첫 번째 주택 구입을 고려중인 많은 사람들은 사용할 수있는 수많은 금융 옵션에 압도 당할 수 있습니다. 다행히도 부동산 금융의 기초를 연구 할 시간을 가짐으로써 주택 소유자는 상당한 시간과 비용을 절약 할 수 있습니다. 부동산이 위치한 특정 시장에 대한 지식과 대출 기관에 인센티브를 제공하는지 여부는 구매자에게 금융 특혜를 추가 할 수 있음을 의미합니다. 구매자는 또한 자신의 필요에 가장 적합한 모기지를 확보하기 위해 자신의 재정을 살펴 봐야합니다. 어떤 금융 옵션이 적합한 지 알아 보려면 계속 읽으십시오.

대출 유형
여러 가지 주택 담보 대출 유형이 있습니다. 이들은 차용 구조와 그것들을 확보하는 기관에 의해 차별화된다.

1. 일반 대출
   일반 대출은 연방 정부가 보장하거나 보장하지 않는 고정 금리 모기지입니다. 계약금, 신용 점수, 소득 등과 같은 기준으로 인해 자격 요건을 갖추기가 가장 어려울지라도, 개인 모기지 보험과 같은 특정 비용은 다른 보증 모기지보다 낮을 수 있습니다.

   기존의 대출은 순응 대출 또는 부적합 대출로 정의됩니다. 준수 융자는 Fannie Mae 또는 Freddie Mac이 제시 한 지침을 준수합니다. 이 주주 소유 회사는 예를 들어, 단독 주택의 경우 대출 한도 (417 달러, 000 달러)와 같은 가이드 라인을 작성합니다.이 대출을 패키지로하여 2 차 시장에서 증권을 판매하기 때문입니다. (중등 시장에서 귀하의 모기지가 어떻게되는지 알아 보려면 모기지의 배경 을 읽으십시오.)

   이 금액보다 많은 대출은 점보 대출로 알려져 있으며 일반적으로 융자가있는 대출 풀에 대한 수요가 적기 때문에 약간 높은 이자율을 적용합니다. 일반적으로 포트폴리오 대출 기관이 제공하는 부적합 융자에는 특정 융자 기관이 융자를 인수하여 설정 한 지침이 있습니다.

2. FHA 대출
   미국 주택 및 도시 개발부의 일원 인 FHA (Federal Housing Administration)는 다양한 주택 담보 대출 프로그램을 제공합니다. FHA 대출은 계약금 요건이 낮고 기존 대출보다 자격이 더 쉽습니다. FHA 대출은 초기 주택 구매자에게 탁월합니다. 왜냐하면 선행 대출 비용을 낮추고 신용 요구 사항을 낮추기 때문에 3. 5 %의 낮은 지불금을 허용하기 때문입니다. FHA 대출은 법정 한도를 초과 할 수 없습니다. (이 유형의 대출에 대한 자세한 내용은 연방 주택 당국 모기지 보험 참조)
3. VA 융자
   미국 재향 군인 정책국 (VA)은 VA 융자를 보장합니다. VA는 대출 자체를하지는 않지만, 자격있는 대출 기관이 저당권을 보장합니다. 이러한 보장은 재향 군인과 서비스 제공 업체가 일반적으로 계약금없이 유리한 조건으로 주택 담보 대출을받을 수있게 해주 며, 대부분의 경우 기존 대출보다 자격 요건이 쉽습니다.대출 기관은 일반적으로 최대 VA 대출 (2016 년 $ 417, 하와이, 알래스카, 괌 및 버진 아일랜드에서 $ 625, 500)을 제한합니다. 대출을 신청하기 전에 VA로부터 자격 요건을 요청하십시오. 귀하가 수락되면 VA는 VA 대출 신청에 사용할 수있는 자격 증명서를 발급합니다. 이러한 일반 대출 유형 및 프로그램 외에도 주 및 지방 정부 및 대행사가 후원하는 프로그램이 있으며 특정 지역에서 투자 또는 주택 소유를 늘리는 것을 목표로하고 있습니다. (더 자세한 내용은

   모기지 쇼핑 참조) 주식 및 소득 요건

주택 담보 대출의 가격 결정은 대출 기관에 의해 두 가지 방법으로 결정됩니다. 각각의 방법으로 주택 담보 대출의 신용도가 결정됩니다. 차용자. 세 가지 주요 신용 기관에서 차용자의 FICO 점수를 확인하는 것 외에도, 대출 기관은 대출에 부과되는 요율을 설정하는 데 사용되는 두 가지 표준 통계를 결정하기위한 정보가 필요합니다. 이 두 통계는 LTV (loan to Value Ratio) 및 DSCR (Debian-Service Coverage Ratio)입니다. …
LTV는 차용되는 담보에서 사용할 수있는 실제 또는 내재 된 자본 금액에 의해 결정됩니다. 주택 구입의 경우 LTV는 빌린 금액을 주택 구매 가격으로 나누어 결정합니다. LTV가 높을수록 채무자는 채무 불이행 위험이 더 높기 때문에 대출 금액이 더 비쌉니다. 여기서 아이디어는 차용자가 위험에 처한 돈 (계약금 형태)이 많을수록 대출 채무 불이행 가능성이 낮아진다는 것입니다.

LTV는 차용인이 개인 모기지 보험 (PMI)을 구매해야하는지 여부를 결정함으로써 대출 비용에 기여할 수 있습니다. PMI는 대출 위험의 일부를 모기지 보험자에게 이전함으로써 채권자를 채무 불이행으로부터 격리시킵니다. 대부분의 대출 기관은 LTV가 80 % 이상인 모든 대출에 대해 PMI를 요구합니다. 즉, 차용자가 주택에 20 % 미만의 지분을 보유 할 경우 모든 대출을 의미합니다. 모기지 보험 비용과 징수 방법은 일반적으로 보험 금액과 모기지 프로그램을 통해 대출 금액을 결정합니다. (PMI에 대한 자세한 내용은

개인 저당 보험을 피하는 6 가지 이유 및 현저한 민간 모기지 보험 을 읽으십시오.) 대부분의 경우, 모기지 보험료는 세금 및 재산 보험 에스크로로 매월 징수되며 LTV가 다음과 같은 지점까지 대출금이 지급 된 후 자동으로 제거됩니다. 78 % 미만. 소유자가 20 %의 형평과 2 년과 같은 정해진 기간이지나도록 충분한 가치를 인정 받으면 PMI를 취소 할 수도 있습니다. FHA와 같은 일부 대출 기관은 모기지 보험을 일시금으로 평가하고이를 대출 금액으로 자본화합니다.

PMI 지불을 피할 수있는 방법이 있습니다. 집을 구입할 때 재산 가치의 80 % 이상을 빌릴 수는 없습니다. 다른 하나는 가옥 저당 융자 또는 두 번째 모기지를 사용하여 80 % 이상의 LTV가 필요한 자금을 확보하는 것입니다.이것을 허용하는 많은 프로그램이 있지만, 가장 흔한 것은 80-10-10 모기지라고합니다. 80은 첫 번째 담보 대출의 LTV를 의미하고 첫 번째 10은 두 번째 담보 대출의 LTV를 의미하고 세 번째 10은 차용자가 보유한 자산을 나타냅니다. 두 번째 담보 대출 금리는 첫 번째 담보 대출 금리보다 높지만 LTV 대출 금리보다 높지 않아야하며 대부분의 사람들에게는 PMI 납부보다 저렴할 것입니다.

이것은 두 번째 모기지의 지불을 가속화하고 그 빚을 빨리 제거 할 수 있기 때문에 조기에 집을 갚기를 원하는 예외적 인 대안입니다. PMI는 차용자에게 아무런 이점이없는 비용이기 때문에 가능한 한 피해야합니다.

부채 서비스 보상 비율 (DSCR)은 차용인이 모기지 비용을 지불 할 수있는 능력을 결정합니다. 모기지 비용을 지불 할 수있는 대출자의 월간 순소득을 모기지 비용으로 나누면 대출자가 모기지 노트에 채무 불이행 가능성을 평가할 수 있습니다. 대부분의 대출 기관은 1보다 큰 DSCR을 요구합니다. 이 비율이 클수록 차용인이 차용 비용을 충당 할 수있는 확률이 높아지고 대출자가받는 위험이 줄어 듭니다. DSCR이 클수록 대출 기관은 대출 금리를 협상 할 확률이 높습니다. 대출 금리가 더 낮더라도 더 큰 위험 조정 수익을 얻을 수 있기 때문입니다. 이런 이유로, 차용인은 저당권 자와 협상 할 때 그들이 할 수있는 적격 소득의 어떤 유형든지 찾아내는 것을 시도해야한다. 때로는 추가 아르바이트 나 다른 소득 창출 사업이 자격을 얻거나 대출 자격을 얻지 못하거나 최선의 가능성을 얻는 것 사이에 차이를 만들 수 있습니다.

고정 이자율과 고정 이자율 융자금

모기지를 쇼핑 할 때 고려해야 할 또 다른 사항은 고정 금리 또는 변동 금리 모기지를 구하는 것입니다. 고정 금리 모기지는 대출 기간 전체에 걸쳐 요금이 변하지 않는 모기지입니다. 고정 금리 대출을받는 명백한 이점은 차용인이 월 대출 비용이 전체 대출 기간 동안 무엇인지 알 수 있다는 것입니다. 그러나이자 전용 모기지 또는 변동 금리 모기지 (ARM)와 같은 변동 금리 모기지는 처음 주택 구매자 또는 소득이 대출 기간 동안 실질적으로 상승 할 것으로 기대하는 사람들을 돕기 위해 고안되었습니다. (더 자세한 내용은

담보 대출 : 고정 이자율과 조정 가능 이자율
을 참조하십시오.) 금리를 비교하는 데 사용할 담보 유형을 조사 할 때 금리를 비교하는 것이 중요합니다. 요금 비교를위한 훌륭한 자원은 모기지 계산기입니다. 변동 이자율 대출은 일반적으로 차용자가 대출 시작 후 몇 년 동안 낮은 입회 율을 얻을 수있게하여 더 비싼 고정 이자율 대출을 얻으려는 경우보다 큰 대출을받을 자격을 부여합니다. 이득이 클 수 있지만, 이러한 대출은 이자율의 변화에 ​​따라 소득이 증가하지 않는 차용자에게 실질적인 위험을 수반합니다.다른 단점은 대부분의 경우 이자율 변동은 대개 미래에 결정되는 일부 시장 금리로 고정되어 있기 때문에 대출 시작 시점에 알려지지 않았다는 것입니다. ARM의 가장 일반적인 유형은 1 년, 5 년 또는 7 년 ARM입니다. 초기 이자율은 일반적으로 매월 정기적으로 리셋되는 기간 동안 고정됩니다. 일단 ARM이 리셋되면 시장 환율로 조정되며 일반적으로 현행 국고채 금리에 일정 스프레드 (%)를 추가합니다. 계약에 의한 대부분의 ARM은 그만큼 증가 할 수 있지만, ARM이 조정하면 입문 기간 동안 더 낮은 이자율을 제공 한 채권자를 보상하기 위해 고정 이자율 모기지 론보다 더 비싸게 될 수 있습니다. (변동 금리 모기지와 관련된 위험에 대해 더 자세히 알고 싶으면 무력하고 위험한

을 읽으십시오.)

이자 전용 대출은 차용자가 모기지이자만을 지불하는 책임을지는 일종의 ARM입니다. 대출 기간이 고정이자 원금 지불 대출로 되돌아 갈 때까지는 입문 기간 동안 원금이 아닙니다. 이러한 대출은이자를 지불하는 것만으로 차용의 월간 비용을 크게 줄이고 훨씬 더 큰 대출을받을 자격을 부여하기 때문에 최초 차용인에게는 매우 유리할 수 있습니다. 그러나 차용자는 초기 기간 동안 교장에게 돈을 지불하지 않기 때문에 차용인이 교장을 상환하기 시작할 때까지 차감 잔액이 변경되지 않습니다. 차용자는 위험 부담이 큰 대출을 얻는 이점을 짊어 져야합니다. 이자율은 전형적으로이자 전용 기간 동안 유동하고 종종 시장 금리의 변화에 ​​반응하여 조정될 것입니다. 차용자는 차용 비용의 증가 가능성과 함께 가처분 소득이 증가하지 않을 위험에 대해서도 반대해야합니다. (이자 전용 대출은 유익 할 수 있지만, 많은 차용인들은 함정을 대표합니다.) 이자 전용 모기지 : 주택 또는 집이 없습니까?

)

결론 999 처음으로 주택 담보 대출을 찾기 위해 모든 금융 옵션을 통해 분류의 어려움을 줄이기 위해 할 수있는 몇 가지 방법이 있습니다. 가장 좋은 방법은 실제로 얼마의 집을 가질 수 있는지 결정한 후 그에 따라 재정을 조달하는 데 시간을 투자하는 것입니다. 실질적인 금액을 감당할 수있는 주택 소유자 또는 높은 보장 비율을 창출 할 정도로 충분한 소득을 가진 주택 소유자는 대부 업체 및 대부분의 금융 옵션과 가장 협상력이 있습니다. 가장 큰 대부를 위해 밀는 사람들은 의심 할 여지없이 더 높은 위험 조정 비율을 받고 그 후에 조정 가능한 비율 저당과 개인적인 저당 보험을 취급해야 할지도 모르다. 좋은 모기지 브로커 또는 모기지 은행가는 모든 다른 프로그램과 옵션을 통해 귀하를 안내 할 수 있어야하지만, 당신이 원하는 것과 자신이 궁극적으로 함께 살 수있는 것을 아는 것보다 나은 것은 없습니다.