집을 사는 것은 일반적으로 다음과 같이 진행됩니다. 감당할 수있는 것을 알아 내고, 대금업자를 찾고, 부동산 중개인을 고용하고, 꼭두각시 목록을 만들고, 부동산을보고, 부동산을 더 볼 수 있습니다 , 제안을하고, 저당을 확보하고, 새 집을 닫습니다. 많은 시간과 번거 로움에도 불구하고 대부분의 구매자는 부동산을 직접 살펴 보는 것이 주택 구매 과정의 근본적인 부분으로 간주되며 많은 사람들은 이웃, 집 및 마당을 먼저 조사하지 않고는 주택을 구매하지 않을 것입니다.

그러나 구매자는 먼저 집을 보지 않고 주택을 구매하려고합니다. 여러 가지 이유로이 구매자와 투자자는 MLS (Multiple listing service) 설명, 인터넷 사진 및 가상 투어에 의존하면서이 과정을 건너 뛸 의향이 있습니다. 시장에 많은 고민자가 살고있는 집을 사는 일부 부동산 투자자들은 큰 거래를하기 위해 보이지 않는 주택을 구입합니다. 구매자는 부동산 공급이 제한적인 시장에서 기회가있는 동안 주택을 낚아 채기도합니다. 구매자부터 투자자 및 부동산 전체를 구매하는 기관 투자자에 이르기까지 경쟁이 치열하여 전국의 특정 시장에서 볼 수없는 부동산 구매 빈도가 증가하고 있습니다. 운이 좋으면서 판매 할 때 좋은 이익을 낼 수는 있지만 이러한 유형의 부동산 투자에 종사하기 전에 인정해야 할 중요한 위험이 있습니다.

속성

일반적으로 악화 된 속성은 손상되었거나 상태가 좋지 않습니다. 은행이나 대금업자가 처분하거나 판매 광고를합니다. 대부분의 은행은 재산세, 유지비 및 법정 수수료 사이에 보유 비용이 비싸기 때문에 가능한 한 빨리 이러한 부동산을 하역하려고합니다. 인벤토리에있는 각 부동산을 유지 관리하려면 은행에 하루 1 천 달러가 소요될 수 있습니다. 빠른 판매로 인해 은행에 재정적 인 의미가 있기 때문에 이러한 부동산은 종종 상당한 할인 혜택을 제공하며, 일부 가정에서는 1 달러에 페니를 팔기도 드문 일이 아닙니다. 이것은 구매자와 투자자 모두에게 시장 가격 이하로 부동산을 제공 할 수있는 훌륭한 기회를 창출합니다.

공급이 제한된 시장은 구매자와 투자자가 보이지 않는 곳에 주택을 구매하도록 강요 할 수 있습니다. 그러나 큰 거래를 찾는 대신 여기 구매자는 시장 가치를 지불하거나 더 높은 가격으로 원하는 지역의 부동산을 확보 할 수 있습니다. Boston과 New York City와 같은 타이트한 시장에서는 판매자가 여러 경쟁 입찰을받는 것이 일반적이며, 이로 인해 가격이 크게 상승 할 수 있습니다. 이러한 제안의 대부분은 부동산에 발을 들여 놓은 적이 없지만 특정 시장에서 구매하기를 원한다는 것을 알고있는 구매자가 제공합니다.

건설 전 속성은 또한 구매자와 투자자에게 기회를 제공합니다. 건설 전 속성은 아직 건설되지 않았지만 시장에 나와 있습니다. 이 유형의 속성은 판매자와 구매자 모두에게 유익 할 수 있습니다. 판매자 (가장 일반적으로 빌더)는 프로젝트를 빌려주는 대출 기관 및 기타 잠재적 구매자에게 프로젝트의 실행 가능성을 입증하면서 건설을 계속하는 데 필요한 돈을 받고 구매자는 낮은 가격으로 구매할 수 있습니다 시장 가치 (또는 그 이상, 프로젝트에 따라) 이후에 판매 할 수있는 능력을 가진 사전 건설 비율. 경쟁

경쟁

큰 거래 또는 주요 자산을 찾고있는 투자자는 오리발, 도매업자 및 기관 구매자와의 치열한 경쟁에 반대 할 수 있습니다.

오리발

은 주식 시장 투자자와 마찬가지로 낮은 가격으로 높은 가격을 매기는 부동산 투자자입니다. 일반적으로 오리발은 할인 된 가격으로 부동산을 구매하고 수리 및 개조를하며 단기간 내에 수익을 올립니다. 재산의 수리 후 가치 (ARV)는 수리 및 수리 후 공정 시장 가치의 추정치로서 부동산에 잠재적 인 잠재력이 있는지 판단하는 데 사용됩니다. 오리발은 ARV를 취하고 구매 가격, 수리 및 개보수 비용 및 운송 비용 (모기지 지불, 재산세, 보험 및 유틸리티를 포함한 부동산 보유 비용)을 차감하여 잠재적 이익을 계산합니다. 오리발은이 계산에 의존하여 수익을 올릴 수 있는지 판단하기 때문에 보이지 않는 곳에서는 구매하지 않습니다. 그러나 다른 사람들은 가파른 할인으로 구입할 수있는 유질 처분 된 부동산에 초점을 맞추지 만, 경매에서는 서류에 서명하기 전에 볼 기회가 없으므로 판매됩니다. 오리발과 마찬가지로, 부동산 도매 업체 는 단기간에 부동산으로부터 이익을 얻으려고합니다. 그러나 오리발과 달리 도매상은 물건을 구매하거나 개조하지 않습니다. 대신, 그들은 일반적으로 우발적 인 계약을 맺고 속성을 둡니다 (그래서 그들은 필요한 경우 계약을 해지 할 수 있습니다). 그런 다음이 속성을 다른 투자자에게 할당하거나 팔아 이익을 얻습니다. 도매업자는 설립 된 투자자를위한 자산을 반올림하는 "중매인"으로 간주 될 수 있습니다. 재산을 계약하에두면, 도매업자가 재산을 팔아서 기꺼이 구매자를 찾고, 많은 경우에 도매업자는 계약하에 부동산을 싣기도 전에 구매자를 배치합니다. 도매상이 부동산에 대해 지불하는 금액과 그 또는 그녀가 판매하는 가격 사이의 스프레드는 도매상의 이익입니다. 도매는 시간이 많이 소요되는 수리 및 수리가 필요하지 않기 때문에 많은 도매상은 오리발보다 작고 자주 이익을 추구합니다.

기관 투자가는 부동산의 대규모 재고를 구매하고 때로는 고민 된 부동산 전체를 구매합니다. 깊은 주머니로 뒷받침되는 기관 투자자는 수십 또는 수백 개의 주택을 구입할 수 있기 때문에 재고를 낮추고 결과적으로 시장에서 가격을 올릴 수 있으며 이익을 창출 할 확률이 높아집니다.기관 투자가들은 소규모 투자자와 개별 주택 구매자가 목표 시장에서 좋은 거래를 찾을 수 있도록 불가능하지는 않더라도 그렇게 어렵게 만들 수있는 엄청난 구매력을 가질 수 있습니다. 오리발, 도매업자 및 기관 투자가 이외에 구매자의 수가 적 으면 보이지 않는 곳에서 주택을 구매하게됩니다. 이것은 가장 일반적으로 사업 또는 개인적인 이유로 새로운 지역으로 이전하고 있지만 새 집을 물색 할 시간이없는 개인을 포함합니다. 일반적으로 이러한 구매자는 부동산 중개인과 협력하여 구매자의 기준을 충족하는 속성에 대한 자세한 설명, 사진 및 비디오 (또는 가상 둘러보기)를 보냅니다. 대리인은 본질적으로 구매자의 눈과 귀가되기 때문에 구매자가 주택의 기능뿐 아니라 학교, 통근, 대중 교통 및 주변 편의 시설에 대한 요구 사항을 정확하게 지정하는 것이 중요합니다. 위험성 주택 구입자와 투자자는 보이지 않는 곳에서 주택을 구매할 수도 있지만 위험이없는 것은 아닙니다. 가장 큰 위험 중 하나는 사진에 나타나지 않는 부동산에 문제가 있다는 것입니다. 가구 및 카메라 앵글은 물 손상, 침입, 곰팡이 및 구조적 손상을 비롯한 많은 결함을 쉽게 숨길 수 있습니다. 소유주가 주택을 적절하게 유지하기위한 시간, 전문 지식 또는 돈을 가지고 있지 않아 많은 부동산이 파손되었지만 일부 부동산은 이전 소유주에 의해 의도적으로 손상되었습니다. 종종 이것은 재산을 팔기가 더 어렵게함으로써 "은행에 돌아 오는"잘못된 시도입니다. 다른 시간에 사람들은 가능한 한 무엇이든 꺼낼 수 있습니다 - 가전 제품, 비품, 구리 배선, 조경조차 - 돈을 위해. 동기 부여에 관계없이 유질 처분 이후의 파괴는 건식 벽체의 구멍이나 광범위하고 값 비싼 수리와 같은 비교적 저렴한 수정을 수반 할 수 있습니다. 2011 년의 특히 추악한 사건에서 캘리포니아 주에있는 고급 문호 공동체의 주택은 이전 소유주가 집을 잃은 후 수리 비용으로 약 250,000 달러가 필요했습니다. 화학 물질과 시멘트가 하수구에 부어졌으며 수개월이 지나면 물이 흘러 나왔습니다. 집 전체에 거대한 곰팡이가 생기고 물에 젖은 물체의 무게로 바닥에 움츠러 들었습니다. 또한 호텔의 가전 제품, 캐비닛, 싱크대 및 화장실은 제거되었습니다.

보이지 않는 곳을 사는 것이 위험 할 수있는 또 다른 이유는 사진과 가상 투어를 통해 근처의 고압 전선, 교통, 주변 소음 및 특이한 냄새와 같은 바람직하지 않은 집의 모습을 볼 수 없다는 것입니다 ( 곰팡이 나 집에 사는 100 마리의 고양이처럼). 연습을 통해 집, 마당, 이웃 및 지역을 좋아할 수 있는지 확인할 수있는 유일한 방법입니다. 오리발, 도매업자 및 기관 투자자는 광범위한 수리의 필요성 때문에 적시에 부동산을 판매 할 수 없게 될 위험이 있습니다. 투자자가 집을 오래 머무르게할수록 비용이 많이 들게됩니다.부동산 투자의 전제는 종종 신속하게 사고 파는 것이며, 어떤 이유로 든 - 예상치 못한 고비용의 수리가 필요할 때 투자자가 손실을 입을 수 있습니다. 자신을 보호하는 방법

우발적 인 조항은 눈에 보이지 않는 집을 구입할 때 최고의 보호 장치 중 하나입니다. 비상 사태는 부동산 계약이 구속력을 가지기 위해 충족되어야하는 조건 또는 조치를 정의합니다. 집을 처음 보지 않고 구매할 때 가장 중요한 우연한 일 중 하나는 검사 비상 사태이며, 구매자는 5-7 일과 같이 지정된 시간 내에 집을 검사받을 수있는 권리를 갖습니다. 이것은 계약을 취소 할 수있는 구매자를 보호하거나 전문 가정 검사관의 발견에 따라 수리를 협상합니다. 검사관은 주택의 내부 및 외부를 검사하고 전기, 마감, 배관, 구조 및 환기 요소의 상태를 평가합니다.

검사 보고서 승인 및 거래 진행

보고서 승인 거부 및 거래 종료

추가 검사를위한 추가 시간 요청

수리 또는 양보 요청

구매자는 보행시 우발 사고를 요구할 수도 있습니다. 이 유형의 비상 사태는 종결시 논문에 서명하기 전에 부동산의 마지막 (또는 첫 번째) 보행을 할 수있게합니다. 모든 우발 사건과 마찬가지로 매도인은 우연성에 동의 할 필요가 없으며 매매자에게 추가 된 위험 (즉, 매수인이 계약에서 물러날 위험)을 보완하기 위해 더 높은 매수 가격을 기대하기도합니다. .

구매자와 투자자는 모두 숙련 된 부동산 전문가의 도움을받지 않고 구매할 수있는 보호 계층을 추가 할 수 있습니다. 대리인이 거래의 측면 (구매자의 대리인으로 귀하를 대신하여 일함)에 있어야하며 판매자를 대신해서 일하는 것이 중요합니다. 대리인은 최상의 거래를하도록 신탁 책임을 져야합니다. 많은 구매자와 투자자는 자신의 필요를 이해하고 신뢰할 수 있다고 생각하는 사람을 찾기 전에 여러 명의 에이전트를 심사합니다.

결론

일부 사람들은 필요하지 않은 곳에서는 보이지 않는 곳에서 주택을 구매하지만, 다른 사람들은 부동산 투자의 잠재적 인 이익을 위해 주택을 구입합니다. 어쨌든 처음에는 그것을 보지 않고 주택을 구입하는 것은 위험을 수반합니다. 재산에 결함이 있거나 손상되어 광범위하고 값 비싼 수리가 발생할 수 있습니다. 또한, 가정은 바람직하지 않은 위치 (예를 들어, 바쁜 도로 옆)에 있거나 다른 해로운 특성을 가질 수있다. 보이지 않는 곳을 투자하거나 투자 할 때 신뢰할 수 있고 경험있는 부동산 중개인과 긴밀히 협력하고 부동산 구매 제안에 특정 우발 조항을 포함시켜 위험을 제한 할 수 있습니다.