주택 담보 대출을 재 융자 할 때 모든 것은 감정에 달려 있습니다. 집값이 너무 낮아 수중 상태가된다면 재 융자를 할 수 없습니다. 감정 가치로 주택 담보가 20 % 미만으로 떨어지면 개인 모기지 보험 (PMI)에 돈을 지불하지 않거나 현금을 테이블에 가져 와서 현금을 재 융자합니다. 게다가 대출 기관은 자기 자본이 적은 차용인이 더 위험하다고 생각하기 때문에 최저 금리를받지 못할 수도 있습니다. 리 파이낸싱에 대해 생각하고 있다면 평가 과정에서 평가의 필수적인 역할을 이해해야합니다.

가정 감정이란 무엇입니까?

감정이란 사기가없는 제 3자가 제공 한 주택 가치에 대한 면허 또는 공인 전문가의 의견입니다. 감정인은 집을 가치있게 평가하는 서비스에 대한 보수를 받지만 도착한 가치의 결과로 재 융자를 할 수 있는지 여부와 관계없이 게임에 피부가 없습니다. 재 융자 거래에서 감정 평가는 부동산 가치보다 차용자에게 더 많은 돈을 빌려주지 않음으로써 은행을 보호합니다. 재산이 나중에 어떤 이유로 든 차압에 들어가면 대금업자는 부동산을 재판매하고 돈을 돌려 받기를 원합니다.

감정인은 30 ~ 45 분 동안 귀하의 집을 방문하여 치수를 측정하고, 편의 시설을 점검하고, 내부 및 외부 모두의 전반적인 상태를 평가하고, 외부 사진, 차고 및 모든 내부 사진을 찍습니다 방. 그 또는 그녀는 그 때 당신과 유사한 재산 - 최근에 팔린 당신의 인근에있는 재산 -을 기록합니다. 가정 방문과이 기록을 바탕으로 감정인은 당신이 그것을 시장에 내놓았을 때 당신의 재산이 얼마만큼 팔리는 지에 대한 전문적인 견해에 도달합니다. 은행은 소득, 자산 및 신용 기록과 함께이 금액을 사용하여 대출 금액을 결정합니다.

오늘날의 시장에서 주택 감정은 어떻게 작용합니까?

3 가지 유형의 금융 거래는 감정을 필요로하지 않습니다. 연방 주택 관리청 (Federal Housing Administration)의 간소한 재 융자 나 재향 군인 관리국의 금리 인하 재 융자 융자 중 어느 하나도 필요하지 않습니다. 어떤 경우에는 Home Affordable Refinance Program이 한 가지를 요구하지 않습니다. 다른 유형의 재 융자 거래에는 감정이 필요합니다.

연방 규정은 대출 과정과 감정인이 감정 과정에서 어떻게 행동해야 하는지를 규정합니다. 주택 위기 이후, 정부는 부풀려진 집값에 기반한 대출 가능성을 방지하기 위해 감정인의 독립성을 높이기를 원했습니다. 도드 - 프랭크와 대출 법의 진실은 이제 평가가 "독립적으로 수행되고 부적절한 영향과 강요로부터 자유로 워야합니다."연방 감정인의 독립 요구 사항은 감정인과 대출 담당관간에 허용되는 상호 작용의 범위를 좁게 정의하기 때문에 감 사자와의 접촉이 감정 평가가 완료되기 전에 감정인의 의견에 영향을줌으로써 법을 위반하는 것으로 해석 될 수 있다고 두려워합니다 . 대출 기관은 심각한 징계 조치의 가능성을 피하기 위해 조심스럽게 실수를 범합니다. 대출 담당관과 중개인은 감정인을 선택할 수 없으며 차용자도 선택할 수 없습니다. 차용자들은 다른 대출 기관에 대해 수행 된 평가서를 제출할 수 없지만 "다른 평가가 있다는 것을 은행에 알릴 수 있으며 은행은 다른 기관으로부터 직접 감정 보고서를 요청할 수 있습니다. "

대출 기관은 종종 감정 관리 회사 (AMC)라고하는 제 3자를 통해 평가를 주문할 것입니다."AMC 사용은 필수 사항은 아니지만 감정사의 독립성에 대한 일반적인 접근 방법입니다. "조 파슨스 (Joe Parsons) 캘리포니아 더블린의 PFS 자금 조달 담당관, 지역 은행가 및 모기지 브로커.

많은 소액 대출 기관 (특히 소규모, 지역 소액 대출 기관)은 소수의 감정 평가원과 직접적인 추천 관계를 가지며 AMC를 사용하지 않습니다. 또는 대금업자가 사내 독립적 인 평가 부서를 보유 할 수도 있습니다. 감정인은 해당 지역에 대한 지역 지식 (시장 경쟁력)을 가져야합니다. 감정사는 전문 기관인 감정 협회 (Appraisal Foundation)에서 발행 한 전문 감정 연습의 통일 표준을 따르기로되어 있지만 이러한 표준은 법이 아닙니다.

주택 감정 비용

감정 비용은 주마다 다르지만 감정 평가사는이 지역에 관습적이고 합리적인 수수료를 부과해야합니다. 표준 단독 주택에 대한 평가를 위해 300 달러에서 500 달러를 지불 할 것으로 예상됩니다.

검사가 더 많은 시간을 필요로하기 때문에 더 복잡한 부동산은 더 비쌉니다. "Ellicott City의 평가 관리 회사 인 Decorum Valuation Services의 부사장 인 Erin Benton은 말합니다.

마감 시간이 아닌 감정 평가의 시간; 귀하의 대출 마감 여부에 상관없이, 감정인은 여전히 ​​업무를 수행했습니다. 수수료가 귀하가 원하는 재 융자 조건을 얻을 수 있다면 보람있는 것처럼 보일 수 있지만, 낮은 평가가 당신이 재 융자를 할 수 없다는 것을 의미하면 돈 낭비처럼 보일 수 있습니다.

대금업자는 임무를 수행 할 때 감정인과 함께 주택의 가치 또는 예상되는 "목표 가치"를 논의 할 수 없기 때문에 주택 소유자는 주택이 재평가되기 전에 충분히 높은 평가를받을 수 있는지에 대한 감정인의 야적 예상치를 얻을 수 없습니다 새로운 규정 이전에 가능한 것처럼 서비스 비용을 지불해야합니다. 기껏해야 Zillow 및 Redfin과 같은 웹 사이트에서 최근 비교 판매를 검색 할 수 있지만 기록이 불완전 할 수 있습니다.

RE / MAX Greater Atlanta의 대리점 인 Bruce Ailion은 부동산 중개인에게 비교 시장 분석을 실시하고 Multiple Listing Service의 최근 비교 판매액을 출력하도록 요청하는 방법도 있습니다. 그들이 주택 매매와 달리 호의를 베풀기 때문에 조심스럽게 물어보십시오. 대리인은 귀하의 재 융자 수수료를받지 않습니다.

감정 평가의 가능성 높이기

감정 평가사가 귀하의 집에 제공하는 가치는 대체로 비교 가능한 부동산의 최근 판매 가격에 달려 있지만, 귀하의 주택을 돕기 위해 아무 것도 할 수 없다고 생각한다면 오해하고있는 것입니다. 잠재적 인 평가 가치의 하이 엔드에서

귀하의 집에 대한 평가는 첫 데이트와 비슷합니다. 파트너가 당신을 어떻게 생각 나게 할 지 잘 모르는 반면, 손질이 잘되어 있으면 매력적이라고 ​​생각 될 확률이 상당히 높아집니다. "그래서 감정이 있습니다."

"귀하의 재산은 깔끔하고 깨끗하며 정리가 잘되어 있고 쉽게 조사 할 수 있어야합니다. 모든 애완 동물은 들어 있어야하며 냄새가 가려 야합니다. 감정 평가원이 나가기 위해 서둘러 나가는 것을 원하지 않는다 "고 말했다.

감정사가 어떻게 작동하는지 설명하는 방법은 다음과 같습니다.

"일반적으로 잔디를 깎지 않았거나 집이 엉망이 되더라도 문제가되지 않습니다."라고 Vaccari & Associates의 인증을받은 거주 감식인 Ralph J. Vaccari가 말했습니다.

마블 헤드, 매사추세츠 "더럽고 깔끔하지 않은 집은 마모 상태가 정상 이상으로 증가 할 수 있다는 것을 깨닫는 것이 중요합니다. 사실 그 상태는 사실 가치에 영향을 줄 수 있습니다. "

외관 및 실내 조건

총 객실 수

기능 : 실내 공간 디자인 및 레이아웃, 기능적 노후화

• 주방 및 욕조 개선 , 창문, 지붕 및 가정의 시스템 (난방, 전기 및 배관)에 대한 정보를 제공합니다.
• 가정 시스템의 상태 및 연령 > 차고, 데크 및 현관과 같은 외부 편의 시설
• 위치
• 다른 지역과 일치하지 않는 외관과 같은 매력없는 기능
• 즉시 찾을 수없는 기능을 지적하는 것이 좋습니다 감정인의 가치에 잠재적으로 추가 될 수있는 명백한 것, Parsons는 말한다.
• 감정사가 오기 전에
• 감정인의 방문을 준비하기 위해 집을 준비하는 것은 장래의 구매자를 위해 준비하는 것과는 다릅니다.
• "장래의 구매자에게 집을 열 때 감정적 인 반응을 일으키고 싶다"고 파슨스는 말한다. "판매자로서, 당신은 그 구매자가 그들이 얼마나 행복하고 편안하게 있을지 상상할 수 있기를 바랍니다. 그러한 주관적인 고려 사항은 감정 평가에 적용되지 않습니다. "라고 그는 말합니다.

Vaccari는 집주인이 오래된 카펫을 깎아내어 단단한 바닥을 드러내 기 위해 감정을 바꾸지 않을 것이라고 말했다. 그러나 내부 및 외부의 집 페인트를 새로 고침하면 지하실을 포함하여 가정의 모든 영역을 완벽하게보고 열람 할 수 있도록 혼란을 없앨 수 있습니다.

마지막으로, "세금 기록이 정확하지 않다면, 지적하십시오."Ailion은 말합니다.

그렇지 않은 경우, 문제를 발견하고 보증되는 곳에서 질문하는 것이 감정인의 책임입니다.

좋은 평가를 얻는다면

축하해! 모기지 리 파이낸싱의 주요 단계를 완료했습니다. 이제 대출 담당자와 함께 다음 일련의 단계를 밟을 때입니다. 호의적 인 평가를 확보했다면, 귀하의 가치가있는 주택에 대한 재 융자 된 담보 대출 금리를 조사하기 위해 Investopedia의 모기지 계산기와 같은 도구를 사용하십시오. 이 숫자로 무장하면 대출 기관과 만날 때 협상력을 발휘할 수 있습니다.

낮은 감정에 대한 두 번째 의견 얻기

때로 감정인의 가치는 자신보다 낮을뿐만 아니라 집이 가치 있다고 생각하는 것보다 낮습니다.

"평가는 단지 한 사람의 의견 일뿐입니다." "이것은 모든 직업과 마찬가지로 훈련되고 의견이 분분한 의견이지만 좋고 나쁜 의사가 있습니다. "

해당 과정을 규제하는 엄격한 연방 규정이 주어지면 낮은 평가에 대해 할 수있는 일이 있습니까?

"주택 소유자가 감정의 가치를 좋아하지 않으면 대출자 또는 AMC에 이의 제기 서를 쓸 수 있지만 주택 소유자가 압도적 인 증거가없는 한 감정인이 자신의 의견을 변경할 기회는 매우 희박합니다. 가치가 없다는 것을 의미합니다. "라고 Benton은 말합니다.

감정인이 평방 피트 수나 방의 수를 잘못 나열하는 것과 같이 심각한 감정을 보였다는 것을 보여줄 경우에만 귀하의 이의 제기가 성공할 것입니다. 수영장이나 스파와 같은 중요한 어메니티를 무시합니다. 또는 더 높은 가치를지지할만한 비교 판매를 무시하고, "체리 따기"가 덜 적합한 비교 대상을 선택하면 더 낮은 가치를 나타낼 것이라고 Parsons는 말합니다.

사용 된 물건은 수영장이나 테니스 코트가있는 HOA가없는 열등한 학군이나 열등한 학군에 있었고, 모든 비교 대상이 고민 중이거나 REO 판매 였다고 지적하여 사례를 만들 수도 있습니다. 또는 바쁜 거리에있는 것처럼 가치에 영향을 미치는 다른 부정적인 외부 효과를 가지고 있다고 Ailion은 말합니다. "그들이 왜 다르며 자신과 동등하지 않은지 설명하십시오. 선택한 비교 항목에 오류가 있음을 증명해야합니다. "

감정 평가가 낮을 때의 선택 사항

낮은 평가에 성공적으로 도전 할 수 없다면 어떻게 재정을 재조정 할 수 있습니까? 감정 평가가 80 % 미만인 경우 - 즉, 대출 기관이 개인 모기지 보험에 대한 지불을 요구할 것입니다. 현금으로 대출을하고 수천 달러를 종결시켜 마술 같은 80 % 대부를 할 수 있습니다. PMI를 피하십시오. 현재 PMI를 지불하도록 선택할 수도 있습니다. 주택 가치가 계속해서 상승하면 주택 담보 대출 담당 직원에게 비슷한 판매액을 제공하고 아직 교장을 많이 지불하지 않은 경우에도 PMI를 제거하도록 요청할 수 있습니다. 그러나 감정 평가를 통해 수중 상황이 드러난다면 HARP와 같은 정부 지원 프로그램에 해당하지 않는 한 시장이 개선 될 때까지 기다리는 것이 좋습니다.

최종선

감정 절차가 어떻게 작동하는지 이해하면 감정인에게 가능한 한 가장 높은 가치를 부여 할 수있는 기회가 주어집니다.감정은 차용자가 희망하는 가치에 언제나 오지는 않으며, 주관과 실수의 여지가있는 인간의 과정입니다. 낮은 평가에 어필 할 수는 있지만 강한 데이터 만 있으면 성공을 거둘 수 있습니다.