우리 모두는 인생에서 위험을 무릅 쓰고 있습니다. 사실, 위대한 일들은 종종 위험을 감수함으로써 성취됩니다. 따라서 귀하의 삶에서 위험을 성공적으로 관리 할 수 ​​있다면 이러한 위험을 감수하면서 보람을 얻을 수있는 가능성이 크게 높아집니다. 이 기사에서는 모기지를 둘러싼 위험과 보상을 다루는 방법을 설명합니다. 위험에 대해 계속 읽으려면 위험 결정 및 위험 피라미드 를 참조하십시오.

레버리지 및 차환
주택 구매 및 융자는 대부분의 사람들이 감당할 수있는 위험입니다. 역사적으로 보람이있었습니다. 최근 몇 년 동안, 현금 환불 또는 주택 담보 대출을 통해 주택 가치를 활용하여 주택 소유와 관련된 추가 위험을 감수하는 것이 유행이되었습니다. 현금 아웃 (cas-out) 자금과 주택 담보 대출은 소비자가 주택 가치에 대해 빌릴 수있게 해줍니다. 이것은 재정적 인 지렛대입니다. 주택 소유에 대한 위험 요소가 추가됩니다. (주택 또는 부동산 구입에 대한 자세한 내용은 모기지 쇼핑 , 부동산 투자 및 부동산 투자 조사 참조)

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현금 아웃 (casheout) 재정 지원 및 주택 담보 대출은 거의 모든 목적으로 사용될 수 있습니다. 이 토론은 추가 소득을 얻기 위해 자산을 사용한다는 목표로 자산을 구입하기 위해 주택 가치를 활용하는 위험에 중점을 둡니다. (주택 담보 대출에 관한 더 많은 기사를 읽으려면 주택 담보 대출 : 비용 , 주택 담보 대출 : 그것이 무엇이며 어떻게 작동하는지 및 모기지 : 은퇴 도구 .)

자산 부채 관리에 대한 제도적 접근

추가 투자를위한 형평성 추출은 자산 부채 관리에 대한 철저한 이해가 필요합니다. 자산 - 부채 관리는 차입 및 투자와 관련된 위험 관리와 관련됩니다. 금융 기관은 자산 부채 관리에 많은 시간과 노력과 자원을 투자합니다.
금융 기관은 레버리지를 통해 수익을 창출한다. 그러나 잠재적 인 하방 위험 및 관련 외부 요인으로 인해 금융 기관은 그들이 이용할 수있는 레버리지와 그들이 취할 수있는 위험에 대해 엄격하게 규제됩니다. 대부분의 경우 특정 금리와 만기의 만기로 자금을 차입하고 유사한 만기, 낮은 위험 프로필 및 처음으로 돈을 빌린 비율보다 약간 높은 예상 수익을 가진 금융 상품에 돈을 투자하여 수익을 창출합니다.

다른 사람들은 차입 기간보다 더 긴 만기, 상대적으로 높은 위험 프로필 및 높은 예상 수익을 가진 금융 상품에 차입 된 돈을 투자하여 더 많은 위험을 감수하고 더 많은 수익을 창출하려고 노력합니다. 금융 회사의 차입금 특성의 차이가 클수록 금융 레버리지를 통해 더 많은 위험을 감수합니다.(자세한 내용은

영업 레버리지가 높고 재무 레버리지가 높은 위험은 무엇입니까? 참조) 자산 책임 관리 우수 사례

대부분의 금융 기관은 레버리지를 이용해 채권에 투자합니다 또는 기타 고정 수입 자산. 그들은 일반적으로 주식에 투자하지 않습니다 (자세한 내용은 나중에 설명). 그들은 자산 부채 관리에서 신용 리스크 관리와 금리 리스크 관리의 두 가지 기본 도구를 사용합니다.
신용 위험 관리는 채권 발행인의 신용도를 평가하고 채무 불이행 위험을 관리하는 것을 포함합니다. 일반적으로 채권 발행사의 신용 등급이 낮을수록 채권의 기대 수익률 또는 수익률이 높아집니다. ( 기업 신용 등급이란

참조) 금리 위험 관리는 금리가 변함에 따라 채권의 가격 변동과 관련된 위험을 관리하는 것을 포함합니다. (채권 가격과 금리 간에는 역의 관계가 있는데, 금리가 오르면 채권 가격이 떨어지고 금리가 떨어지면 채권 가격이 올라간다.) 채권의 금리 위험을 측정하는 데 가장 널리 사용되는 방법을 기간이라고 부른다. 채권의 존속 기간은 이자율 변동 (보통 100 베이시스 포인트)에 따른 채권의 가격 변동률을 측정 한 것입니다. 기간은 채권의 가중 현금 흐름의 함수입니다. 채권의 현금 흐름을 구성하는 유사한 만기 및 쿠폰 지급금을 가진 채권은 유사한 기간을가집니다. 일반적으로 채권의 성숙도가 길수록 그 기간이 길어지고 따라서 금리의 변화에 ​​따라 가격이 더 많이 변할 것입니다. ( 고급 채권 개념

참조)

금융 기관의 차입 기간이 투자 기간과 일치하면 재무 레버리지 위험이 최소화됩니다. 예를 들어, 좋은 기간 일치는 2 년 대출을 통해 돈을 빌리는 것과 2 년 만기 채권에 투자를하는 것입니다 - 대출과 채권은 유사한 현금 흐름과 비슷한 기간을가집니다. 기간 불일치는 수년간 돈을 빌려서 10 년 만기 채권에 투자하는 것입니다. 10 년 채권 매입을 계속하기 위해 2 년마다 대출을 갱신해야합니다. 그렇지 않으면 채권은 2 년의 끝에서 팔리라. 2 년의 기간이 끝날 때 본래의 이자율로 대출을 갱신 할 수 있다는 확실성이 없으며 첫해 1 년 후에 원래 가격으로 매각 될 수 있다는 확실성이 없습니다. 실제로, 대부분의 금융 기관은 신용 및 기간 위험을 계산하여 계산합니다. 그렇지 않으면 이익을 내기가 어려울 수 있습니다. 그러나 앞서 언급 한 바와 같이, 그들은 이러한 위험을 관리하는 데 많은 시간과 노력과 비용을 소비합니다. 주택 가치를 활용하여 추가 투자하기 추가 투자를 위해 형평을 추출하면 효과적인 자산 부채 관리가 필요합니다. 집주인의 자산 부채 관리 접근 방식은 금융 기관의 접근 방식과 크게 다르지 않아야합니다.

금융 기관의 경우와 마찬가지로 채권 및 기타 채권 투자에만 투자해야한다는 의미입니다. 주식에 투자하기 위해 주택 담보를 사용하는 것은 일반인에 대한 자산 - 부채 관리가 아닙니다. 주택 가치를 활용하여 주식 시장에 투자하는 것은 극도의 위험이 따릅니다. 주가가 너무 휘발성이다. 주식 시장의 장기 기대 수익률이 채권의 기대 수익률보다 높지만 모기지의 상환 요건은 주가의 상승 및 하강과 일치하지 않을 것입니다. 모기지 상환시기가 만료되면 주식 시장이 매도 될 수 있습니다. 이것은 투자자가 모기지에 대한 지불을하기 위해 매각해야하는 것이 큰 불리한시기입니다. 시장 침체기 동안의 매각은 시장의 상승세에서 미래의 투자 수익을 제한하기 때문에 투자 수익이 모기지에 대한이자보다 많을 확률이 줄어 듭니다.

반면에, 채권을 구입하여 만기까지 보유한 수익은 채권을 구입할 때 확실하게 알 수 있습니다. (일반적으로 채권의 수익은 쿠폰 지급 및 가격의 함수로 산출됩니다. 만기까지의 채권 수익률은 채권이 만기까지 보유 될 것으로 가정하는 수익률 측정 값입니다. 만기일까지의 수익률 5 년 만기가 불가능한 채권은 9 %이며 고정 금리 담보 대출 이자율은 6. 5 %이고, 5 %의 이자율 스프레드는 5 년 동안 거의 확실하게 취득 할 수 있습니다. 예를 들어 주택 자금으로 $ 200,000을 30 년 고정 금리 모기지로 현금 환급하여 6.5 %로 추출 할 수 있다고 가정 해 봅시다. 200,000 달러는 5 년 만기 채권에 투자 될 수 있으며, 만기 9 %까지 수익률을 올릴 수 있습니다. 5 년 동안 매년 2.5 % 또는 5,000 달러의 이자율 스프레드를 얻을 수있었습니다. 5 년이 끝날 때 채권은 성숙 될 것이고 200,000 달러의 모기지는 상환 될 것입니다.

문제가 여전히 존재합니다.
하지만이 간단한 시나리오조차도 문제가 있습니다. 채권 지불은 일반적으로 6 개월마다 이루어지는 반면, 모기지 지불은 일반적으로 매월 이루어져야합니다. 또한 주택 담보 대출 금리는 6. 5 %로 낮지 만 고 등급 채권은 9 %가 될 가능성은 낮습니다. 9 %를 산출하는 채권은 많은 신용 위험을 부담 할 것입니다. 이 시나리오는 또한 거래 비용과 세금 혜택 / 결과를 무시합니다. 기존 모기지에 대한 재 융자의 혜택과 비용을 통합 한 분석이 이루어져야합니다.

결론

유익한 금융 기관은 건전한 자산 - 부채 관리를 수행한다. 추가 투자를하기 위해 주택에서 형평을 뽑을 것을 고려중인 주택 소유자는 자산 부채 관리 및 가정의 가치를 활용하는 것과 관련된 위험을 잘 이해하고 있어야합니다.

금융 기관은 주식에 투자 할 때 레버리지를 사용하지 않습니다. 둘 다 집주인이해야합니다. 주식 수익률은 너무 휘발성이며 모기지의 현금 흐름과 일치하지 않습니다.만기 보유 채권은 가격 변동성의 위험을 없애지 만 여전히 현금 흐름 문제를 야기합니다.
또한, 담보 대출 금리보다 훨씬 높은 신용 등급을 가진 채권을 찾는 것은 어려울 것입니다. 채권 금리보다 훨씬 높은 수익률로 채권에 투자하는 것과 관련된 신용 위험이 있습니다. 대부분의 사람들에게 가정은 그들의 가장 큰 자산과 보호소를 대표합니다. 신용 위험에 대한 투자를 만들기 위해 형평성을 끌어 냄으로써 모든 사람에게 좋은 생각이 아닐 수도 있습니다. 가옥 저축을 가볍게 두드리는 것은 일반적으로 집 이외의 중요한 자산 (집이 전체 포트폴리오의 일부인 사람들)이 수행해야합니다. 이 경우 주택 가치를 활용하여 추가 투자를하고 그 후에 만 ​​채권 또는 기타 고정 수입 투자에 투자하는 것이 좋습니다.