부동산에 대한 투자는 부의 창출과 세금 삭감을위한 최선의 방법 중 하나입니다. 이익은 감가 상각을 통해 소득을 생산하는 자산의 원가를 회복하고, 부동산 투자로부터 이익을 연기하기 위해 1031 개의 교환을 사용하고, 추가 투자를하거나 다른 목적으로 부동산을 빌려주는 능력을 포함합니다. 또한 주택 소유자는 개인 저택 면세 혜택을 누릴 수 있습니다. 개인 면제 혜택을 통해 개인 저당 판매로 인한 이익을 양도 소득세에서 차감하고 모기지이자에 대한 공제를받을 수 있습니다. 이 전략 중 하나 또는 둘의 조합이 귀하에게 적합한 지 알아보십시오. (배경 정보는 부동산 투자 를 읽으십시오.)

자습서 : 부동산 투자 조사

감가 상각
감가 상각이라고하는 연간 세금 공제를 통해 소득을 창출하는 임대 부동산 비용을 회수 할 수 있습니다. Internal Revenue Code는 감가 상각 공제를 노후화에 대한 합당한 허용치를 포함하여 소진 또는 마모에 대한 합당한 허용치로 정의합니다.

부동산 투자자는 일반적으로 주거용 임대 부동산 및 구조 개선이 27.5 년에 걸쳐 감가 상각되는 MACRS (Modified Accelerated Cost Recovery System)라는 감가 상각 방법을 사용하지만 가전 제품 및 기타 비품은 15 년간 감가 상각됩니다. 감가 상각 비용은 자산이 실제로 긍정적 인 현금 흐름을 산출하더라도 투자 자산에 대한 순손실을 야기합니다. 이 손실과 유틸리티 및 보험과 같은 비용은 일정 E, 연방 소득세 양식 1040에보고되며 경상 소득에서 공제됩니다.

1031 교환

1031 교환은 1031 항에 명시된 바와 같이 투자자가 하나의 투자 자산을 판매하고 다른 자산 또는 동등한 자산을 구입하여 세금을 면제하도록 허용합니다 또는 더 큰 값. 이 교환은 지정된 기간 내에 이루어져야합니다. 1031 교환소는 다양한 유형의 재산을 광범위하게 포함 할 수 있지만 대다수의 거래는 부동산과 관련이 있습니다. (이 유형의 교환에 대해 더 알고 싶다면
스마트 부동산 거래 를 읽으십시오.) 속성 규정

1031 교환을 성공적으로 완료하려면 속성이 다음 기준을 충족해야합니다.

대체 속성의 집계 값은 다음과 같거나 커야합니다. 포기 된 재산.
거래에 포함 된 부동산은 같은 종류 여야하며 부동산 투자 신탁 (REIT)과 같은 다른 유형의 자산과 부동산을 교환 할 수 없음을 의미합니다. (REIT에 관한 더 자세한 정보는

• REIT 세법의 기본 사항
• 참조) 교환 된 부동산은 "사업 또는 무역에서의 생산적 목적"(투자)을 위해 보유되어야합니다. 동종 자산으로 간주되지 않는 거래를 통해받은 현금이나 재산은 부츠로 간주되어 과세 대상이됩니다.
• 캐쉬 부트

에는 현금뿐만 아니라 비품과 같은 물적 재산도 포함됩니다. 모기지 부츠 는 거래를 통해 이루어지는 부채 감소를 나타냅니다. 따라서 대체 재산으로 간주되는 부채의 양은 양도 재산이 매각 될 때 은퇴 한 부채의 가치와 같거나 커야합니다. (비슷한 종류의 거래에 관해서는 베이에서 세금 징수 인을 지키기위한 무역 속성 을 읽으십시오.) 투자자 규정 투자자는 자격을 갖춘 중개인을 사용해야합니다. 유자격 중개 기관은 대체 재산에 재투자되기 전에 포기 된 부동산으로부터 순 수익을 보유함으로써 1031 교환 절차를 용이하게하는 에이전트입니다. 유자격 중개인 만이 교환하는 동안 그 자금을 보유 할 수 있습니다. Exchange Accommodators 연맹은 자격있는 중개자가 1031 교환 과정에서 수행하는 역할에 대해 자세히 설명합니다.

투자자는 두 마감 기한을 지키고 있습니다.
포기 된 부동산 매각 후 45 일 이내에 자격을 갖춘 대체 재산의 서면 목록을 거래소 자격있는 자, 보통 중개인에게 전달해야합니다. 또한 식별 할 수있는 속성의 수를 제한하는 몇 가지 규칙이 있습니다.

또한, 그는 자격이 된 대체 자산의 총 가치를 양도 한 자산을 매각 한 지 180 일 이내에 또는 해당 연도의 세금 환급 기한 인 180 일 중 빠른 날짜를 구매해야합니다.

• 1031 Exchange, Step by Step
• 일반적인 거래에서 투자자는 투자 부동산을 팔고 수익금을 다른 부동산에 투자하기로 결정합니다. 세금 효율적인 방법으로이를 달성하기 위해 투자자는 자격을 갖춘 중개인과 1031 년 교환 협정을 체결하고 원래 재산을 매각합니다. 동시에 투자자는 대체 자산을 찾기 시작합니다.

투자자가 원래의 부동산 (양도 된 재산)을 판매하는 날에, 모든 비용을 지불 한 후의 순 수익은 자격을 갖춘 중개인이 설정 한 특별 계정으로 보내집니다.
투자자는 신원 확인 기간을 시작하고 교환 기간 동안 대체 자격을 얻기 위해 자격을 갖춘 대체 재산 목록을 작성하는 데 정확히 45 일간, 대체 부동산을 종료하는 데 180 일이 걸립니다.

1. 투자자는 포기 된 부동산 매각의 전체 수익금을 사용하여 새로운 투자 자산 또는 부동산을 폐쇄합니다.
2. 유자격 중개 회사가 그 자금을 소유권 회사에 송금하면 특별 계정이 폐쇄되고 거래가 완료됩니다.
3. 주택 담보 대출 차용
4. 개인 주택이나 투자 부동산 중 상당한 지분을 보유한 투자자는 재산을 재 융자하고 추가 투자를하거나 주택을 개선하거나 기타 목적으로 형평을 선택할 수 있습니다.규정은 주마다 다릅니다.
5. 전형적인 시나리오에서 대금업자는 합산 대출의 80 %를 부동산의 공정 시장 가격의 50 % 또는 50 % 중 적은 금액으로 융자합니다. 예를 들어, $ 240,000, $ 100, 000 대출을 가진 부동산의 경우, 차용자가 추출 할 수있는 가장 많은 것은 $ 92, 000 ($ 240, 000 x 80 % - $ 100,000)입니다.

차용 능력은 차용인의 신용 점수, 기존 부채 비율 및 부채 비율에 따라 달라집니다. 이 전략은 약간 위험하지만, 추가 부채를 처리 할 수있는 사람들에게는 1031 교환기에 들어가거나 재산을 팔지 않고도 부를 구축 할 수 있습니다. (주택 담보 대출에 대한 더 자세한 정보는
주택 담보 대출 : 그것이 무엇이고 어떻게 작동 하는가

참조)

주택 판매에 대한 세금 부과 판매로 인한 이득 납세자의 1 차 개인 거주지에 대한 세금은 결혼 한 부부의 경우 최대 500,000 달러, 납세자가 지난 5 년 중 2 년 동안 집에 거주 한 경우 단일인의 경우 250,000 달러까지 양도 소득세에서 제외됩니다. 또한, 납세자의 1 차 기숙사 판매로 인한 이익이 그러한 배제보다 커지면 납세자는 1031 교환기를 통해 그 부분을 투자 할 수 있습니다. 주택 가치가 상승하는 지역에 거주하는 투자자는 개인 재산을 늘리고 동시에 세금을 최소화 할 수있는 거래 전략을 사용할 수 있습니다. (주택 판매 세수에 대한 더 자세한 내용은

귀하의 주택 매매로 인한 세금 충격은
)

모기지이자 추심 주택 소유자는 모기지의 일부를 세금 환급에 대한이자 지불. 이 지불금은 모기지 초기에 높아지며 모기지가 상환되면 점차 감소합니다. ( The Mortgage Interest Deduction

를 참조하십시오.)
결론 세수를 최소화하면서 부동산 매물을 찾고있는 부동산 소유주는 다양한 옵션을 이용할 수 있습니다. <1039> 1031 교환은 판매로부터의 수익을 같은 종류의 재산에 재투자 할 수있게합니다. 주택 담보 대출은 부동산 가치에 직접적으로 적용되며 다양한 목적으로 사용될 수 있습니다.

주요 거주지의 판매는 특별세 처리 대상입니다.
모기지이자는 세금으로 공제 될 수 있습니다.

• 귀하의 개인적인 상황에 따라 귀하에게 적합한 옵션이 결정되지만 귀하가 부동산 투자를 최대한 활용할 수 있도록 도와줍니다.
• 관련 독서는
• 집 주인을위한 세금 사전 안내서
• 를 참조하십시오.