당신이 임대하는 부동산을 소유하고 있습니까? 지속적인 소득과 자본 이득을위한 잠재력 외에도, 그러한 투자는 소득에 대한 소득세를 줄일 수있는 공제를 제공합니다. 하지만 먼저, 어떤 종류의 부동산 투자자가 당신입니까? 수동 투자자 또는 부동산 전문가입니까? 이 기사에서는 귀하의 분류가 세금 감면 횟수에 큰 차이를 가져올 수있는 방법을 설명합니다.
부동산 중개인이 부동산 중개인으로 대부분의 시간을 부동산 전문가로 보내면 임대 손실이 수동적 인 것이 아닙니다. 이는 귀하의 손실이 모든 수입, 수동 및 비 수동에 대해 완전히 공제된다는 것을 의미합니다. 그렇지 않으면 귀하의 손실은 귀하의 임대 소득에 대하여 수동적이며 최대 $ 25,000까지 공제됩니다 (귀하의 수정 된 조정 총소득 (MAGI)이 $ 100, 000 및 $ 150,000 인 경우 공제 단계가 해제됩니다). 그러나 손실은 25,000 달러 이상이 다음 해로 이월 될 수 있습니다.
IRS는 부동산 전문가를 임대 사업에서 근무 시간의 절반 이상을 소비하는 사람으로 정의합니다. 여기에는 부동산 개발, 건설, 취득 및 관리가 포함됩니다. 또한 귀하의 부동산 임대 시설에서 1 년에 750 시간 이상을 일해야합니다. (임대 부동산 소유에 대한 추가 자료는 부동산 투자 및 예비 임대 주주를위한 팁 참조)
- 9 -> 일반 소득원 임대 소득
집세로받는 돈은 일반적으로 집주인이받는대로 부과되거나 부과 된 때가 아니라 과세 대상으로 간주됩니다. 그러므로 선급금을 소득으로 포함시켜야합니다.
예를 들어 한 달에 1 만원을 빌려 주택을 임대한다고 가정하고 새 임차인이 임대 계약을 할 때 첫 번째와 마지막 달의 임대료를 지불해야합니다. 이 경우, 소득으로받은 2 천 달러를 선언해야합니다. 그러나 그 2 천 달러 중 1 천 달러는 앞으로 몇 년이 될 수도 있습니다.
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임차인 경비 임차인이 지불하는 경비는 소득으로 간주됩니다. 예를 들어, 집이없는 동안 세입자가해야하는 냉장고의 응급 수리가 여기에 포함됩니다. 그런 다음 수리비를 임대 비용으로 공제 할 수 있습니다.
서비스 교역
세입자는 임차인과 대가로 자신의 서비스를 교환 할 것을 제안 할 수 있습니다. 그러나 서비스의 공정한 시장 가치를 소득으로 포함해야합니다. 예를 들어, 임차인이 렌트 하우스를 1 달 임대료 (1 천 달러 상당)와 교환하여 제공한다면, 실제로 돈을받지 못했을지라도 1 천 달러를 소득으로 포함시켜야합니다. 그러나 $ 1, 000을 비용으로 공제 할 수 있습니다.
보증금
보증금은 계약 종료 시점에이 금액을 임차인에게 반환 할 의도가있는 경우이를 수령하면 과세되지 않습니다.하지만 임차인이 임차 조건에 부합하지 않는다면 어떻게해야합니까?
예를 들어, 보증금으로 500 달러를 입금 한 다음 세입자가 밖으로 나가고 벽에 구멍을 뚫어 수리 비용 400 달러가 발생한다고 가정합니다. 당신은 당신이 그것을 반환 년 동안 보증금에서 그 금액을 공제 할 수 있습니다. 그 당시, 당신은 소득으로 벽을 수리하는 데 사용했던 400 달러를 포함해야합니다. 또한 $ 400을 공제 금액으로 표시 할 수 있습니다.
수리 대. 개선 사항
임대 부동산 소유주는 자신의 재산에서 수행하는 모든 것이 경비가 될 수 있다고 추정 할 수 있습니다.
그렇지 않으므로 , 국세청에 따르면. 수리는 귀하의 임대 주택을 양호한 상태로 유지하며 귀하가 임대료를 지불하는 해에 공제 금액입니다. 수리에는 그림 그리기, 부러진 화장실 수리 및 결함이있는 전등 스위치 교체가 포함됩니다. 반면에 개선 사항은 귀하의 재산에 부가가치를 부여하며 귀하가 비용을 지불 할 때 공제되지 않습니다. 재산의 예상 수명보다 비용을 감가 상각하여 개선 비용을 회수해야합니다. 개선 사항에는 새로운 지붕, 안뜰 또는 차고가 포함될 수 있습니다.
따라서 세무 조사에서는 증식이 필요할 때까지 기다리지 않고 문제가 발생했을 때 수리해야합니다.
공제비
모기지 비용
모기지를 취득하기위한 비용은 귀하가 지불 할 때 공제가되지 않습니다. 여기에는 커미션 및 평가가 포함됩니다. 그러나 주택 담보 대출 기간 동안 상환 할 수 있습니다.
일단 모기지 지불을 시작하면 모든 지불액이 공제액이되는 것은 아닙니다. 각 지불액 중 일부는 교장 선생님에게 지불하기 때문에이 금액은 공제 금액이 아닙니다. 이자로 지불 된 부분은 공제가 가능합니다. 귀하의 모기지 회사는 해마다 관심사로 지불 한 금액을 보여주는 양식 1098을 매년 보내드립니다. 이것은 공제 금액입니다. 또한 세금의 일부가 세금과 보험을 충당하기 위해 에스크로 계좌에 입금되는 돈을 포함하는 경우, 모기지 회사는이를 귀하에게보고해야합니다.
여행 경비
여행을 위해 임대료를 지불하거나 임대 재산을 유지하기 위해 소비 한 돈은 공제가 가능합니다. 그러나 여행의 목적이 개선을위한 것이라면 개선 및 감가 상각의 일부로 해당 비용을 회수해야합니다.
여행 경비를 공제하는 방법에는 실제 비용 또는 표준 마일리지가 있습니다.
발행물 463 에서 IRS의 요구 사항 및 현재 마일리지에 대한 자세한 내용을 읽을 수 있습니다. 기타 일반 경비
수리 및 감가 상각 외에도 다음과 같은 공제 비용을 공제 할 수 있습니다.
세금
- 잔디 관리
- 세금 환급 준비 수수료
- 인과 관계 (허리케인, 지진, 홍수 등) 또는 절도로 인한 손실
- 콘도 및 협동 조합
- 임대 콘도 또는 협동 조합을 소유하고있는 경우에는 각각 특별한 규칙이 있습니다.
콘도
콘도미니엄을 사용하면 공동 소유 재산을 관리하기 위해 회비 또는 부과금을 지불 할 수 있습니다.여기에는 건물 구조, 로비, 엘리베이터 및 레크리에이션 구역이 포함됩니다.
콘도를 임대 할 때 공동 재산과 관련된 감가 상각, 수리,이자 및 세금 같은 경비를 공제 할 수 있습니다. 그러나 한 가족 임대와 마찬가지로 클럽 개선을 위해 지출 한 돈을 공제 할 수도 없습니다. 클럽 하우스의 카바나 평가와 같은 것입니다. 대신 수명 연장에 대한 비용을 감가 상각해야합니다.
협동 조합
임대하는 협동 조합 아파트에 대해 지출 한 금액은 공제 금액입니다. 여기에는 협동 주택 회사에 지불 한 유지비가 포함됩니다. 자본 개선은 다르게 취급됩니다. 개선 비용을 공제하거나 감가 상각 할 수 없습니다. 회사 비용으로 개선 비용을 추가해야합니다. 이렇게하면 아파트를 팔 때 자본 이득이 줄어 듭니다.
좋은 기록 보관
국세청의 일정 E에는 여러 가지 범주의 지출이 있습니다. 따라서 IRS는 귀하가 공제 할 수있는 항목에 유연성을 제공합니다. 그러나 귀하의 주장을 뒷받침 할 준비를하고, 자본 개선과 관련된 비용에서 수리 및 유지 보수 비용을 뽑아야합니다. 개선을 위해 지출 한 돈은 판매시 세금 부담을 줄일 수 있음을 기억하십시오.
또한 귀하가 부동산 전문가라고 주장하는 경우, 적극적인 참여와 귀하의 부동산에 소요 된 시간을 매년 증명하는 보조 문서 (약속 도서, 일기, 달력, 통나무 등)를 보관해야합니다.
전체적으로 볼 때, 부동산 투자자들이 사용할 수있는 공제액의 종류는 매우 다양하며, 귀하가 자격이있는 부동산을 알아내는 것이 좋습니다.
임대료에 대한 자세한 내용을 보려면
귀하의 주택 매매로 인해 세금 충격을받을 수 있습니까?를 참조하십시오.
, 임대 또는 구매 하시겠습니까? 재정 문제 - 제 1 부 및 제 999 부 2 부 .