다.

1 단계 : 구성

프로세스는 신탁으로 시작한다 자신의 상황에 적용될 법과 규칙에 대해 교육합니다. 예를 들어, 은퇴 계획 수탁자는 근로자 퇴직 및 소득 보장법 (ERISA)이 자신의 행동을 지배하는 기본법임을 이해해야합니다. 신탁인은 자신의 통치 규칙을 확인한 후 해당 절차에 관련된 모든 당사자의 역할과 책임을 정의해야합니다. 투자 서비스 공급자가 사용되는 경우 서비스 계약은 서면으로 작성되어야합니다.

2 단계 : 공식화

투자 프로세스의 공식화는 투자 프로그램의 목표 및 목적을 수립함으로써 시작됩니다. 신탁인은 투자 지평선, 허용 가능한 위험 수준 및 예상 수익 등과 같은 요소를 식별해야합니다. 이러한 요인을 확인함으로써 신탁인은 투자 옵션을 평가하기위한 프레임 워크를 만듭니다. 그런 다음 신탁인은 정당한 방법론을 통해 다양한 포트폴리오를 만들 수있는 적절한 자산 클래스를 선택해야합니다. MPT는 원하는 리스크 / 수익 프로파일을 목표로 투자 포트폴리오를 작성하는 가장 널리 인정 된 방법 중 하나이기 때문에 대부분의 신탁인은 현대 포트폴리오 이론 (MPT)을 사용하여이 문제를 해결합니다. 마지막으로, 신탁인은 특정 투자 전략을 이행하는 데 필요한 세부 사항을 제공하는 투자 정책 성명서를 작성하여 이러한 단계를 공식화해야합니다. 이제 신탁인은 처음 두 단계에서 확인 된 투자 프로그램의 이행을 진행할 준비가되었습니다.

3 단계 : 구현

구현 단계는 특정 투자 또는 투자 관리자가 투자 정책 진술서에 설명 된 요구 사항을 충족하도록 선택되는 곳입니다. 실사 절차는 잠재적 투자를 평가하기 위해 고안되어야합니다. 실사 프로세스는 잠재적 투자 옵션 풀을 통해 평가하고 필터링하는 데 사용되는 기준을 식별해야합니다.

많은 단계의 수탁자가이 단계를 수행하는 데 필요한 기술 및 / 또는 자원이 부족하기 때문에 구현 단계는 일반적으로 투자 고문의 도움으로 수행됩니다. 고문이 구현 단계에서 도움을주기 위해 사용될 때, 신탁 인 및 고문은 합의 된 실사 프로세스가 투자 또는 관리자 선택에 사용되도록 보장해야합니다.

4 단계 : 모니터

마지막 단계는 프로세스에서 가장 시간이 많이 걸리고 무시되는 부분 일 수 있습니다. 일부 신탁인은 처음 세 단계가 정확하다면 모니터링의 긴박감을 느끼지 못합니다. 신탁인은 각 단계에서의 과실에 대해 동등하게 책임질 수 있기 때문에 책임을 게을리해서는 안됩니다.

투자 프로세스를 적절하게 모니터하기 위해 수탁자는 투자 지수와 피어 그룹에 대한 투자 성과를 비교하고 투자 정책 성명서의 목표를 충족시키는지를 주기적으로 검토해야합니다. 단순히 성능 통계를 모니터링하는 것만으로는 충분하지 않습니다. 신탁인은 포트폴리오에 사용 된 투자 관리자의 조직 구조 변화와 같은 질적 데이터도 모니터링해야합니다. 조직의 투자 의사 결정권자가 떠난 경우 또는 권한 수준이 변경된 경우 투자자는이 정보가 향후 성과에 어떤 영향을 미치는지 고려해야합니다.

수탁자는 업무 수행 검토 외에도 프로세스 실행에 소요 된 비용을 검토해야합니다. 신탁인은 자금 투자 방법에 대한 책임이있을뿐만 아니라 자금 지출 방법에 대한 책임도 있습니다.투자 비용은 성과에 직접적인 영향을 미치며 수탁자는 투자 관리 비용을 공정하고 합리적으로 보장해야합니다.

신탁 규칙 및 규정

재무부의 기관인 통화 감사 감사관은 연방 저축 협회 및 신탁 활동을 규제합니다. 다수의 신탁 의무는 때로는 서로 상충 될 수 있습니다. 이는 부동산 중개인 및 변호사에게 종종 발생하는 문제입니다. 반대하는 두 가지 이해 관계는 균형을 잘 유지할 수 있습니다. 그러나 균형 잡힌 이익은 고객의 이익을 최대한으로 제공하는 것과 다릅니다.

신탁 증명서는 주 차원에서 배포되며, 사람이 자신의 의무를 게을리하는 경우 법원에서 취소 할 수 있습니다. 인증을 받으려면 신탁 수사관이 법, 관행 및 배경 수표 및 선별과 같은 보안 관련 절차에 관한 지식을 테스트하는 시험에 합격해야합니다.