적극적인 경영 전략을 사용하여 사모 주식 부동산은 부동산 소유에 대한 다양한 접근 방식을 취합니다. 일반 파트너는 서로 다른 위치에있는 다양한 유형의 부동산에 투자합니다. 소유권 전략은 신규 개발 및 토지 보유에서부터 기존 부동산의 재개발 또는 현금 흐름 주입의 어려움에 이르기까지 다양합니다. (

자세히보기 : 사모 펀드 란? )

여기서는 투자자가 사모 주식에 참여할 수있는 방법과 업계의 기회, 위험 및 제한에 대한 개요를 살펴 봅니다.

이상적인 사모 주식 부동산 펀드 찾기

첫째, 일반인은 사모 투자 부동산 투자에 참여할 수 없습니다. 전통적인 사모 펀드는 투자자가 펀드에 최소 250,000 달러를 투자 할 것을 요구하지만, 대부분의 매니저는 장기간 공동 투자 계획에 2 천만 달러에서 2 천 5 백만 달러를 기꺼이 제공 할 개인이나 기관을 찾고있다. 투자자.

(자세한 내용은 읽기 : 부동산 투자 조사 : 부동산이란 무엇입니까?)

사모 펀드 부동산 펀드에 대한 규제가 거의 없기 때문에 기회는 전통적으로 "공인 투자자"로 제한됩니다. "이것은 투자자가 적어도 1 백만 달러 (주 주민의 가치를 포함하지 않음)의 개인 또는 공동 자산을 가져야한다는 것을 의미합니다. 또는 개인의 연간 소득은 적어도 $ 200, 000이어야합니다. 최소 $ 300, 이전 2 년 동안 000 점을 받았으며, 소득 수준이 당해 연도에이 수준에 머물 것이라는 "합리적인 기대"를 가지고 있다면 자격이 있습니다.

사모 투자 부동산에 투자하고자하는 개인이나 부부는 해당 분야를 전문으로하는 회사를 찾아야합니다. 사모 투자 회사의 펀드 옵션을 검토 한 결과, 일반적으로 유한 파트너십 인 각 사모 펀드 펀드의 성격을 이해해야합니다.

기금에 가입 할 때, 외부 투자자는 펀드에 투자 한 돈에 대한 책임을지지하고 일반 파트너 (GP)가 선택한 부동산에 대해 거부권을 행사하지 않는 유한 파트너가됩니다. 제한된 파트너의 돈은 다른 참여 투자자와 공동으로 모으고, 펀드 매니저는 수익성을 극대화하고 재무 위험을 최소화하기위한 자산 포트폴리오를 구축합니다.

기금의 비용 및 투자 구조 이해

사모 펀드 부동산 펀드는 투자자가 지불해야하는 많은 관리 및 성과 수수료를 가지고 있습니다.사모 펀드는 확고한 급여, 소싱 및 법률 서비스, 데이터 및 연구 비용, 마케팅 및 추가 고정 및 변동 비용을 지불하기 위해 투자 된 자본의 연간 수수료 2 %를 요구하는 것이 일반적입니다. 그러나 이러한 투자자 수수료에는 제한이 없습니다.

개인은 총 투자 수익을 제한하기 때문에 투자하기 전에 이러한 비용을 잘 파악해야합니다. 예를 들어, 사모 펀드 부동산 펀드가 5 억 달러를 모금하면 관련 비용을 지불하기 위해 매년 1,000 만 달러를 모집합니다. 10 년주기 동안 펀드는 1 억 달러의 수수료를 징수 할 것이고, 이는 그 10 년 동안 실제로 4 억 달러 만 투자된다는 것을 의미합니다.

사모 펀드 매니저는 전통적으로 펀드의 초과 이익 총액의 20 %에 해당하는 성과 보수 인 "캐리 (carry)"를받습니다. 투자자들은 전통적으로 펀드가 기업 지배 구조를 완화 할 수있는 능력 때문에 이러한 수수료를 기꺼이 지불합니다 공공 회사에 부정적인 영향을 미칠 수있는 경영 문제 등이 포함됩니다.

대부분의 사모 펀드 부동산 펀드는 필요 기반 투자로 간주되는데, 이는 파트너가 필요에 따라 일반 파트너에게 일괄 적으로 자금을 투입한다는 의미입니다. 펀드는 제한된 파트너가주기 시작에 부동산 펀드에 약속 한 자본에 대한 정식 요청을 보냅니다. "자본금"으로 알려진 제한된 파트너가 이행해야하는 것은 법적 의무입니다.

(자세한 내용은 사모 펀드 투자에 대한 전문 용어를 참조하십시오.) 유한 파트너가 자본금 청구를 충족시키지 못할 경우 펀드는 해당 개인 또는 기관을 채무 불이행으로 몰아 전체 소유 지분을 상실 할 수 있습니다. 다른 제한된 파트너는 보통 그러한 채무 불이행이 발생한 경우 몰수 된 주식을 구매할 수있는 기회를 얻습니다.

사모 펀드 부동산 전략의 유형

사모 펀드 부동산에 투자 할 때 전통적으로 네 가지 유형의 투자 전략이 있습니다 :

핵심

• 은 가장 보수적 인 전략이며 낮은 인구 밀도가 높거나 잘 여행하는 지역에 존재하기 때문에 잠재 수익률이 낮습니다. 이 전략은 또한 거의 재개발 또는 유지 보수가 필요없는 고품질의 고 가치 자산에 대한 투자에 집중할 수 있습니다. 이러한 속성은 예측 가능한 현금 흐름을 제공하며 일반적으로 완전히 임대 된 멀티 테넌트 구조로 구성됩니다. Core-plus
• 는 더 많은 위험을 요구하지만 핵심 전략보다 높은 수익을 제공 할 수 있습니다. 이러한 속성은 적절한 수준의 부가 가치 활동이나 위치 개선이 필요합니다. 부가 가치
• 는 중저 간 수익률이 높은 중급 위험 전략으로 부동산 개발 및 시장 타이밍을 중심으로합니다. 이 전략에서 포트폴리오 관리자는 자산을 구매하고 재개발의 일정 수준에 종사하며 시장이 수행되는 시점에 판매합니다. 부가가치 특성은 일반적으로 경영진의 변화, 물리적 개선 또는 자본 규제의 해결을 필요로합니다.이러한 단계에는 개조 공사와 시장 개선을위한 임대료 인상 방법이 포함됩니다. 부가 가치 전략에는 실패한 운영 회사의 턴어라운드 또는 기본 부동산 관리를위한 부채 상환도 포함됩니다. 기회주의
• 는 최고 수준의 수익을 제공하지만 가장 큰 위험을 감수합니다. 이 전략을 통해 관리자는 미개발 토지를 포함하는 부동산 또는 실적이 저조하거나 가벼운 인신 매매 시장을 포함하는 부동산을 구매합니다. 위험 및 장기 아웃소싱 수용

사모 투자 부동산 투자자는 펀드에 투자함으로써 자본이 수년간 지속될 수있는 일정 기간 동안 묶여 있다는 사실을 받아 들여야한다는 것을 이해해야합니다 .

또한 부동산 시장에는 여러 가지 위험이 존재하며 개인이 현금 흐름이 낮을 때 자본금으로 많은 양의 투자가 필요할 수 있습니다. 많은 GP들은 10 년이나 그 이상의 장기 투자로 자금을 조달하며, 투자자들이 자금을 회수 또는 상환 할 기회를 거의 갖지 못합니다. 사모 펀드의 비 유동성 때문에 투자자는 장기간에 걸쳐 돈을 묶어 두는 위험을 이해해야합니다.

사모 펀드 구조의 본질은 펀드의 재무 성과 또는 그것이 보유한 자산을 평가하는 것을 매우 어렵게 만듭니다. 사모 펀드 부동산 펀드에 대한 제한된 규제가 존재하기 때문에, 일반 파트너는 잠재적 투자, 포트폴리오의 평가 또는 투자와 관련된 기타 추가 정보를 투자자에게 업데이트 할 의무가 없습니다. 사모 투자 부동산에 대한 투자는 유한 책임 회사가 상당한 자본을 투입하고 펀드 매니저가 투명성을 요구하지 않고 투자 목표를 달성 할 것을 전적으로 신뢰해야합니다. 그러나 펀드 매니저는 일반적으로 투자자에게 업데이트를 보내고 현재 또는 미래의 펀드에 대한 확신을 심어주기 위해 성과에 대해 투명하게 선택할 수 있습니다.

최종선

사모 투자 부동산에 투자하기 전에 개인은 그 과정에 참여할 자격이 있는지를 결정해야합니다. 자격을 갖춘 사람은 부동산 시장에서 개인 투자 목적, 유동성 요건 및 위험에 대한 내성을 조사하고자합니다. 재정적 인 고문과 이야기 한 후에, 투자자는 일반 파트너의 경영 전략과 다른 부동산 펀드의 과거 성과를 더 잘 이해하기 위해 다양한 기금을 연구해야합니다.