여러면에서 뉴욕시의 부동산 시장은 미국의 다른 부동산 시장과 다릅니다. NYC와 Any-Other-Town, USA 사이의 가장 큰 차이점 중 하나는 뉴욕시에서 판매되는 아파트가 콘도 또는 협동 조합이라는 것입니다. 대부분의 장소에서 콘도는 규칙이지만 빅 애플에서는 그렇지 않습니다. NYC의 공동 Options 수를 능가하지만 대부분의 견적은 약 75 %가 공동 작전이라고 말합니다. 주어진 순간에 더 많은 콘도가 활발한 시장에 있습니다. (8 월 말, 맨해튼의 2 베드룸 아파트에는 526 개의 아파트와 764 개의 콘도가있었습니다.)

협동 조합과 콘도의 차이에 대한 간단한 정의부터 시작합시다 : 콘도를 살 때, 아파트와 공동 구역의 일부가 당신에게 속합니다. 당신이 집을 구입할 때 실제로 아파트를 "사지"않습니다. 대신에 회사 건물에있는 주식을 사려고합니다. 공유 크기는 아파트 크기에 따라 다릅니다. 주식을 사면 협동 조합 빌딩에있는 유닛을 점유 할 수 있습니다. 콘도를 폐쇄 할 때 당신에게는 증서가 주어집니다. 협동 조합 폐회시에는 독점 임대 계약을 할 수 있습니다. (보다 자세한 비교는 Co-ops, Condos & Condops의 기본 및 차이점 참조)

우리가 한 부부와 같은 잠재 구매자 중 일부는 콘도를 사기 시작했지만 일단 수색이 진행되면 마음을 바꾼다. 원래이 커플은 2 인 1 조의 아파트를 수리하고 양도하는 것에 대한 전체 협동 조합 검토 및 제한을 피하려고했지만 결국에는 재정이 사라졌습니다. "아파트와 가격이 내려졌습니다. 지금까지 이사회는 괜찮 았고 건물은 훌륭했습니다. 그래서 불만 없습니다. "

뉴욕 타임즈의 기사에 따르면 콘도와 협동 조합은 여전히 ​​다른 상품이지만 "미묘하면서도 확실한 방식으로, 각자 잘 사는 구매자를 위해 경쟁하면서 상대방의 특성을 이용하고 있습니다. 끊임없이 도전적인 시장에서 "

다음은 구매 결정에 도움이되는 콘도 및 협동 조합의 기능을 비교 한 것입니다.

건물 유형 및 위치

일반적으로 말하면, 오래된 주거 지역은 공동 작업이 우세합니다. 한 번 이상치로 간주되지만 이제는 "엉덩이"로 간주되는 새로운 이웃은 콘도를 찾을 수있는 곳입니다.

뉴욕 부동산 중개인 인 Citi Habitats의 게리 말린 (Gary Malin) 회장은 다음과 같이 설명합니다. "역사적인 건물이 마음에 들면 거의 모든 전전 건물이 이런 식으로 조직되어 있기 때문에 협동 조합에 들게 될 것입니다. 또한 협동 조합 건물은 콘도 개발보다 오래되는 경향이 있기 때문에 종종 중앙 위치에 위치합니다. 예를 들어 어퍼 이스트 사이드 (어떤 조치로든 주요한 위치)에서 파크 애비뉴를 지나는 거의 모든 주거용 건물은 공동 작업입니다."

하늘에 유리 집에 살고있는 것이 더 스타일이라면, Malin에 따르면 많은 콘도를 볼 것입니다. 콘도 건물은 1970 년대까지 뉴욕시에서는 일반적이지 않았기 때문에 종종 공동 작전보다 현대적입니다. "맨해튼의 새로운 콘도 건물에 사용할 수있는 토지는 제한되어 있기 때문에 최신 콘도미니엄은 동서양의 떠오르는 '주변 지역'에서 발견 될 가능성이 큽니다. 퀸즈와 브루클린에서 롱 아일랜드 시티와 윌리엄스 버그의 워터 프론트뿐만 아니라 다운타운 브루클린 (Brooklyn)의 전 산업 지역에 많은 신규 건설 콘도가 세워졌습니다. "

대부분 콘도와 협동 조합은 도어맨과 직원을 둔 감독이 있습니다. 어떤 사람들은 다른 두 사람이하지 않는 모든 것을 할 컨시어지를 추가 할 것입니다. 시설은 로우 키 (지하실의 스토리지 공간 일 수도 있음) 또는 브루클린의 해안가에있는 한 콘도의 극한 지역 : 스누 클링 워크숍, 애완 동물을위한 스파 (The Wag Club) 당신의 개를 신랑. 투숙객에게는 조경 된 테라스, 당구장, 피아노 실, 심사실, 어린이 놀이방, 체육관, 골프 시뮬레이터 및 야외 퍼팅 그린이 있습니다.

얼마를 쓸 수 있습니까?

NYC의 협동 조합 및 콘도 시장에서 가장 신뢰받는 지표 중 하나는 The Quarterly Elliman Report입니다. 2015 년 2 사분기 협동 조합 및 콘도 판매 보고서에 따르면 두 유형의 부동산 가격이 모두 상승 추세에있었습니다. 2 베드룸 아파트는 $ 1의 중간 가격을 보였습니다. 5 억 7500 만; 2 백만 달러도 못 미치는 콘도. 3 개의 침실의 경우 차등이 훨씬 상당했습니다. 협동 조합 ($ 4)의 경우 $ 3 미만입니다. 6500 만 콘도.

Halstead Property의 Harkov Lewis 팀의 워너 루이스 (Warner M. Lewis)에 따르면 "새로운 개발은 모두 콘도로 이루어졌으며 그 가격은 누구나 상상할 수 있었던 것보다 월등히 높습니다 … 외국 및 국내 구매자는 안전한 장소를 원합니다. . '자본 보전'이 일부 투자자들에게 핵심적인 역할을 한 뉴욕 부동산은 콘도 허용 및 공동 작전이 투자 아파트에 돈을 심었습니다. "

두 가지 유형의 부동산에 대한 선금은 실질적으로 차이가 있습니다. 콘도의 구입 가격의 10 % 만 내릴 수 있습니다. 협동 조합을 위해서는 20 % ~ 50 %를 내야합니다.

비용 절감은 어떻게됩니까?

콘도의 폐원 비용은 협동 조합보다 높습니다. 자세한 내용은 뉴욕 부동산 중개사 Adam Stone에게 두 가지를 비교해달라고 요청했습니다. 그가 한 일은 다음과 같습니다. $ 800,000의 모기지를 가진 1 백만 달러짜리 콘도의 경우 마감 비용은 구매자의 소유권 보험, $ 4,500입니다. 대금업자를위한 소유권 보험, $ 1, 000; $ 700, 뉴욕 주 "저택 세금", $ 10, 000, NYS 모기지 기록 세금, $ 15, 370. 총액 : 32 달러, 270 달러 (대출 기관에 따라 다르지만 대출 기관에 따라 다르다. 협동 조합을 위해, 그것은 단지 $ 10, 000 저택 세금입니다.실질적인 차이점은 콘도는 부동산이며, 협동 조합은 개인 소유물이라는 사실 때문입니다. "일부는 의미 론적 일 수 있지만 종가를 계산할 때는 그렇지 않습니다. "

스톤은 "맨션 세금"에 대해 궁금한 사람은 누구나 "뉴욕주는 판매 가격의 0.4 %에 해당하는 양도세가 있으며 이는 판매 가격의 0.4 %이며, 주거용 부동산. 그것은 또한 1 백만 달러 이상으로 가격이 책정 된 주거용 부동산에만 적용되기 때문에 "맨션 세금"이라고도하는 구매자의 이전 세금은 1 %입니다. "

월별 요금은 얼마입니까?

콘도에서 월별 청구서를 "공동 청구"라고합니다. co-ops에서는 "유지 보수"입니다. "두 가지 비용은 건물 유지 보수비 - 공용 구역 및 정원 조경, 직원 및 때로는 유틸리티 중 일부 비용 지불. 협동 농장 주인은 한 달에 한 번씩 수표를 씁니다. 콘도 소유자는 2 개를 작성합니다 (건물 보관과 재산세에 대해 하나씩).하지만 종종 콘도 소유자의 총 합계가 협동 조합 소유자의 유지 보수 계산서보다 낮습니다.

유지 보수비 및 일반 요금은 석방되지 않습니다. 모든 주요 비용 - 새 지붕, 새 로비, 직원 수 -는 이사회 구성원이 결정하고 거의 되돌릴 수없는 평가를 유발할 수 있습니다.

이사회에 얼마나 많이 기꺼이 말합니까?

대부분의 협동 조합 보드는 엄격하고 종종 긴 신청 절차를 거칩니다. 콘도 보드는 일반적으로 덜 까다 롭습니다. 루이스 (Lewis)는 다음과 같이 요약합니다. "협동 조합에서 아파트를 사기위한 돈을 가지고 있어야 할뿐만 아니라 (일반적으로 매우 융통성이있는) 신청서를 제출 한 후에 이사회의 승인을 받아야합니다. 시간이 많이 소요됩니다. 그런 다음 아무 이유없이 거의 구매자는 인터뷰 후 또는 패키지의 일부로 인해 거부 될 수 있습니다. 나는 거래가 있었고, 운율이나 거절 이유가없는 거래를 보았습니다. "

그가 과장하다고 생각하십니까? 뉴욕의 부동산 뉴스 사이트 인 BrickUnderground의이 칼럼을 보면 뉴요커들이 협동 조합 보드와 커브 볼 협동 조합 보드 인터뷰 질문에 의해 거절당하는 주요 이유가 있습니다.

"콘도로 건물은 구매자에게 패키지를 요청할 수 있습니다"라고 루이스는 말합니다. "하지만 인터뷰가 없으며 빌딩은 처음 거부 할 권리가 있습니다 (즉, 아파트를 승인해야하거나 콘도를 승인해야합니다 구매자 (또는 자금 조달)에게 거래가 완료된 것이 아니라면, 서명 된 계약서를 가지고있을 때를 의미합니다. "

규정은 무엇입니까?

협동 조합위원회는 많은 규칙을 만듭니다. 그들은 트롬본을 연습 할 수있을 때 명령을 내릴 수 있습니다. 문에 휴가 장식을 넣을 수 있는지 여부와 애완 동물이 당신과 함께 이동할 수 있는지 여부. 대부분의 규칙은 협동 생활의 조화, 평온함 및 정중함을 촉진하기위한 것입니다.

그러나 일부 국내 구매자와 모든 국제 구매자를 막는 규칙은 서브 레팅에 대한 협조 제한입니다. 공동 운영자가 주주가 아파트를 장기간 임대 할 수있는 기회는 거의 없습니다. .국제적으로 구매가 불가능한 또 다른 협동 조합은 해외 자금이 미국 이외의 국가에있는 사람은 받아 들일 수 없다는 것입니다.

Condos는 국제 투자자가 일반적으로 약간의주의를 기울여 공간을 구입하고 임대 할 수있게하지만 그것은 번거롭다.

"협동 조합은 모두 안정적이고 장기간에 걸친 거주자 그룹을 설립하는 것에 관한 것입니다. 뉴욕 타임즈에 따르면 콘도는 그다지 걱정하지 않는 것처럼 보입니다. 많은 사람들이 더 많은 수수료를 부과하고, 주택 규칙을 강화하며, 호텔의 바쁜 분위기를 건물에 제공 할 수있는 단기 임대료를 저지합니다. . "

결론 999 Malin은 그것을 가장 잘 요약합니다."일반적으로 말하면, 협조는 안정성을 중요시하고 건물에 '뿌리 뿌리기'를 원하는 사람들에게 현명한 선택입니다. 장거리 노선을 위해 자신에게 물어보십시오. '협동 작전은 협조 협조보다 일시적이기 때문에 이웃을 알기 원하면 살기 좋은 곳입니다. 분석하고, 찌르거나 자극 할 준비를하십시오. 그러나이 과정은 협동 조합을 안정적이고 현저하게 안전한 투자로 유지하는 것임을 이해하십시오. "

그러나,이 자유가 가격에 온다는 것을 이해하십시오. 콘도는 동등한 협동 조합보다 거의 항상 더 비쌉니다. 또한, 정기적으로 엘리베이터의 새로운 얼굴을 보는 것이 당신에게 중요한 문제인 경우 - 다른 곳을보십시오. 임대인은 콘도 건물에서 일반적 일 수 있습니다. 소유자는 종종 콘도의보다 자유로운 정책을 이용합니다. "

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