이러한 투자자들은 종종 부동산을 일정 기간 동안 가장 안전하고 안정적으로 수익을 올릴 수있는 투자로 인식합니다. 그러나 부동산 투자는 높은 입국 비용 (일반적으로이자가있는 대출로 충당 됨), 긴 투자 기간 및 큰 불확실성을 수반합니다. 부동산을 매입하는 대신 투자자는 부동산 옵션을 저비용으로 적은 비용으로 부동산에 투자하는 방법으로 매장하는 것을 고려할 수 있습니다.

현실적인 부동산 수익 계산 방법

초보 부동산 투자자는 2 베드룸 아파트를 살펴보고 5 년간 $ 100,000에서 $ 300로 가치가 상승한 것을 볼 수 있습니다 투자 가치의 3 배가되는 것으로 결론 지었다. 그러나이 간단한 분석은 재산 구입, 월간이자 지불, 등록 및 도장 비용, 재산세, 구매 또는 판매 중 대리인에 대한 수수료, 월간 협회 비용, 유지 보수 및 수리, 보험 및 기타 적용 가능한 지방세 (예 : 매매세에서의 양도 소득세 또는 재산세를 소유주에게 부과하는 특정 수준 이상의 재산 가치 평가).

이러한 모든 요인을 감안할 때, 부동산 수익률의 실제 가치 평가는 크게 감소되며 일반 투자자 (투자 수익 산출 방법)와 관련하여 완전히 이해되지 않을 수 있습니다. 투자 기간 중의 개발은 나중에 부동산 매각이 어려울 수 있습니다. 예를 들어 시끄러운 새 고속도로 나 범죄가 급증하면 부동산 가치가 저평가 될 수 있습니다. (관련 : 부동산 투자에있어 가장 중요한 요소)

저렴한 비용으로 부동산에 투자하고 이익을 얻는 방법은 부동산 옵션을 이용하는 것입니다.

부동산 옵션이란 무엇입니까?

부동산 옵션은 두 당사자 (구매자와 판매자) 간의 특별히 고안된 계약입니다. 판매자는 구매자에게 고정 가격으로 특정 기간 동안 부동산을 구매할 수있는 옵션을 제공합니다. 구매자는 지정된 기간 동안 해당 부동산을 사거나 사지 않을 수있는 옵션을 구매합니다.

이 옵션의 권리는 구매자가 판매자에게 옵션 프리미엄을 지급합니다. 구매자가 부동산 구매를 결정하면 (즉, 부동산 옵션을 행사할 때), 판매자는 기존 계약의 조건에 따라 구매자에게 부동산을 판매해야합니다.

주식을 구입할 때 옵션의 개념을 접했을 수도 있습니다. 선택권은 구매자에게 많은 선택권을 제공합니다. 그들은 일찍 (미국식) 운동을하거나, 옵션 만료까지 보류하거나, 만료되기 전에 두 번째 구매자에게 팔 수 있습니다.

부동산 옵션은 상업용 또는 고급 주거용 부동산에서 부동산 개발업자 및 투자자가 일반적으로 사용합니다.부동산 옵션은 구매자에게 더 많은 유연성과 저렴한 비용의 거래 및 투자 기회를 제공하며 판매자에게는 제한된 혜택을 제공합니다.

부동산 옵션 거래의 예

부동산 옵션 시나리오의 위험과 보상에 대한 포괄적 인 분석이있다. 건축업자가 $ 500, 000을 가지고 있고, 판매자가 2 백만 달러를 원하는 토지를 구매하기를 원한다고 가정하십시오. 건축업자는 몇 가지 사항을 잘 모릅니다 :

1) 건축업자가 $ 1을 올릴 수 있습니까? 은행 대출이나 다른 출처를 통해 5 백만?

2) 건축주는 주거용 또는 상업용 개발 또는 부동산의 추가 분할을 위해 필요한 허가를 얻을 수 있습니까?

3) 다른 건축업자가 토지를 구입하기 전에 건축업자가 돈을 모으고 허가를 얻을 수 있습니까?

이 경우 부동산 옵션이 적합합니다. 정의 된 환불되지 않는 비용 (부동산 옵션 프리미엄 또는 대가로 불림)이 $ 25,000이라면 빌더는 판매자와 부동산 옵션 계약을 체결 할 수 있습니다. 부동산 옵션을 이용하면 6 개월 동안 부동산 판매 가격을 2 백만 달러로 고정시킬 수 있습니다. 이 기간 동안, 건축업자는 돈을 모으고, 허가를 얻으며, 재산 (총 2 백만 달러와 옵션 프리미엄 25 만 달러를 더한 것)을 사거나 재산에서 걸어서 (25,000 달러를 잃거나) 협상 가격으로 다른 구매자에게 옵션. 어느 쪽이든, 판매자는 재산에서 $ 25,000을 추가로 지불합니다.

부동산 옵션 계약에는 다음 조건이 포함됩니다 :

부동산 상세 정보 (위치, 크기 및 기타 세부 사항)

• 계약 기간 (거래일로부터 6 개월)
• 옵션 프리미엄 또는 대가 금액 (거래일에 구매자가 판매자에게 지불 한 환불되지 않은 $ 25, 000)
• 계약 기간 동안 행사 된 경우 합의한 구매 가격 (2 백만 달러)
• 계약 기간 동안 6 개월 동안 네 가지 가능한 시나리오.

시나리오 1 :

건축업자는 $ 1에 대한 승인을 받았습니다. 5 백만 은행 대출. 그는 또한 개발에 필요한 허가를 얻을 수 있음을 확인합니다. 그는 2 백만 달러의 미리 정한 가격으로 부동산을 구매할 부동산 옵션을 행사합니다. 판매자는 2 백만 달러를 더받으며 추가로 25,000 달러의 옵션 프리미엄을 유지합니다. 시나리오 2 :

2 개월 후에 건축업자는 개발 허가를 얻을 수 없음을 알게됩니다. 다음 4 개월 동안, 건축업자는 2 백만 달러에 부동산을 사려고하는 다른 당사자를 찾을 수 있습니다. 빌더는 30,000 달러의 새 가격으로 부동산 옵션을 새 파티에 판매합니다. 새 옵션은 원래의 옵션 계약에서 빌더를 대체합니다. 새로운 당은 선택권을 실행하고 2 백만 달러를 위해 재산을 구입한다. 판매자는 새로운 파티에서 2 백만 달러를 받고 더하여 빌더로부터 25,000 달러의 옵션 프리미엄을받습니다. 건축업자는 $ 30, 000을 위해 옵션을 팔았고, 따라서 $ 5,000를 벌었으며 그가 사용할 수없는 재산에 안장하지 않았습니다. 시나리오 3 :

빌더는 단순히 부동산 가격 상승의 혜택을 볼 수있는 옵션 구매자 일뿐입니다.$ 2 백만의 요구 된 가격이 $ 2로 증가하면. 5 개월 만에 2 백만 달러를 지불하면 옵션 구매자는 해당 부동산을 구매 한 다음 해당 부동산을 판매하는 옵션을 행사하여 이익을 얻습니다 (2 백만 ~ 2 백만 달러 - 25,000 달러 = 175,000 달러). 그러나 재산 소유권과 $ 175, 000 이익을 낮추는 모든 관련 수수료, 세금 및 비용을 입력하는 대신, 옵션 구매자는 그 자산을 구매할 의사가있는 새로운 당사자에게 옵션을 판매 할 수 있습니다. 기본 부동산 가격이 올라감에 따라 부동산 옵션 가격도 델타 (delta)로 증가합니다. 구매자는 부동산의 가치 변화를 포함하는 새로운 프리미엄으로 옵션을 판매 할 수 있습니다. 원래 옵션 구매자는 새 구매자에게 200,000 달러에 해당 옵션을 판매 할 수 있습니다. 새로운 구매자는 재산의 총 구매 가격이 2 달러가 될 것이므로 200,000 달러를 기꺼이 지불하게됩니다. 200 만 달러 (기존 재산 소유자 / 옵션 판매자에게 2 백만 달러를 지불하고 기존 옵션 홀더에 200,000 달러를 더한 금액).

거래가 끝날 때, 부동산 소유주는 2 백만 달러와 25,000 달러의 옵션 프리미엄, 원래의 옵션 구매자 이익은 175,000 달러, 새로운 옵션 구매자는 현재 시장 가격으로 원하는 부동산을 구매하게됩니다.

시나리오 4

: 건축업자가 대출이나 허가를 확보 할 수 없습니다. 그는 또한 자신의 선택에 따라 새로운 구매자를 찾을 수 없습니다. 빌더는 옵션을 만료시키고 옵션 프리미엄을 잃게합니다. 그러나 구매자는 25,000 달러의 프리미엄 (실제 거래 가격의 단지 1.25 %)을 지불함으로써 2 백만 달러의 투자를 피할 수있었습니다. 매도인은 6 개월의 옵션 기간 동안 25,000 달러의 혜택을 얻으며 구매자를 계속 검색합니다.

모든 경우에 판매자가 부동산 옵션 계약을 체결하면 판매자는 더 이상 부동산 매각 여부 및 가격을 선택할 수 없습니다. 판매자는 구매자의 선택권 행사 결정을 기다려야합니다. 이것이 판매자가 옵션 프리미엄을 받고 유지하는 이유입니다. 최종선

부동산 옵션은 부동산 투자에서 거래, 투자 및 수익을 창출하는 저렴한 방법을 제공합니다. 그러나 이들은 외부의 규제 감독없이 두 당사자 간의 OTC 계약입니다. 관련 당사자는 옵션 계약이 공정한 지 확인해야합니다. 옵션 판매자의 불이행은 부동산 옵션 계약에서 주요 과제 중 하나입니다. 이러한 경우 구매자의 유일한 수단은 소송입니다. 부동산 옵션에 관한 공개 정보 및 과거 기록의 부족은 또 다른 도전입니다. 부동산 옵션 투자자는 계약 초안 작성 및 등록과 같은 법률 서비스 비용과 같은 추가 경비도 고려해야합니다.