모기지로 주택을 구입하는 것은 아마도 가장 큰 금융 거래 일 것입니다. 일반적으로 은행이나 담보 대출 기관은 주택 가격의 80 %를 융자 할 것이며, 귀하는 특정 기간에이자를 반납하여 지불 할 것에 동의합니다. 대출 기관, 이자율 및 옵션을 비교할 때, 매월이자가 어떻게 발생하고 지급되는지 이해하는 것이 도움이됩니다.

월간 모기지 지불 계산 방법

간단히 말해서, 매달 귀하는 교장 선생님의 일부 (빌린 금액)에 그 달에 발생한이자를 더한 금액을 지불합니다. 대출 기관은 상각 표정 식을 사용하여 각 지불금을 원금과이자를 상환하는 지급 일정으로 만듭니다. 귀하의 대출 기간이나 기간에 따라 매월 지불 할 금액이 정해집니다.

장기간 (30 년까지) 납부액을 늘리면 일반적으로 월별 지불액이 낮아집니다. 주택 담보 대출금을 상환하는 데 오래 걸릴수록 장기간이자를 지불 할 것이기 때문에 주택 구입 비용이 많이들 것입니다. Investopedia의 모기지 계산기를 사용하여 모기지 조건을 변경하면 집 비용이 어떻게 바뀔 수 있는지 직접 확인하십시오.

대부의 시작 부분에서, 지불금의 대부분이이자 지불에 적용되므로 원금은 천천히 지불됩니다. 대출이 끝나기 전에이자는 거의 지불되지 않을 것이고, 대부분은 원금을내는쪽으로 갈 것입니다. 온라인을 통해 상환 계산기를 사용하면 대출 초기에이자가 얼마나 비싼 지 이해할 수 있습니다.

조건 학습 : 고정 비율 vs. 조정 가능 비율

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은행 및 대출 기관은 주로 두 가지 유형의 대출을 제공합니다.

고정 금리 : 이자율이 변경되지 않습니다.

변동 금리 : 정의 된 조건 하에서 금리가 변경됩니다. 때로는 변동이자 또는 하이브리드 대출이라고도합니다.

고정 자산 담보 대출 :

월간 지불액은이 대출 기간 동안 동일하게 유지됩니다. 이자율은 고정되어 변경되지 않습니다. 융자 기간은 상환 기간이 30 년입니다. 10, 15, 20 년의 더 짧은 길이도 일반적으로 이용 가능하다. 더 짧은 대출은 더 낮은 금리와 더 낮은 총비용에 의해 상쇄되는 더 큰 매달 지불을 가질 것이다. 예 : <599 %> 연간 이자율 4. 5 %로 30 년간 (월간 360 회 지불) 200,000 달러의 고정 금리 모기지는 약 $ 1, 013의 월간 지불금을 갖습니다. (세금, 보험 에스크로는 추가로 포함되며이 수치에는 포함되지 않습니다.) 연간 이자율은 다음과 같이 월별 이자율로 나뉩니다. 연간 이자율을 4.5로 나누고 5를 12로 나누면 월별 이자율이 0이됩니다.375 %. 매달 당신은 0을 지불 할 것입니다. 실제로 집에 빚진 금액에 375 %의이자가 부과됩니다.

첫 번째 지불액 인 1 달러, 013 (360 분의 1)은이자로 $ 750, 교장에게 $ 263을 적용합니다. 교장 선생님이 조금 작으므로 두 번째 월별 지불금은 약간의이자가 발생하고 교장 선생님은 조금 더 많은 보수를 받게됩니다. 지불금 359에 의해, 대부분의 월간 지불금이 교장에게 적용됩니다. 변동 금리 모기지 (ARM) :

금리가 고정되어 있지 않기 때문에이 유형의 대출에 대한 월별 지불액은 대출 기간 동안 변경됩니다. 대부분의 ARM은 금리가 변동하는 정도와 금리를 얼마나 자주 변경할 수 있는지에 대한 제한이나 상한선을 가지고 있습니다. 이자율이 올라가거나 내려 가면 대출 기관은 매월 지불액을 다시 계산하여 다음 이자율 조정이 발생할 때까지 동등한 금액을 지불합니다. 금리가 올라감에 따라 월별 지불도 증가합니다. 각 지불은 일정 기간 동안 고정 금리 모기지와 동일한 방식으로이자와 원금에 적용됩니다. 대출 기관은 종종 ARM의 최초 몇 년 동안 더 낮은 이자율을 제공하지만 그 이후에는 연 1 회처럼 자주 이자율이 변경됩니다.

ARM의 초기 이자율은 고정 금리 모기지보다 현저히 낮습니다. * ARM은 불과 몇 년 동안 집에 머물 계획이라면 매력적일 수 있습니다.

* 이자율 조정 빈도를 고려하십시오. 예 : 5/1 년 ARM은 5 년간 고정 이자율을 적용하고 매년마다 대출 기간의 나머지 기간 동안 이자율이 조정됩니다.

* ARM은 금리가 결정되는 방법을 지정합니다. 재무 장관은 1 년 재무부의 미국 재무부 법안과 같은 다른 재무 지표에 묶일 수 있습니다. 가장 안정적인 금리로 ARM을 선택하는 것에 대한 조언은 재정 계획자에게 문의하십시오.

예 :

3099 년 5 월 1 일 변동 이자율 모기지 ($ 360, 월간 360 회 지급)는 5 년간 연간 이자율 4 %로 시작하고, 에 의해 변경 될 수 있습니다. 매년 25 %. 이 ARM은 12 %의이자 한도를 가지고 있습니다. 1 ~ 60 개월 분의 지불 금액은 각각 $ 955입니다. 61에서 72까지의 지불은 $ 980입니다. 73에서 84까지의 지불은 $ 1, 005입니다. 세금, 보험, 에스크로는 추가되며이 수치에는 포함되지 않습니다. ARM에 대한 온라인 비용을 계산할 수 있습니다.

이자 전용 대출, 일반 및 점보 세 번째 옵션 - 일반적으로 부유 한 주택 구매자 또는 불규칙한 소득을 가진 사람들을 위해 마련된 옵션 -이자 전용 모기지입니다. 이름에서 알 수 있듯이,이 유형의 대출은 처음 몇 년 동안 만이자를 지불 할 수있는 옵션을 제공하며, 저 소득 기간 동안 낮은 지불 때문에 처음 주택 소유자에게는 매력적입니다. 상대적으로 짧은 시간 동안 집을 소유 할 것으로 예상하고 더 큰 보수가 시작되기 전에 판매하려는 경우 올바른 선택 일 수도 있습니다. 점보 모기지는 일반적으로 해당 융자 한도를 초과하는 금액인데 현재는 하와이 및 알래스카를 제외한 모든 주에 대해 $ 424, 100입니다.또한 뉴욕시, 로스 앤젤레스 및 샌 호세 - 샌프란시스코 - 오클랜드 지역과 같이 연방 정부가 지정하는 고가 주택 시장의 경우 융자 한도는 636 달러, 150 달러입니다. 이자 전용 점보 대출도 있습니다 가능하다면, 보통은 부유 한 사람들을 위해. ARM과 유사하게 구조화 된이자 전용 기간은 10 년 동안 지속됩니다. 그 후에, 비율은 매년 조정되고, 지불금은 원금 회수에 사용됩니다. 지불은 그 시점에서 상당히 올라갈 수 있습니다. (피할 수있는 위험한 모기지 유형은

에 관심이있을 수 있습니다.)

고려해야 할 기타 사항

* 에스크로 및 기타 수수료.

세금, 보험 및 에스크로 비용과 같이 월별 모기지 지불 금액에 크게 추가되는 다른 항목에 대해서는 예산을 책정해야합니다. 이러한 비용은 고정되어 있지 않으며 변동될 수 있습니다. 대출 기관은 모기지 계약의 일환으로 추가 비용을 항목별로 분류합니다. * 매월 약간의 추가 비용을 지불해야합니까?

이론적으로 교장을 줄이기 위해 매월 약간의 추가 비용을 지불하면 집을 더 빨리 소유 할 수 있습니다. 금융 전문가는 신용 카드 나 학생 대출 등의 미불 부채를 먼저 지불하고 저축 예금을 잘 모으고 매월 추가로 지불하는 것을 고려할 것을 권장합니다.

*이자는 세금 공제입니다. 연 세금 보고서에 공제 항목을 기재하면 IRS는 주택 담보 대출이자 지불을 공제 할 수 있습니다. 주 정부 수익에 대해서는 공제가 다릅니다. 해당 규정에 대한 구체적인 조언은 세무 전문가에게 문의하십시오. 많은 주택 소유자들에게이 모기지이자 공제는 그들이 활용할 수있는 가장 큰 상각금 중 하나입니다.

결론 국가 정책은 세금 코드를 통해 주택 구매자를 선호하며, 많은 가정에서 적절한 주택 구입은 은퇴 난으로 자산을 건설 할 수있는 가장 좋은 방법입니다. 또한 현금 아웃 리파이낸싱을 삼가 할 수있는 경우, 30 세의 고정 금리 모기지로 30 세에 사는 주택은 정상적인 퇴직 연령에 도달 할 때까지 완전히 상환되어 저렴한 비용으로 살 수있는 곳을 제공합니다 소득이 줄어들 때. 2008 년 금융 위기와 주택 버블 붕괴 이후의 혼란에도 불구하고 주택 소유는 장기적인 재무 계획에서 고려해야 할 사항입니다.

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