'주택 버블 (Housing Bubble)'이란 무엇입니까?

주택 버블은 수요, 추측 및 충만 함으로 인해 주택 가격이 상승하는 현상입니다. 주택 거품은 일반적으로 공급이 제한되어 있기 때문에 수요가 증가하기 시작하며 보충 및 증가에 비교적 오랜 시간이 걸립니다. 투기꾼은 시장에 진입하여 수요를 더욱 촉진시킵니다. 어떤 시점에서 공급이 증가하면서 동시에 수요가 줄어들거나 정체되어 가격이 급격히 하락하고 거품이 폭발합니다.

금융 거품은 특정 자산 클래스에 대한 상대적으로 높은 수준의 거래 활동이 본질적 수준보다 상당히 높은 가격 수준에서 발생하는 상황을 나타냅니다 (1-99 페이지의 "자산 버블 (Bubble)"참조). 값. 즉, 장기적으로 지속 가능한 가격이 너무 높을 때까지 특정 투자가 입찰 될 때 거품이 발생합니다.

전통적으로 집을 소유하는 것과 관련된 대규모 거래 및 비용 때문에 주택 시장은 다른 금융 시장만큼 거품이 발생하기 쉽지 않습니다. 그러나 매우 낮은 이자율과 신용 보험 체결 기준 완화로 인해 차입자가 시장에 진입하여 수요가 증가 할 수 있습니다. 금리가 상승하고 신용 기준이 강화되면 주택 거품이 터져 수요가 줄어들 수 있습니다.

미국 주택 버블

2000 년대 중반의 악명 높은 미국 주택 버블은 부분적으로 또 다른 버블의 결과였습니다.이 버블은 기술 분야에있었습니다. 1990 년대 후반의 닷컴 버블 동안, 많은 신기술 기업들은 비교적 짧은 기간 동안 보통주 가격을 극도로 높게 책정했습니다. 벤처 기업보다 적지 만 실제 수익을 창출하지 못한 회사조차도 투기꾼이 빠른 이익을 얻으려고 시도 할 때 큰 시가 총액에 입찰했다. 2000 년까지 나스닥 지수는 최고조에 달했고, 기술 거품이 터지면서 이전에 고평가 주식의 상당 부분이 급락하여 가격 수준이 급격히 떨어졌습니다.

닷컴 버블 붕괴와 주식 시장 추락으로 투자자들이 주식 시장을 포기하면서 부동산 가치가 상승하기 시작했다. 향후 6 년 동안, 주택 소유에 대한 열광은 금리가 급락하면서 놀라운 수준으로 증가했으며 엄격한 대출 요건은 모두 포기되었습니다.

그 기간 동안 주택 구매의 56 %는 정상적인 대출 조건 하에서 돈을 지불 할 수 없었던 사람들이 만든 것으로 추정됩니다. 이 사람들은 subprime borrowers라고 불렸다. 대다수의 대출은 초기 이자율이 낮고 3 년에서 5 년 동안 예정된 재설정이 가능한 변동 이자율 모기지입니다. 기술 버블과 마찬가지로 주택 버블은 펀더멘털에 의한 주택 가격의 초기 상승으로 특징 지어졌지만 주택의 강세가 지속됨에 따라 많은 투자자들이 주택을 투기 적 투자로 구매하기 시작했습니다.정부가 광범위한 주택 소유를 장려함에 따라 은행들은 요율과 대출 요건을 낮추어 주택 구매 열풍으로 인해 지역에 따라 가격을 50 ~ 100 % 올렸다. 주택 매입은 2 주 만에 수만 달러의 이익을 위해 주택을 뒤집기 시작한 투기꾼을 끌어 들였다. 주택 가격이 최고가에 달했던 2005 년에서 2007 년 사이에 평가의 30 % 정도가 투기 활동에 의해 뒷받침 된 것으로 추정됩니다. 같은시기에 주식 시장이 반등하기 시작했고 금리가 상승세를 보였다. 변동 금리 모기지는 2007 년 경제가 둔화하고 있다는 징후가 나타나면서 높은 금리로 재조정되기 시작했다. 주택 가격이 높은 수준에 이르렀을 때 투자자는 주택 가격이 너무 비싸 주택 구매를 중단했다. 주택 가치가 실제로 하락할 수 있다는 사실이 주택 구매자들에게 분명 해지면 주택 가격이 폭락하기 시작하여 모기지 담보 증권의 대규모 매각을 촉발 시켰습니다. 주택 가격은 결국 일부 지역에서 40 % 이상 하락할 것이며 대량 모기지 디폴트는 향후 몇 년 동안 수백만 건의 압류로 이어질 것입니다.

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우리는 또 다른 주택 거품에 있습니까?

주택 버블 붕괴로 미국은 수십 년 만에 최악의 경기 침체를 겪었습니다. 그러나 경기 회복에 따라 주택 가격도 상승했다. 미국 센서스 국에 따르면 2009 년 3 월에 새 주택의 평균 가격은 $ 259, 800이었고 중간 가격은 205,100 달러였습니다. 2017 년 8 월에 새 주택의 평균 가격은 $ 368, 중앙값은 300 달러, 200 달러였습니다.

급격한 증가는 많은 사람들이 우리가 다른 주택 거품에 빠져 있다고 걱정합니다. 정의에 따르면 거품이 있으면 결국 폭발하게됩니다. 그렇지 않으면 거품이 시작되지 않았습니다. 수요와 공급의 법칙에 따르면 수요가 증가하거나 공급량이 감소해야하는 두 가지 방법이있다. 우리가 10 년 전에 보았던 것은 신용에 쉽게 접근 할 수 있었기 때문에 증가하는 수요였습니다. 오늘날 우리는 공급 증가의 부족으로 수요가 증가하는 것을 목격합니다. 주택 건설을 원하는 사람들의 수가 늘어나고 시장에 건설되는 주택의 수가 증가하지 않았습니다. 그 결과 주택 가격이 상승합니다.

CoreLogic의 수석 경제학자 Sam Khater는 다음과 같이 말합니다. "당신이 과대 평가 되었기 때문에 당신이 거품에 빠졌거나 충돌이 임박하다는 것을 의미하지는 않습니다. "

주택이 과대 평가 될 수 있지만 공급이 여전히 부족한 사실은 주택 가격의 급격한 하락을 막을 것입니다.

바로 지금은 금리가 여전히 낮습니다. 그러나 금리가 올라감에 따라 집을 마련 할 수있는 기회는 많은 사람들에게 옵션이되지는 않을 것입니다. 따라서 수요는 줄어들 것이고 주택 가격은 떨어지거나 떨어질 것이다. 모든 것이 잘된다면, 그 줄어든 수요는 공급 부족으로 시장을 혼란에 빠뜨리지 않을 것입니다. 꾸준한 성장은 경제에 좋으며 급격한 상승과 하락은 그렇지 않습니다.