2015 년 봄, McDonald 's Corporation (뉴욕 증권 거래소 : MCD MCDMcDonald 's Corp170.07 + 0.884 % Highstock 4. 2. 6 소매 회사 계열의 최신 회사는 제 3자가 소유 한 부동산 투자 신탁 (REIT)을 통해 부동산의 분할을 고려해야합니다. 다른 REIT 분사와 마찬가지로이 아이디어는 주주 가치를 제고하고 펀더멘탈이 악화 된 회사의 주가를 높이는 방법으로 활동가 투자자가 제기했습니다.

회사의 이사회는 결국이 아이디어를 거부하여 회사를 돌아서는 자체 장기 계획을 가지고 코스를 유지하는 것을 선호했습니다. 11 월에 REIT를 면제 한 이후 맥도날드 주식은 턴어라운드 계획이 성과를 거둘 수 있음을 나타내는 지표로 10 % 이상 증가했습니다.

REIT 아이디어가 어떻게 발생했는지

2015 년에 들어서면서 맥도날드는 몇 분기 동안 매출이 급감했다. 버거 킹 (Burger King), 웬디 (Wendy 's)와 인기있는 캐주얼 레스토랑이 시장 점유율을 높이기위한 성공적인 캠페인을 벌이면서 패스트 푸드 전쟁에서 패배했습니다. 5 월에 회사는 최대 4,000 개 매장의 재 융자를 포함한 주요 기업 구조 조정을 발표했습니다. 또한 하루 종일 제공되는 아침 식사 제공을 포함하여 비용 절감 대책과 메뉴 변경을 도입했습니다. 맥도날드 주식은 거의 2 년간 정체되어 90 ~ 100 달러를 벌어 들여 지난 몇 달간 매출이 증가 할 조짐이 보이지 않았다.

Glenview Capital Management의 헤지 펀드 매니저 래리 로빈스 (Larry Robbins)는 맥도날드의 지분을 많이 소유했습니다. 2015 년 Robbins는 REIT를 주주들에게 나누어 주겠다고 발표하면서 주식 가격을 170 달러까지 올릴 수 있다고 발표했습니다. Robbins는 회사의 부동산 자산이 200 억 달러에 달했지만 그 가치는 회사의 가치 평가에 제대로 반영되지 않았다고 추정했습니다. REIT에 부동산을 양도 함으로서, 회사는 주식 가치를 올릴 수있는 완전한 가치를 즉시 실현하게됩니다.

REIT 란 무엇입니까?

REIT는 부동산 포트폴리오에 투자하는 펀드입니다. 증권 거래소에 상장되어 있습니다. 리츠는 임차인의 현금 흐름 및 자본 이득을 포함하여 소득의 90 % 이상을 주주들에게 배분해야하지만 소득에 대해 세금을 면제합니다. 이를 통해 REIT는 주주들에게 더 높은 배당금을 지불 할 수 있습니다.

최근 몇 년 동안 REIT는 투자자들에게 투자 수익률을 높이려는 활동가들의 선택 도구가되었습니다. 회사가 REIT에 부동산 자산을 판매 할 때, 회사는 부채 상환에 사용할 수있는 막대한 현금을 확보 할 수 있습니다. 부동산 관리 업무를 REIT에 맡길 수 있습니다. 경우에 따라 기업은 영업 자산의 일부가 아닌 경우 부동산 자산에서 높은 수익을 올릴 수 있습니다.

McDonald 's REIT 사례

McDonald 's는 식당 건물의 약 70 %와 그 아래 토지의 약 45 %를 소유하고 있습니다. 일부 추정에 따르면 건물, 건물 및 장비의 총 가치는 400 억 달러입니다. McDonald 's가 부동산 소유권을 REIT에 양도하면, 그 가치의 상당 부분을 풀어 주가가 시가 총액 상승분을 반영하여 주가를 올릴 수 있다고 생각합니다. REIT는 또한 부동산 자산에 대해 더 높은 수익을 창출 할 것이며, 이는 주주 가치를 더욱 향상시킬 수 있습니다.

McDonald 's REIT에 대한 사례

맥도날드 2 백 9 십만 주를 소유 한 Robbins와 같은 투자자는 REIT를 통해 즉시 혜택을 볼 수 있습니다. 그러나 회사 경영진은 스핀 오프의 단기 이익이 장기 위험과 비용보다 중요하지 않다고 결론지었습니다. 이러한 구조 조정의 비용과 복잡성을 제외하고 많은 애널리스트들은 REIT가 장기적으로 회사의 원가 상승을 초래할 수 있다는 데 의견을 같이합니다.

현금 흐름이 회사의 책임으로 바뀜

맥도날드 수익의 거의 4 분의 1은 가맹점에서 모은 임대료에서 비롯됩니다. 2009 년과 2014 년 사이에 각 프랜차이즈의 판매 비율을 기준으로 한 임대료 지불은 26 % 증가하여 매년 60 억 달러를 상회합니다. 이 수익 구성 요소는 회사에 재무 안정성의 중요한 원천을 제공합니다. REIT 이전에 McDonald 's는 임대인이되어 미국 소유의 레스토랑 1,500 곳에 임대료를 내야합니다. 리스 의무는 책을 장기적으로 책임을 책정하는데, 회사는 책을 판매하는 동안 책을 쓸 수 없다.

돈에 관한 것만은 아닙니다.

맥도날드는 현재의 구조 하에서 부동산을 관리하고 식당 및 부동산에 가장 적합한 것을 기반으로 기업의 의사 결정을합니다. REIT가 부동산을 인수하면 부동산 관리의 모든 측면을 통제하며, 여기에는 사이트 선택 및 판매 할 속성에 대한 전략적 결정이 포함될 수 있습니다. McDonald 's는 사이트 선택 및 프랜차이즈 실적을 통제 할 수 없으며 회사와 프랜차이즈 사업자 간의 관계를 영원히 바꿀 것입니다.

REIT가 근본 문제를 해결하지 못함

REIT로부터의 현금 유입은보다 체계적인 문제로 어려움을 겪고있는 회사의 재무에 일시적인 영향을 미칩니다. McDonald 's는 버거 킹 (Burger King)과 웬디 (Wendy 's)와 같은 직접적인 경쟁자뿐만 아니라 Shake Shack 및 Habit Grill과 같은 앉아있는 햄버거 체인을 통해 트래픽 및 판매 적자를 해결해야합니다. 지난 5 월에 구조 조정을 마친 경영진은 메뉴 만들기, 음식 준비 업그레이드 및 포장 재 설계로 상징적 인 브랜드에 활력을 불어 넣는 데 중점을 두었습니다. 그것의 노력은 이미 갚을 수 있습니다; 이 회사는 2 년이 넘는 첫 매장 증가로 2 년 연속 동일한 매장 판매를 기록했다.

McDonald 's는 주주 가치를 계속 높임

최근 판매 실적 및 브랜드에 대한 소비자 심리 개선으로 McDonald 's 주가가 새로운 최고치로 상승했습니다.2015 년 2 월 16 일 현재 자사 주식은 119 달러로 거래되었으며, 사상 최고치 인 124 달러에 미치지 못했다. 또한 최근 배당금을 주당 89 센트로 5 % 인상했습니다. 2016 년 말까지 3 년 동안 주주들에게 현금 300 억 달러를 돌려 줄 것입니다.

맥도날드는 구조 조정 및 확장에 필요한 자금을 모으기 위해 부채 경로를 선택했습니다. 경영진에게 현재의 부채 비용은 너무 싸기 때문에 자산의 통제권을 잃어 버리는 비용과 거의 같은 재정적 위험은 나타나지 않습니다. 매장 판매 증가 추세가 유지된다면 현명한 결정이 될 수 있습니다.