개인의 주택 자산 매입 능력에 대한 이자율의 영향이 매우 심하기 때문에 많은 사람들은 부동산 평가에서 유일한 결정 요인이 모기지 이자율이라고 잘못 추측합니다. 그러나 모기지 금리는 부동산 가치에 영향을 미치는 하나의이자 관련 요소 일뿐입니다. 금리가 자본 흐름, 자본 및 투자자의 투자 수익률에 대한 수요와 공급에 영향을 미치기 때문에 이자율은 부동산 가격을 다양한 방식으로 끌어 올릴 것입니다.

평가 기본 사항

정부에 영향을받는 금리, 자본 흐름 및 자금 조달 비율이 부동산 가치에 미치는 영향을 이해하려면 부동산 가치에 대한 소득 접근 방식에 대한 기본적인 이해가 필요합니다. 부동산 가치는 주어진 지역의 부동산 공급 및 수요와 새로운 부동산 개발의 대체 비용의 영향을 받지만 소득 접근법은 투자자에게 가장 일반적인 평가 기법입니다. 상업 부동산 감정사와 부동산 담보 투자자의 보험업자 및 투자자가 제공하는 소득 접근법은 주식 및 채권 투자에 대해 수행 된 할인 된 현금 흐름 분석과 매우 유사합니다.

간단히 말하면, 평가는 예상 임대료 또는 호텔의 경우 예상 호텔 숙박에 객실당 평균 비용을 곱한 재산 소득을 예측하여 시작합니다. 그런 다음 분석가는 재무 비용을 포함한 모든 자산 수준 비용을 취하여 모든 영업 비용 후 순 영업 수익 (NOI) 또는 남은 현금 흐름에 도달합니다.

모든 자본 비용과 자산을 유지 또는 보수하기위한 투자 자본 및 NOI의 기타 비 특정 자산 비용을 차감하여 그 결과는 순 현금 흐름 (NCF)입니다. 부동산은 대개 현금을 보유하거나 명시된 배당 정책이 없으므로 NCF는 투자자가 사용할 수있는 현금과 같으며 주식 또는 고정 수입 투자를 평가하는 데 사용되는 배당금과 동일합니다. 주어진 투자 기간 동안 현금 흐름 (잔여 가치 포함)을 배당하거나 현금 흐름을 할인함으로써 자산 가치가 결정됩니다.

자본 흐름

금리는 금융 비용 및 모기지 금리에 상당한 영향을 줄 수 있으며, 이는 부동산 수준 비용에 영향을 미치고 따라서 가치에 영향을줍니다. 그러나 자본과 경쟁 투자에 대한 수요와 공급은 요구 수익률 (RROR)과 투자 가치에 가장 큰 영향을 미친다.연방 준비 제도 이사회 (Federal Reserve Board)가 통화 정책에서 벗어나 경제를 자극하거나 인플레이션을 막을 수있는 방법으로 금리를 관리하는 방향으로 나아감에 따라 그 정책은 모든 투자 가치에 직접적인 영향을 미쳤습니다.

은행 간 환율이 하락함에 따라 자금 비용이 절감되고 자금이 시스템으로 유입된다. 반대로 요금이 오르면 자금의 가용성이 떨어집니다. 부동산의 경우, 은행 간 대출 금리의 변화는 투자 가능한 자본의 양을 늘리거나 줄입니다. 자본의 양과 자본 비용은 수요에 영향을 미치지 만 공급, 부동산 구매 및 개발에 사용 가능한 자본에도 영향을 미친다. 예를 들어, 자본 가용성이 부족한 경우, 자본 제공자는 내재 가치의 백분율로 빌려주는 경향이 있거나 "자본 축적"만큼 멀리하지 않는 경향이 있습니다. 이것은 대출이 낮은 대출 대 가치 비율로 이루어 지므로 레버리지 현금 흐름과 부동산 가치가 감소한다는 것을 의미합니다. 자본 흐름의 이러한 변화는 또한 부동산의 수요와 수요 동력에 직접적인 영향을 미칠 수있다. 자본 및 자본 가용성의 비용은 부동산 개발에 추가 자본을 제공함으로써 공급에 영향을 미치고 또한 거래를 모색 할 잠재 구매자의 인구에 영향을 미칩니다. 이 두 요소는 속성 값을 결정하기 위해 함께 작동합니다.

할인율

부동산 가치에 대한 금리의 가장 명백한 영향은 할인 또는 자본화 비율의 유도에서 볼 수 있습니다. 자본화 율은 투자자의 필수 배당률로 볼 수 있지만 할인율은 투자자의 총 수익 요구량과 동일합니다. K는 대개 RROR를 나타내며 대문자 사용 비율은 (K-g)와 동일합니다. 여기서 999는 수입 증가 또는 자본 이득 증가입니다.

이러한 각 금리는 위험 금리 + 위험 프리미엄

과 같기 때문에 현행 금리의 영향을받습니다. 대부분의 투자자들에게 무위험 이자율은 미국 재무부의 이자율입니다. 이것들은 미국 정부의 신용으로 보장되므로, 채무 불이행 가능성이 매우 낮기 때문에 위험 부담이없는 것으로 간주됩니다. 위험도가 높은 투자는 추가 위험 부담을 보상하기 위해 상응하는 높은 수익을 달성해야하기 때문에 할인율 및 자본화 비율을 결정할 때 투자자는 위험이없는 이자율에 위험 프리미엄을 추가하여 고려 된 각 투자에 필요한 위험 조정 수익률을 결정합니다 . K (할인율)는 무위험 이자율과 위험 프리미엄을 합한 것과 같기 때문에 자본화 율은 무위험 이자율과 위험 프리미엄을 합한 것보다 예상 성장률 (G)을 뺀 값과 동일합니다. 리스크 프리미엄은 수급 및 기타 시장의 위험 요인에 따라 다르지만 할인율은 금리의 변화로 인해 달라질 수 있습니다. 경쟁 또는 대체 투자에 대한 요구 수익률이 상승하면 부동산 가치가 하락합니다. 반대로 금리가 떨어지면 부동산 가격이 상승합니다.

결론 부동산 가격에 직접적인 영향을주기 때문에 모기지 금리에 초점을 맞추는 것이 중요합니다.만약 당신이 장래의 주택 소유자 또는 부동산 투자자라면, 현재 금리를 조사하는 쉬운 방법은 모기지 계산기를 사용하는 것입니다. 즉, 변화하는 금리가 부동산의 다양한 측면에 영향을 미친다는 사실이 중요합니다. 새로운 주택 가격을 넘어서는 이자율은 자본의 가용성과 투자 수요에 영향을 미칩니다. 이러한 자본 흐름은 부동산의 공급과 수요에 영향을 미치고 결과적으로 부동산 가격에 영향을 미친다. 또한 이자율은 대체 투자에 대한 수익에 영향을 미치고 부동산 투자에 내재 된 위험에 부합하도록 가격이 변합니다. 부동산에 대한 요구 수익률의 이러한 변화는 신용 시장의 불안정한시기에도 다양합니다. 투자자들이 미래 금리의 변동성이 커지거나 위험이 증가 할 것으로 예상됨에 따라 위험 프리미엄이 확대되어 부동산 가격이 하락 압력을 받게됩니다.