거대한 이익을 위해 집을 팔면 거의 모든 집주인의 꿈이 실현됩니다. 그 집에서 예쁜 페니를 만들고 싶지 않은 사람은 누구입니까? 그러나 실제로 집 판매로 이익을 얻으려면 이익을 일괄 지급하는 것을 연기 할 수 있습니다. 이유를 알아보고 또 다른 옵션 인 할부 판매에 대해 알아보십시오.

큰 예금 = 큰 세금 계산서

일반적인 주택 소유자 상황을 살펴 보겠습니다.
예

- 부동산에 대한 소득이 세금 면제를 증가시킬 때 Hal Bookman 그의 임대 주택에 대한 구매자의 제안을 보았고 거기에 인쇄 된 번호를 믿을 수 없었습니다. 그의 재산은 5 년 만에 두 배로 가치가 있었고, 그는 그것을 구입했을 때조차도 저렴하다고 생각하지 않았습니다. 그러나 할이 그의 세무 고문에게 판매에 관해 이야기했을 때 그의 고문은 덜 흥분했다. 한 번에 소득을 얻는 것이 세금면에서 Hal의 이익에 부합하지 않을 것입니다. 할 (Hal)이 재산을 판매하는 동년에 판매 대금의 전부를 신고하는 경우 그는 대개 평상시에받을 수있는 세액 공제의 거의 전부를받을 자격이 없습니다. 그의 세분화 된 공제액은 판매로부터의 추가 수입의 결과로 감소 될 것입니다. Hal은 일년 동안 과세 소득을 줄이기 위해 할 수있는 일이 있다면 그의 세금 고문에게 질문합니다. 고문은 사용 도구, 할부 판매 계약을 알고 있습니다. ->

할부 판매 목적

간행물 537 에 따르면 IRS는 납세자가 할부 판매 계약으로 부동산 또는 기타 투자의 주요 판매에 대한 이익을 연기하도록 허용합니다. 이 계약을 통해 판매자는 판매 일에 적절한 서류 작업이 완료되는 한 수년 동안 자본 이득의 비례 배분 부분을 신고 할 수 있습니다. 할부 판매 방법의 작동 원리

할부 판매로 얻는 이득은 이론적으로 간단합니다. 할부 판매에 대한 과세는 각 지불의 비례 배분이 원금의 반환으로 간주되는 연금 과세를 반영합니다. 유일한 조건은 판매되는 부동산이 공개적으로 거래되는 어떤 종류의 증권도 될 수 없으며 납세자는 어떤 의미에서든 매각 된 자산의 딜러가 될 수 없다는 것입니다.

이 방법의 예를 살펴보고 Hal이 소득세를 향후 연도로 연기하고 싶다면 Hal이 어떻게 할부 판매를 구성 할 수 있었는지 살펴 보겠습니다.

예 - 할부 판매로 세금 부과

할은 임대 주택으로 400,000 달러를받습니다. 그는 188,000 달러에이 건물을 구입했으며 집값 기준으로 추가 된 판매 비용으로 $ 12,000를 지불하여 $ 200, 000으로 만들었습니다. 따라서 Hal은 $ 200, 000 ($ 400, 000 - $ 200,000) 신고 할 수있는 이익의 신고. Hal의 고문은 1 년에 $ 400, 000을 선언하는 대신 자신의 판매 수익금을 $ 50, 000의 8 년 할부로 나누라고 권장합니다.할부가 건설적으로 매년 수령되는 한,이 방법은 Hal에게 세금 공제 및 일시금 지급 자격을 계속 유지하여 일시불로 인해 수령 할 수 없도록합니다. 할부 판매 수입보고 할부 판매 수입은 이득, 원금 및이자의 세 가지 카테고리로 나눌 수 있습니다. 이러한 범주 각각은 양식 1040에서 다르게 취급됩니다.

Capital Gain
위의 예에서 Hal은 이득이 장기간인지 또는 단기간인지에 따라 매년 이득을 매년 선언해야합니다. 판매 년도 단기 이익은 경상 소득으로 과세되는 반면 장기 이득은 낮은 이자율로 과세됩니다. Hal이 5 년 동안 집을 지었기 때문에이 경우 이득은 장기적입니다. 이득이 단기간에 있었다면 Hal은 일시불 이득을 선언해야하는 것보다 더 낮은 이자율로 할부 소득에 대해 과세 대상이됩니다. 이는 단기 이익이 납세자의 최고 한계 세율에 따라 경상 소득으로 과세되기 때문입니다. 할부 판매에서 얻는 이익은 IRS 양식 6252에보고 된 후 양식 1040의 일정 D로 옮겨집니다.

이자
할부 판매 수입을 가진 납세자는 구매자에게이자 해당 연방 비율 (또는 반년에 9 % 복합). 구매자는 잔액이 환급 될 때까지 미지급 할부에이자를 지급합니다. 따라서 Hal이 매각시 9 %의 이자율을 매입자에게 부과한다면, 그는 아직 지급되지 않은 50,000 달러 부채 각각에 대해 약 4,500 달러의이자 수입을 더 받고보고 할 것입니다. 이자는 별표 B의 보통이자 수입과 별도로보고됩니다. (

참고
:이자가 별도로보고되지 않는 경우 국세청은 판매 수익의 일부를이자로 간주합니다.) 각 할부 판매의 일부는 국세청에 의해 면세로 반환됩니다. 이 금액은 제외 비율을 계산하여 결정할 수 있습니다. 실제 이득의 양을 판매 가격으로 나눕니다.이 경우에는 $ 200, 000 / $ 400,000이며 배제 비율은 50 %입니다. 이 비율에 할부 금액을 단순히 곱하면됩니다. 이것은 원금으로 지정 되었기 때문에 세금에서 제외되는 금액입니다. 따라서 매년 $ 25, 000 ($ 50, 000 x 50 %)의 교장이 반환됩니다. 모기지 및 계약 가격

부동산 구매자가 모기지 또는 기타 약속 어음을 구입할 경우 모기지 / 메모 금액만큼 부동산의 원가 기준을 낮추어야합니다. 예를 들어 Hal이 $ 400에 매각 한 임대 부동산의 경우 $ 100, $ 100의 담보 대출을 보유한 경우 계약 가격은 $ 300, 000 ($ 400, 000- $ 100,000)로 줄어 듭니다. Hal은 총 $ 100, $ 000의 총 이익만을 가지고 있음을 의미합니다.
주택 담보 대출 금액이 부동산 총 조정 기준을 초과하는 경우 첫 번째 해에는 그 차액을 지불로보고해야하며 계약 금액은 그 금액만큼 증가해야합니다.예를 들어, Hal의 부동산에 $ 250, 000의 모기지가있는 경우 주택의 기초는 $ 200, 000 ($ 188, 000 + $ 12,000)이됩니다. 이 경우, Hal은 할부 지불 이외에 첫해에 $ 50, 000의 초과 지불을보고해야합니다. 계약 가격은 또한 $ 250, 000이며, 과세 대상 이익을 위해 $ 150, 000을 남겨 둡니다.

결론
할부 판매와 관련하여주의 깊게 따라야하는 많은 규칙과 규정이있다. 그러나 규칙을 이해하는 사람들은 몰수해야하는 많은 공제 및 크레딧에 대한 자격을 유지할 수 있습니다. 판매 가격의 변화와 같은 하위 주제에 대한 자세한 내용은 지불 방식에 따라 다른 양식을 사용할 수 있으며, 할부금을 지불하고 일시불로 지불하는 것이 더 나을지 모르는 경우 IRS 웹 사이트를 방문하거나 세금 전문가에게 문의하십시오.