주택 모기지에는 다양한 모기지 옵션이 있습니다. 전통적인 30 년 고정 금리 모기지는 더 이상 소비자가 선택할 수있는 유일한 금융 옵션이 아닙니다. 매달 조정 변동 금리 모기지, 고정 기간 변동 금리 모기 (ARM), 3-2-1 매수 모집 및 지불 옵션 ARM이 있습니다. (모기지에 대한 자세한 내용은 모기지 쇼핑 , 모기지 지불 구조 이해 및 부동산 투자 참조)

대부분의 재무 결정의 경우와 마찬가지로 일반적으로 모기지 선택시 리스크와 보상 사이에는 상충 관계가 있습니다. 이 기사에서는 위험 기반 모기지 결정을 내리는 과정을 안내해드립니다.

모기지 알기 예를 들어 변동 금리 모기지는 현재 이자율을 기준으로 초기 월별 지불액을 낮출 수 있지만, 금리가 오를 경우 월별 지불금은 미래에 상당한 증가 가능성이 있습니다. 지불 옵션 모기지는 연기 된이자가 모기지의 원금 잔액에 추가 될 때 매우 낮은 초기 매월 지불을 제공 할 수 있지만 갑자기 상승하는 매월 지불을 유발할 수있는 방아쇠가 존재합니다. 모기지의 주요 잔액이 상승하는 동안 주택 가격이 하락하면 주택 소유자는 심각한 재정적 어려움에 처할 것입니다. 모기지 선택과 관련하여 건전한 재무 결정을 내리는 핵심은 해당 모기지와 관련된 위험을 파악하고 측정 한 다음 "위험은 보상의 가치가 있습니까?"라는 질문을하는 것입니다. "나쁜 결과와 관련된 위험은 용납 될 수 있습니까?"

모기지 위험에 대한 두 가지 기본 조치

모기지 선택과 관련하여 지불 충격의 위험과 주택 담보에 대한 모기지의 영향이라는 두 가지 주요 위험이 있습니다.

지불 충격

지불 충격은 상당한 월간 지불액 인상 가능성을 설명하기 위해 사용 된 용어입니다. 지불 충격은 일반적으로 조정 금리 모기지와 관련이 있습니다. 이는 일시적으로 시작되는 이자율 또는 고정 이자율 기간의 만료, 완전 색인 금리의 증가,이자 만 지급되는 기간의 종료 또는 지불 옵션 옵션의 최소 지급액의 재 계산 결과입니다.

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모든 변동 금리 모기지는 지불 충격의 위험이 있습니다. 많은 사람들은 위에서 언급 한 기능을 가지고있어 이러한 위험을 증가시킵니다. 예를 들어, 3-2-1 또는 2-1 매수는 초기 임시 시작 비율 일정을 제공합니다. 시작 요율이 만료됨에 따라 월별 지불액이 증가합니다. 고정 기간 ARM은 일정 기간 (보통 3 년, 5 년 또는 7 년) 고정 이자율을 적용합니다. 고정 금리 기간이 만료되면 월별 지불액이 증가 할 것입니다.

이자 전용 모기지는 월간 지불금이이자만으로 구성되므로 초기 지불액을 낮출 수 있습니다. 이자 전용 기간이 만료되면 월별 지불금이 증가합니다.소위 지불 옵션 ARM과 같은 일부 모기지는 월간 초기 지불액이 매우 낮지 만 지불액이 크게 증가 할 수있는 트리거가 있습니다. (ARM에 대해 계속 읽으려면

아메리칸 드림 또는 모기지 악몽,

암울하고 위험한

및

모기지 : 고정 이자율 및 조정 가능 금 참조) 주택 담보 대출 (home equity)은 주택 소유자의 주택 가치를 측정 한 것입니다. 가옥의 창출은 부를 창출하고 추가적인 재정적 이익과 재정적 옵션을 열어줍니다. 그러나 주택 담보의 파괴는 미래의 금융 옵션을 심각하게 제한 할 수 있습니다. 계획된 시간대에 걸친 주택 담보 대출에 대한 모기지의 예상 효과를 이해하는 것은 향후 재정적 고려 사항에 중요합니다. 대출 기관이 사용하는 일차적 인 위험 척도는 부동산 가치와 관련된 모기지의 규모입니다. 이를 대부 비율 비율이라고합니다. 주택 담보가 훼손되면, 대출 대 가치 비율이 증가합니다. 이것은 기존 대출에서 재 융자를 어렵게 만들거나, 새로운 융자를 더 높은 금리로 요구하거나, 개인 모기지 보험 지불을 요구하거나, 다른 유형의 모기지 사용을 요구할 수 있습니다. 최악의 경우 가정의 가치가 주택 담보 대출 잔액보다 낮아지면 모든 금융 옵션이 효과적으로 제거됩니다. (이 주제에 대한 기사를 계속 읽으려면 모기지 : 얼마를 지불 할 수 있습니까?

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모기지

및 개인 채무 파기 참조) > 전통적인 대출의 경우, 매달 모기지 지불의 일부가 할부 상환 계획에 따라 모기지의 원금 잔액에 적용됩니다. 그러나 최근에 인기를 얻은 많은 새로운 담보 대출은이자 만 지급하거나이자 만 지급하는 지급보다 적은 지급까지 제공합니다. 이자 전용 지불이 이루어지면 모기지의 잔액은 일정하게 유지됩니다. 이자 만 지급되는 금액보다 적은 금액이 지급되면 이연이자가 발생합니다. 그 후 연기 된이자는 모기지의 원금 잔액에 추가됩니다. 이것은 음수 할부 상환이라고합니다. 모기지의 주요 잔고가 실제로 증가합니다! 모기지의 주요 잔액이 일정하거나 증가 할 때 주택 가격은 주택 가격 상승률에 따라 일정하게 유지되거나 파괴 될 수 있습니다. 주택 담보가 미래의 자금 조달 고려 사항에서 중요한 역할을하기 때문에, 주택 담보 생성 비율은 모기지 결정의 주요 부분이어야합니다. 대부분의 차용인이 특정 시간 범위 내에서 차용하려는 의도로 이러한 차용을 선택하기 때문에이자 전용 모기지 및 마이너스 상각 모기지의 경우 특히 그렇습니다. 추정하기 지불 충격과 주택 담보의 위험을 적절하게 측정하려면 본질적으로 미래 이자율과 주택 가격 상승을 추정해야합니다. 이러한 추정치는 가장 가능성이 높거나 가능한 결과에 근거해야합니다.이들은 최선의 시나리오 또는 최악의 시나리오만을 기반으로해서는 안됩니다. 이러한 계산은 모기지 지불과 주택 담보 대출을 위해 할 수 있습니다. 주택 담보 계산

주택 담보는 주택의 시장가가 평가하거나 하락하는 비율과 모기지의 잔액 균형의 두 가지 기능의 함수입니다. (주택 담보는 주택 가격에서 모기지의 원금 잔액을 뺀 것과 같습니다). 주택가가 높이 평가하거나 감가 상각하는 비율은 주마다 다르며 같은 도시의 이웃에서 이웃에 이르기까지 다양합니다. 미래의 주택 가격 상승을 예측할 수있는 확실한 단일 방법은 없습니다. 그러나 최근의 과거 실적 및 감사 비율이 장기 평균으로 되돌아가는 경향이 일부 지침을 제공합니다. 예를 들어, 주택이 전년도에 10 %를 평가했지만 장기 평균이 5 % 인 경우 7 %가 내년에 양호한 추정 일 수 있습니다 (6 %는 그 다음 해의 양호한 추정 일 수 있습니다. 남은 해 동안 5 %가 좋은 추정치 임).

가격 인상 추정치를 기반으로 향후 주택 가치를 계산하는 가장 간단한 방법은 매달 집값이 전월의 주택 가격 x (1 + (추정 연간 연평균 상승률)과 같은 경우 스프레드 시트를 사용하는 것입니다. / 12)). 참고 :이 방법은 연간 비율의 월간 복리를 사용합니다. 즉, 계산 된 연간 감사는 간단한 연간 계산보다 약간 큽니다.

미래 월간 지불 계산

미래 월간 지불액 계산하기 (999) 일부 모기지는 초기 이자율, 정기 이자율 및 생애주기 이자율 상한선 및 부도 상한 한도 및 일시적 구매 금리와 같은 모기지의 임베디드 금리 구조에 적용되어야하는 미래 이자율의 추정치를 포함하기 때문에 상당히 어려울 수 있습니다. 다운. 많은 툴들이 웹상에 존재합니다. 위에서 언급 한 바와 같이, 열쇠는 미래의 이자율에 대한 합리적이고 추정 가능한 추정치를 사용하는 것입니다. 역사는 미래 이자율을 예측하는 방법이 전적으로 정확하지는 않지만 미래 이자율의 최선의 추정치는 시장 의견의 합의라고 증명했다. 시장의 의견은 이윤율 곡선의 모양에 가장 잘 반영됩니다. 따라서 웹 기반 계산기를 사용하여 미래 모기지 가치를 계산할 때 미래 금리의 과정은 수익률 곡선의 모양에 따라 결정될 것을 제안합니다. 예를 들어 2 년 재무부 채권 수익률이 6 %인데 반해 ARM이 묶여있는 지수가 현재 6 %이고 3 개월 T-bill 수익률이 5 % 인 경우, 이 담보 대출은 향후 2 년간 1 % (3 개월 T-Bill과 2 년 Treasury notes 사이의 스프레드) 증가 할 것입니다.

가치 측정 및 위험 파악

미래의 금리를 합리적으로 예측하고 좋은 웹 기반 모기지 계산기를 사용하면 지불 충격 위험을 식별, 측정 및 타이밍 할 수 있습니다.웹 기반 계산기를 사용할 때 계산 된 모기지 값을 스프레드 시트에 복사하는 것이 좋습니다. 위에서 설명한 바와 같이 가장 높은 미래 이자율 예측을 사용하여 초기 값을 계산하고 스프레드 시트에 복사 한 후 향후 예상 이자율을 기반으로 추가 계산을 수행하고 동일한 스프레드 시트에 복사 할 수 있습니다. 가장 가능성이 높은 결과의 값은 미래의 이자율 예측의 변화에 ​​따라 비교되고 비교 될 수 있습니다. 주택 담보 계산도 같은 방식으로 할 수있다. 웹 기반 모기지 계산기를 사용하여 계산 된 나머지 주 잔액 가치는 위에서 계산 한 홈 가계 계산 섹션에서 설명한대로 미래의 주택 가치 추정에서 차감 할 수 있습니다. 미래 집값 상승에 대한 다양한 추정이 이루어질 수 있으며 가장 가능성있는 결과에 대해 측정 될 수 있습니다. 위험 기반 의사 결정 다양한 월별 지불 시나리오에 대한 가장 가능성이 높은 월별 지불 시나리오의 일정표를 보여주고 비교하는 스프레드 시트와 유사한 주택 가계 시나리오에 대한 분석을 통해 효과적인 위험 기반 모기지 결정은 만들어지다. 다음 중요한 질문은 교육되고 위험에 기반한 방식으로 질문하고 대답 할 수 있습니다.

월간 지불 시나리오

"가장 가능성이 높은 월별 지불 시나리오가 예상이지만 다양한 월별 지불 시나리오를 측정 할 수있는 능력이 있다는 것을 이해하면 보상을받을 가치가있는"x "모기지를 선택할 위험이 있습니다. 그것이 일어난다면 나쁜 결과의 위험은 용납 될 것인가? " 다시 말하면, "나는 초기 낮은 월별 지불을 좋아하지만 지금은 미래에 실질적으로 증가 할 수있는 위험이 있습니다. 그리고 그것이 증가한다면, 재정 상태를 강조하지 않고 지불을 할 수 있습니까? "

주택 주식 시나리오

가장 가능성이 높은 주택 순자산 시나리오는 추정치이지만 다양한 주택 가계 시나리오를 측정 할 수 있다는 점을 감안하면"x "보상을받을 모기지를 선택할 위험이 있으며, 그것이 일어난다면 나쁜 결과의 위험을 용납 할 수 있겠는가? " 다시 말하면, "저는 초기 월급이 낮기 때문에 모기지"x "를 좋아하는데, 내 최선의 견적은 상당한 주택 가격 상승을 요구합니다. 따라서 저의 모기지 론 잔액을 지불하는 것에는별로 신경 쓰지 않습니다. 주택 가격 상승에 대한 내 추정치가 잘못되었다고 가정용 주식 상황은 어떻게 보이겠습니까? 미래의 금융 옵션에 어떤 영향을 미칠 것이며, 감당할 수있는 위험이 있습니까? "

서브 프라임 모기지 및 서브 프라임 붕괴에 관한 자세한 정보는

서브 프라임 모기지

를 확인하십시오.)