임대 주택에 대한 투자는 현명한 재정적 인 움직임이 될 수 있습니다. 우선, 임대 재산은 형평성을 구축하는 동안 꾸준한 소득원을 제공 할 수 있으며 재산 (이상적으로)은 고맙습니다. 또한 세금 혜택이 있습니다. 귀하가 얻은 임대 소득에서 귀하의 임대 비용을 공제함으로써 귀하의 세금 책임을 줄일 수 있습니다. 모기지 보험, 재산세, 수리 및 유지 보수 비용, 본사 비용, 보험, 전문 서비스 및 관리와 관련된 여행 경비를 포함하여 대부분의 임대 부동산 비용은 지출 한 해에 공제됩니다. 추가 세부 사항은 임대 주택 소유자에 대한 세금 공제를 참조하십시오.

그러나 감가 상각을위한 또 다른 주요 세금 공제는 다르게 적용됩니다. 감가 상각이란 임대 부동산을 구입하고 개선하는 데 드는 비용을 공제하는 과정입니다 (빠른 입문서는 감가 상각 소개 참조). 부동산을 구입 (또는 향상)하는 해에 큰 공제를받는 대신 감가 상각은 재산의 유효 수명 전체에 걸쳐 공제액을 분배합니다. 국세청은 감가 상각에 관한 매우 구체적인 규칙을 가지고 있으며 임대 주택을 소유하고있는 경우 절차가 어떻게 작동하는지 이해하는 것이 중요합니다.

어느 속성이 가치가 있습니까?

IRS에 따르면 임대 요건이 모든 요건을 충족하는 경우 임대 부동산을 감가 상각 할 수 있습니다.

• 귀하는 부동산을 소유합니다 (귀하는 부동산이 빚을 질지라도 소유주로 간주됩니다) ).
• 귀하는 귀하의 사업 또는 소득을 창출하는 활동으로 부동산을 사용합니다.
• 재산은 결정 가능한 가용 수명 (즉, 마모되거나 쇠약 해지거나, 다 써 버려지거나, 자연의 원인에서 가치를 잃는 것을 의미합니다)을가집니다.
• 이 건물은 1 년 이상 지속될 것으로 예상됩니다.

해당 재산이 위의 모든 요건을 충족하더라도, 같은 해에 배치되어 처분되거나 (더 이상 업무용으로 사용되지 않는 경우) 감가 상각 될 수 없습니다. 토지는 마모되거나 쇠퇴하거나 소진되지 않기 때문에 가치가 떨어지지 않습니다. 그리고 일반적으로 청소, 식목 및 조경 비용은 해당 토지 비용의 일부로 간주되기 때문에 감가 상각 할 수 없습니다.

감가 상각은 언제 시작되고 끝나는가?

부동산이 "사용 가능"상태이거나 임대로 사용할 준비가 되 자마자 감가 상각 공제를받을 수 있습니다. 예를 들면 다음과 같습니다. 5 월 15 일에 임대 부동산을 구입했습니다. 몇 달 동안 집에서 일한 후 7 월 15 일에 임대 할 준비가되었으므로 온라인 및 현지 신문에 광고를 시작합니다. 당신은 세입자를 발견하고 그의 임대는 9 월 1 일에 시작됩니다. 7 월 15 일에 집을 임차했기 때문에 (즉, 임대 및 점거 준비가 됨) 7 월에 집을 감가 상각하기 시작할 것입니다. 집세를 모으기 시작하십시오.)

귀하가 전체 비용 또는 기타 기준을

• 또는 귀하가 비용을 완전히 회수하지 않은 경우라도 서비스를 중단하는 경우
• 까지 감가 상각을 계속하거나 다른 기초. 재산이 더 이상 소득을 창출하는 재산으로 사용되지 않을 때 또는 재산을 판매하거나 교환하거나 개인 용도로 전환하거나 버리거나 파기 된 경우 서비스가 종료됩니다.

일시적으로 "유휴 상태"이거나 사용 중이 아닌 부동산에 대한 감가 상각비는 계속해서 청구 할 수 있습니다. 예를 들어 한 거주 인이 퇴거 한 후에 수리를하게되면 다음 임차인이 준비 할 때까지 재산을 감가 상각 할 수 있습니다.

감가 상각 방법

매년 감가 상각 할 수있는 감가 상각액은 재산 기준, 복구 기간 및 사용 된 감가 상각 방법에 따라 결정됩니다. 1986 년 이후에 사용 된 모든 주거용 임대 부동산은 27.5 년에 걸쳐 비용 (및 감가 상각 공제액)을 확대하는 회계 기술인 수정 된 가속 비용 복구 시스템 (MACRS)을 사용하여 감가 상각되며, IRS가 " 유용한 생활 "을 제공합니다.

감가 상각을 계산할 때 자격을 갖춘 세무사와 협력하는 것이 항상 권장되지만, 기본 단계는 다음과 같습니다.

1. 부동산의 기준 결정 . 재산의 기준은 비용입니다. 재산을 취득하기 위해 지불 한 금액 (현금으로, 모기지로 또는 다른 방법으로). 법률 비용, 기록 비용, 조사, 이전 세금, 소유권 보험 및 판매자가 지불해야하는 금액 (예 : 뒤로 세금)을 포함한 일부 결제 수수료 및 마감 비용은 기본으로 포함됩니다. 일부 결재 비용과 마감 비용은 화재 보험료, 부동산 폐쇄 전 임대료, 대출 (또는 차용)과 관련된 요금 (포인트, 모기지 보험료, 신용 보고서 비용 및 기타 비용)을 포함하여 귀하의 기준에 포함될 수 없습니다. 감정 평가.
2. 토지와 건물 비용을 분리하십시오. 토지가 아닌 건물 비용만을 감가 상각 할 수 있기 때문에 정확한 금액을 감가 상각하기 위해 각 토지의 가치를 결정해야합니다. 가치를 결정하기 위해 재산을 구입할 때 각각의 공정 시장 가치를 사용할 수도 있고 평가 된 부동산 세 가치에 기초 할 수도 있습니다. 가장 최근의 부동산 세 와세는 부동산 가치가 90,000 달러인데, 그 중 81,000 달러는 주택에 해당하며, 9,000 달러는 해당 토지에 대한 가치입니다. 따라서 주택 구입 가격의 90 % ($ 81, 000 ÷ $ 90,000), 구입 가격의 10 % ($ 9, 000 ÷ $ 90,000)를 토지에 할당 할 수 있습니다.
3. 집안에서 근거를 결정하십시오 . 이제 부동산의 기초 (주택 + 땅)와 주택의 가치를 알게되었으므로 집에서 근거를 결정할 수 있습니다. 위의 예를 사용하면 감가 상각 될 수있는 주택의 기초가 $ 99,000 ($ 110,000의 90 %)가됩니다.토지의 기초는 $ 11, 000 ($ 110, 000의 10 %)입니다.
4. 필요한 경우 조정 기준을 결정하십시오 . 재산을 구입할 때부터 임대 할 준비가 될 때까지 발생하는 일정의 사건에 대해 귀하의 근거를 늘리거나 줄여야 할 수 있습니다. 기초 인상 증가의 예로는 귀하가 서비스를 개시하기 전에 한 모든 추가 또는 개선 비용 (적어도 1 년의 유효 수명을 가짐), 손상된 재산을 복원하기 위해 지출 한 돈, 공공 시설에 대한 공공 서비스 제공 비용 재산 및 특정 법적 수수료.

기저에 대한 감소의 예로는 손해 또는 도난의 결과로받은 보험료, 귀하가 공제 한 보험에서 보상하지 않는 손해 및 지역권 부여로받은 돈이 포함됩니다.

사용할 시스템

다음 단계는 MACRS (Modified Accelerated Cost Recovery System)가 적용되는 일반 감가 상각 시스템 (GDS) 또는 대체 감가 상각 시스템 (ADS) 중 하나를 결정하는 것입니다. GDS가 가장 일반적이며 일반적으로 ADS에 대한 취소 할 수없는 선거를하지 않는 한이를 사용해야합니다. 그렇지 않으면 법에 따라 ADS를 사용해야합니다. ADS는 재산이 다음과 같은 경우에 위임됩니다 :

• 자격을 갖춘 사업용으로 50 % 미만의 사용료
• 비과세 용
• 은 면세 채권으로 조달됩니다.
• 어떤 MACRS 시스템이 적용되는지 알고 나면 해당 부동산의 복구 기간을 결정할 수 있습니다. GDS를 사용한 복구 기간은 주거용 임대용 건물의 경우 27.5 년, ADS를 사용하는 경우 동일한 유형의 재산에 대한 복구 기간은 40 년입니다.

이제 매년 감가 상각 될 수있는 금액을 결정해야합니다. 대부분의 주거용 임대 주택은 GDS를 사용하므로이 계산에 초점을 맞 춥니 다.

1 년마다 부동산이 가동되는 동안 동등한 금액을 감가 상각합니다 : 3. 부동산 감가 상각을 계속하는 한 매년 636 %. 해당 부동산이 1 년 미만의 기간 동안 서비스를 제공 한 경우 (예 : 5 월에 주택을 구입하고 7 월에 임대하기 시작한 경우), 서비스를 시작한 시점에 따라 그 해에 작은 비율을 감가 상각합니다. IRS Residential Rental Property - GDS 테이블에 따르면 :

January

3. 485 %	2 월
3. 182 %	3 월
2. 879 %	4 월
2. 576 %	5 월
2. 273 %	6 월
1. 970 %	799
1. 667 %	8 월
1. 364 %	9 월
1. 061 %	October
0. 758 %	11 월
0. 455 %	12 월
0. 예를 들어, 99,000 달러의 기초가 있고 7 월 15 일에 사용 된 집을 가져 가야합니다. 첫 해에는 1. 667 % 또는 $ 1, 650 (99,00,000 달러)를 감가 상각합니다. x 1. 667 %). 그 후 매년 1 년 동안 렌탈 서비스가 제공되는 한 636 %, 즉 3 달러 599 64 달러로 감가 상각됩니다. 이 수치는 근본적으로 기초를 구하고 27.5의 회복 기간으로 나누는 것과 같습니다 : $ 99, 000 ÷ 27.5 = $ 3, 600.이 차이는 부분 서비스의 첫해부터 발생합니다.	결론

감가 상각은 부동산 구입에 드는 비용을 수십 년 동안 분산 할 수 있으므로 임대 재산에 투자 할 경우 가치있는 도구가 될 수 있으므로 매년 세금 납부 의무가 줄어 듭니다. 물론 재산을 감가 상각하여 감가 상각 된 가치 이상으로 판매하는 경우, 감가 상각세 환급 세를 통해 그 이득에 대한 세금을 납부해야합니다.

임대 재산 세법이 복잡하고 주기적으로 변경되기 때문에 임대 부동산 사업을 설립, 운영 및 판매 할 때 자격을 갖춘 세무사와 협력하는 것이 좋습니다. 이를 통해 가장 유리한 세제 혜택을받을 수 있으며 또한 세금 징수시의 놀라움을 피할 수 있습니다.