미국 시장은 가까운 장래에 금리의 상승을 기대하고있다. 부동산 투자 신탁 (REIT)과 같은 대안 투자는 투자자에게 좋은 옵션을 제공 할 수 있습니다. 이 기사는 REITs의 이자율 민감도에 대한 잠재력을 분석하고 높은 이자율 기간 동안 투자 수단으로서의 적합성을 평가합니다.

REIT에 대한 간략한 소개

REIT는 부동산이나 저당을 통해 부동산에 투자하고 종종 주식과 같은 주요 거래소에서 거래하는 상장 증권입니다. 리츠는 부동산으로 주식을 사는 투자자에게 유동성을 제공합니다. REIT는 주거용 아파트, 상업용 건물, 창고 및 호텔 시설에 대한 REIT와 같은 특정 부동산 유형이 다양합니다. REIT는 또한 미국, 유럽, 중국 또는 일본과 같은 특정 국가 / 지역의 부동산에 집중하는 것과 같은 지역 변형에서 사용할 수 있습니다. (더 자세한 내용은 REITs의 5 가지 유형과 그 안에 투자하는 방법을 참조하십시오.)

REIT는 새로운 자산 범주의 다변화, 소량의 투자로 인한 높은 유동성 및 현지 법률에 따른 세제 혜택 등 많은 이점을 제공합니다. (자세한 내용은 REIT에서의 투자 참조)

REIT의 이자율 대비 수익률

REIT의 최근 보고서. com은 REITs와 주식 시장 간의 역사적으로 낮은 상관 관계를 보여줍니다. 상호 관계는 두 증권이 서로 관련하여 어떻게 움직이는지를 나타냅니다. 같은 보고서는 REITs와 채권 수익률 간의 유사한 낮은 수준의 상관 관계를 보여줍니다. (트리밍 된 테이블은 아래에 REITs- 채권 상관 관계가 강조 표시되어 있습니다.)

이미지 예의 REITS. com.

인기있는 REIT 지수와 10 년 채권 금리의 역사적 차이를 비교하면 역의 관계가 있음을 알 수 있습니다. 우리는 10 년 재무부 채권의 이자율에 대한 인기있는 FTSE NAREIT All REITs 지수의 연간 수익률을 계획합니다 :

REITs에서 제공된 REITs 지수 데이터를 기반으로 한 차트. com (왼쪽 축) 및 10 년 재무부 채권 데이터 (stlouisfed 출처). org (오른쪽 축).

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45 년을 커버하는 위의 그래프에서 알 수 있듯이, 상승하는 이자율은 REIT 수익률에 좋지 않은 것처럼 보이고 그 반대도 마찬가지입니다. 1980-1985 년의 고금리 기 간 동안 REITs의 수익률은 낮아졌고, 2008 년 이후 이자율이 사상 최저치를 기록한 이후 상승했다.

그러나 고려해야 할 다른 요인 및 기타 세부적인 관찰이 있는데, 이는 고금리 시대에도 REITs 투자에 대해 긍정적 인 수익을 나타낼 수 있습니다. 금리가 높고 흥미로운 관찰이 나타나는 특정시기를 세분화하십시오.

1979 년 이래로 금리는 하락 추세입니다.잠정적으로 몇 가지 산발적 인 스파이크가 있었지만 전반적으로 금리가 지속적으로 하락했습니다. 5 년 또는 10 년이 경과 할 때마다 낮은 이자율 범위가 '높은'것으로 간주되었습니다. "

• 1979-1984 :이 기간 동안 금리는 10 % - 14 %의 높은 범위에서 나타났습니다. 리츠로부터의 수익률도 9 % ~ 32 %의 높은 범위에있었습니다.
• 1991-1997 :이 기간에는 6 % -8 %의 다양한 고금리가 나타났습니다. REIT 지수의 수익률은 1994 년 1 %를 제외하고 12 % - 36 % 범위였습니다.
• 2000-2001 : 다음 고금리 범위는 2000-2001 기간 동안 이자율이 5 .5 %. REITs의 수익률은 16 %에서 26 %까지입니다.

중간 저금리 기간에 REIT가 요금을 어떻게 평가 했습니까?

• 1973-1974 : 이자율은 비교적 낮았으며, 6.9 %에서 7.4 % (후년 10 %에서 14 %의 높은 범위와 비교)였다. REIT는 연간 손실이 -42 %에서 -27 % 범위에서 나 빠졌습니다.
• 1998-1999 : 이자율은 4 % -5.5 % 범위에 있었고 REITs의 수익률은 여전히 ​​-18 % -6 %의 마이너스였다.
• 2007-2012 : 이자율이 4 %에서 2 % 미만으로 점진적으로 하락함에 따라 REITs는 -45 %에서 -5 %의 범위에서 일관되게 연간 손실을 기록했으며 2009 년에는 한 번만 플러스 수익을 냈습니다. > 이러한 관찰 결과에 따르면 REITs는 실제로 금리 시나리오에 의존하지 않을 수도 있습니다. REIT 투자 수익은 실제로 금리 변동으로부터 자유로울 수 있습니다.

소득 기회

: REIT는 수익률 기반 증권으로 간주됩니다.

• 소득 기회 : REIT는 수익률이 높은 기간에도 좋은 투자 선택이되도록하는 REIT의 다른 이점이 있습니다. REITs의 가격 상승은 수익 잠재력을 제공하지만, REIT 수익의 상당 부분은 배당금으로 인한 것입니다. REITs에 의한 배당금 지불은 투자하지 않은 영웅으로 종종 투자자들이 무시합니다. REIT 조세 기본 사항에 명시된 바와 같이 REIT는 일반적으로 수입의 90 % 이상을 자신의 단위 소유자에게 배포하는 한 신뢰 수준에서 미국에서 과세 대상에서 제외됩니다. 이 세금 혜택 시스템은 REIT 주주들에게 배당 소득을 정기적으로 분배하게합니다. 배당 세가 없으면 높은 순 이자율의 경우에도 실질 순 수익률은 종종 채권 (또는 주식)의 순 수익률보다 높습니다.
• 글로벌 다각화 : REIT를 통해 실현 될 수있는 간접적 인 혜택은 글로벌 시장에 노출되는 측면입니다. 금리의 변화가 지역 U … S 시장에서 REIT 수익에 영향을 미칠 수있는 경우에도 투자자는 전 세계적으로 노출 된 REIT를 볼 수 있습니다. 1990 년대 이래로 영국, 싱가포르, 일본, 오스트레일리아, 네덜란드, 남아프리카 등 많은 국가들이 REIT 상장을 활성화하여 투자자들이 외국 부동산 시장에 노출 될 수 있도록했습니다. 예를 들어 금리 상승으로 인해 미국 부동산 거래소의 현지 부동산 시장이 싱가포르 부동산 시장에 노출되어있는 미국 투자자가 자신의 포트폴리오에서 싱가포르 부동산에 REIT를 보유하고 있다면 이익을 얻을 수 있습니다.
• 부문 별 익스포저 : 증권 거래소에 상장 된 공개 상장 REIT는 다른 방식으로 제공됩니다. REIT는 주거용 아파트, 쇼핑몰, 접대 업소, 창고 및 주 또는 국가의 인프라에 노출되어있는 부동산에 대해서만 찾을 수 있습니다. 금리가 상승 할 경우 부동산 내의 모든 하위 부문이 부정적으로 타격을받을 수있는 것은 아닙니다. 예를 들어, 높은 이자율이 주거용 아파트에 노출 된 REIT로부터의 수익을 치를지라도, 주요 지역의 많은 영업 쇼핑몰에 대한 노출이있는 특정 REIT의 소득은 여전히 ​​높습니다. 부동산 시장에 대한 신중한 연구, 특정 하위 분야에 대한 이자율의 영향 및 부동산 보유에 기반한 특정 REITs에 대한 REIT 투자는 이자율 영향과 상관없이 수익을 창출 할 수 있습니다. (더 자세한 내용은 : 시장 및 주거, 건강 관리 및 사무실 REITs를 능가하는 3 개의 호텔 REIT를보십시오.)

- 결론 999 상관 관계 패턴과 과거 데이터를 살펴본 후 REITs의 수익률은 이자율 기간과 무관하게 나타납니다. 신중한 조사와 부동산 하위 분야 및 지리적 영역의 적절한 선택 후, 투자자들은 REITs를 금리에 민감한 전통적인 주식 및 채권에 대한 좋은 대안으로 간주 할 수 있습니다.