잠재적 인 주택 구입자가 자금 확보에 어려움을 겪고 있습니까? 팔고 싶어하지만 구매자를 찾는 데 어려움을 겪고있는 집주인입니까?

귀하의 재정 상황이 월급 명세서 및 W-2 양식으로 기록 할 수있는 예측 가능한 급여, 중단없는 안정적인 고용 기록 및 재무 상태가 양호한 작은 상자에 적합하지 않으면 구매자로서 모기지를 취득하는 것이 어려울 수 있습니다. 빛나는 신용 점수. 그리고 판매자로서 차용자가 대출 승인을 얻는데 어려움을 겪고 있다면 집에서 거래를 마무리하는 것이 어려울 수 있습니다. 중간 남자를 데리고 다른 방법으로 거래를 완료 할 수 있다면 좋지 않을까요?

이 기사에서는 주택을 사고 파는 데 도움이 될 수있는 잘 알려지지 않은 옵션 매매자 금융에 초점을 맞 춥니 다.

자습서 : 모기지 기본

판매자 금융은 어떻게 작동합니까?

셀러 파이낸싱은 구매자가 은행에서 융자를받는 대신 집을 파는 사람이 구매자에게 구매를위한 돈을 제공합니다. 구매자와 판매자는 이자율, 상환 일정 및 채무 불이행의 결과를 제공하는 약속 어음을 발행합니다. 구매자는 월별 모기지 지불금을 판매자에게 보냅니다. 판매자는 대출금에 대한이자를 얻고 다른 곳에서받을 수있는 것보다 더 높은 이자율로 지불합니다. 매도인이 대출금을 판매하기로 선택한 경우 (구매자는 대출금을 구매 한 투자자에게 월별 모기지 지불금을 발송합니다). (이 주제에 대한 자세한 내용은

약속 참고 : 평균 차용 증서가 아님 참조)

판매자 자금 조달은 단기간 (예 : 5 년)으로 끝날 때 풍선 지불로 이루어집니다. 아이디어는 구매자가 그 전에 재 융자를 할 수 있다는 것입니다. 물론, 조심하지 않으면이 같은 준비가 심각하게 역효과를 낼 수 있습니다.

주택 융자는 모기지가 오기 힘든 시장에서 더 흔하게 발생하는 경향이 있습니다. 이것에 대한 두 가지 이유가 있습니다 :

모기지가 쉽게 얻을 수 있지만 관심있는 구매자가 모기지를 얻을 수 없다면 판매자는 구매자의 지불 능력에 대해 의심 할 여지가 많습니다. 따라서 대출이 일반적으로 어려울 경우 전통적인 재정 확보에 어려움을 겪고있는 우수한 바이어가있을 가능성이 큽니다.

• 신용이 부족한 경우 판매가 어려워 지므로 주택 판매자는 대체 옵션을 고려할 가능성이 높습니다.

왜 판매자 금융은 흔하지 않습니까?

귀하가 판매자 인 경우이 계약에 대한 첫 번째 이의 제기는 "하지만 구매자에게 빌려 줄 돈이 없습니다!" 두 번째 이의 제기는 "나는 대출 기관이되기를 원하지 않는다. 그것은 너무 위험하다." 판매자 자금 조달이 일반적이지 않은 또 다른 이유는 대부분의 판매자가 다음 주택을 구입하기 위해 주택 매각으로 인한 수익금 전액을 필요로한다는 것입니다.

하지만 플로리다 주 센트럴 플로리다의 부동산 투자자이자 집주인 인 Robin Daniels에 따르면 "많은 판매자들은 소유자 금융으로 판매하는 것을 두려워하고 있지만 보유한 메모는 다른 사람에게 팔 수있는 것임을 알지 못합니다. 마감과 같은 날에 일어난다. 그래서 판매자는 즉시 현금을 얻는다. " 즉, 판매자는 현금을 가질 필요가 없으며 대출 업체가되어야합니다.

판매자 자금 조달의 다른 이유는 사람들이 그것에 익숙하지 않다는 것입니다.

부동산 투자가 인 Solution 3D LLC의 Don Tepper는 "임대 옵션, 임대 계약, 토지 계약, 증서 계약, 지분 공유, 랩 모기지 등 실제로 수십 가지의 다른 구매 방법이 있습니다. 대부분의 구매자들과 대부분의 부동산 중개인들은 이런 일들이 어떻게 이루어지는 지 모릅니다. " 임대 옵션, 임대 구매 및 기타 옵션에 대해 자세히 알아 보려면

자체 소유 임대, 소유 임대 및 낙후 한 부동산 임대 를 읽으십시오.) > 왜 판매자가 자금 조달을 제안합니까? 주택 매매자는 여러 가지 이유로 자금 조달을 기꺼이 제공 할 수 있습니다.

완벽한 구매자를 찾고 기다리는 동안 운반비를 최소화하고 신속하게 거래를 수행하여

다른 리스팅과 구별하고 특히 매각 비용을 줄이기 위해 부채 탕감을 위해 다른 부동산

• 을 구매하기 위해 계약금을 지불하기 위해 집의 전체 요구 가격
• 을 모으는 가능성을 높이기 위해
• 즉, 판매자 자금 조달은 전통적인 자금 조달을받을 자격이없는 (또는 원하지 않는) 구매자에게만 이익이되는 것은 아닙니다. 또한 판매자, 특히 주택을 판매 할 동기가있는 판매자에게 도움이됩니다.
• 구매자를위한 이점
• 판매자 금융은 구매자에게 많은 이점을 제공합니다 :
• 1.

마감 과정이 더 빨라질 수 있습니다.

신중한 구매자와 대출 기관은 항상 마감 기한을 사용하여 실사를 수행합니다. 그러나 판매자 자금 조달을 통해 결산 프로세스가 더 빨라질 수 있습니다. 할렘 기반 부동산 중개 회사의 주 브로커이자 소유주 인 윌리 캐서린 수그 (Willie Kathryn Suggs)는 셀러 파이낸싱을 통해 "은행 대출 담당관, 보험업자 및 법무 부서가 기다릴 필요가 없으므로 거래가 더 빨리 끝납니다 이 파일은 뉴욕에서 행 집을 2 ~ 3 개월, 협동 조합을 위해 더 오래 걸리는 과정입니다. "

2.

종결 비용이 낮습니다. Suggs는 "구매자는 적은 비용으로 집에 들어갈 수 있기 때문에 [판매자 금융]을 좋아하지만 은행 수수료 및 감정 비용을 지불 할 필요가 없습니다." 3.

계약금 액은 매우 유연합니다

. 은행이나 정부 위임 최소 금액을 충족시켜야하는 대신 계약금 금액은 판매자와 구매자가 동의하는 모든 금액이 될 수 있습니다. 이것은 반드시 판매자가 구매자가 다른 곳에서 지불해야하는 금액보다 낮은 계약금을 수락한다는 의미는 아니지만 항상 가능성이 있습니다. (

전통적인 모기지 대안

를 확인해보십시오.) 구매자의 단점 판매자 금융 사용 옵션을 조사 할 때 고려해야 할 몇 가지 잠재적 인 문제점이 있습니다.

1. 구매자는 은행보다 높은 이자율을 지불해야합니다. 구매자는 판매자가 다른 곳에 돈을 투자하는 대신 돈을 빌려주는 이자율을 지불해야합니다. 2.

구매자는 여전히 가치있는 차용자임을 증명해야합니다

구매자와 판매자가 방정식에서 은행을 제거하기 만하면되는 것이 하나의 일입니다. 그러나 구매자가 전통적인 담보 대출을받을 자격이 없다면 그럴만한 이유가있을 수 있으며 판매자는 그 사람의 대출자가되기를 원하지 않을 수 있습니다. 3. 구매자는 판매자가 주택을 자유롭고 분명하게 소유하고 있는지 또는 판매자의 대출 기관이 판매자 금융 거래

에 동의했는지 확인해야합니다.

부동산 중개인 인 Engle & Hambright와의 브로커 / 세일즈 매니저이자 부동산 중개인 인 Jason Burkholder는 "대부분의 담보 대출은 매도인이 주택 담보 대출을 중단하지 않고 매각하는 것을 금지하는 매각 기한 조항이 있습니다. 따라서 판매자가 주택 융자를 수행하고 모기지 회사가 알아 내면 집을 '매각'하고 즉시 채무를 지불 할 것을 요구하며 이로써 대출자가 차압을 할 수 있습니다. " 4. 원래 판매자는 약속 어음

을 판매 할 수 있습니다.

이런 일이 발생하면 큰 문제는 아니지만 구매자가 지불 할 것으로 생각하는 사람이 변경 될 수 있음을 의미합니다. 전통적인 모기지에서 항상 똑같은 일이 발생합니다. 실현하기 판매자 금융이 주택 판매자 또는 구매자로서 귀하에게 호소하는 경우 어떻게해야합니까?

목록에 추가

판매자는 목록에서 판매자 융자를 제공 할 수 있습니다. 세 단어를 단순히 목록에 추가하면 ( "판매자 자금 지원 가능") 잠재적 구매자와 대리인에게 제공하는 고유 한 옵션을 알려줍니다. 정보를 이용할 수있게 만들기 잠재적 인 구매자가 집을 볼 때 제공하는 판매자 융자 조건을 자세하게 설명하는 정보 시트를 생략 할 수 있습니다. 많은 구매자들이 익숙하지 않기 때문에 판매자 자금 조달이 무엇인지 설명하는 것도 좋은 아이디어 일 수 있습니다.

판매자에게 판매자에게 자금 조달을 요청하는 구매자가 요청할 수 있습니다.

주택 담보 대출업자이자 덴버에있는 Huettner Capital의 사장 인 Todd Huettner는 "소유자 금융 지원을받는 비결은 소유자에게 자금 조달이 가능한지 묻는 대신 특정 옵션을 제시해야합니다. 예를 들어 '내 제안은 20 % 할인 된 정가이며 5 % 풍선으로 30 년 동안 상각되며 350 달러, 000 달러의 판매자 금융입니다 .2 년에서 3 년 이내에 재 융자를하지 않으면 "

편안한 상황 만들기

Huettner는 구매자가 자금 조달에 익숙해 지도록 그림을 그립니다.판매자는 구매자가 다른 곳에서 담보 대출을받을 자격이없는 이유를 알고 싶어하지만 신용 가치는 있습니다. 예를 들어, Huettner는 잠재적 인 구매자가 좋은 신용과 좋은 계약금을 가지고 있을지도 모른다고 말했지만, 새로운 사업을 시작했을 수도 있고 2 년 동안 대출을받을 자격이 없을 수도 있습니다. 마찬가지로, 매도인은 구매자가 계약에 익숙해 지도록 사진을 페인트해야합니다. 그들은 판매자 금융이 무엇인지, 어떻게 작동하는지 그리고 구매자가 왜 그것을 고려해야 하는지를 구매자에게 철저히 설명해야합니다.

• 판매자 금융은 흔하지 않기 때문에, 구매자와 판매자는 각각의 거래에 들어가기 전에 어떻게 작동하는지 이해하는 재무 및 법률 전문가에게 자문하는 것이 현명합니다. 이 전문가들은 고객의 이익을 최대한으로 고려하여 프로세스를 통해 안내해야합니다.

  결론

• 집을 사고 파는 방법은 여러 가지가 있습니다. 귀하의 재정 상황이 전통적인 대출 기관보다 조금 복잡하기 만하다가 당신이 살 수 없다는 것을 의미하지는 않습니다. 은행이 차용자를 쉽게 승인하지 않는다고해서 집을 빨리 팔 수는 없으며, 가치있는 일을 할 수 있다는 것을 의미하지는 않습니다. 판매자 자금 조달은 당신이 찾고 있던 솔루션 일 수도 있습니다. (부동산 구입 여부에 관한 울타리가 아직 남아있는 경우

  임대 또는 구매? 재정 문제

• 를 확인하십시오.)