부동산 구매에 대해 생각할 때 가장 먼저 떠오르는 것은 집입니다. 그러나 물적 자산은 주식 시장에 대한 헤지 (hedge)와 같은 포트폴리오의 역할을 할 수 있습니다. 그러나 부동산은 지난 50 년 동안 인기있는 투자 수단이되었지만 벽돌과 박격포를 사고 소유하는 것은 주식과 채권에 투자하는 것보다 훨씬 복잡합니다. 이 기사에서는 개인 투자자를위한 부동산 투자의 직접적인 순서와 투자 이유에 대해 설명합니다.

기본 렌탈 속성

토지 소유권만큼이나 오래 걸리는 투자입니다. 사람은 부동산을 사서 세입자에게 임대 할 것입니다. 소유주, 집주인은 부동산 담보 대출, 세금 및 유지 보수에 대한 책임이 있습니다.

이상적으로, 집주인은 앞에서 언급 한 모든 비용을 충당하기에 충분한 임대료를 청구합니다. 집주인은 월간 이익을 내기 위해 더 많은 금액을 청구 할 수 있지만, 가장 일반적인 전략은 인내심을 갖고 모기지가 지불 될 때까지 비용을 충당하기위한 충분한 임대료를 청구하는 것입니다. 또한, 부동산은 주택 담보 대출 과정에서 가치있는 가치를 인정 받아 집주인에게 더 가치있는 자산을 남겨 둡니다. 미국 센서스 국에 따르면,이 나라의 부동산은 1940 년에서 2006 년 사이 지속적으로 가치가 상승했습니다. 2008 년에서 2010 년까지의 서브 프라임 모기지 붕괴 기간 동안 하락세가 있었지만 지금은 반등하여 전반적으로 증가하고 있습니다.

투자자는 부동산을 검색하거나 전문가를 고용하여 도움을 청하는 시장을 알아야합니다. 임대 부동산에서 소득 흐름을 찾는 투자자에게 고려해야 할 가장 중요한 측면은 부동산 위치 및 시장 임대료입니다. 위치에 관해서는, 많은 성공적인 임대료가 주요 학교에 근접하여 위치하고 있습니다. 예를 들어, 주립 대학 근처에서 부동산을 구입하면 학생들은 해마다 임대하기를 원할 것입니다. 수익성있는 임대 부동산의 많은 다른 기능이 있으며, 일부는 배우는 데 시간이 걸립니다. 자세한 내용은 Profitable Rental Property의 10 가지 주요 기능을 참조하십시오.

물론 이상적인 투자로 보일지도 모르는 얼굴에도 흠집이 있습니다. 당신은 재산에 손해를 입힌 나쁜 세입자로 끝낼 수 있습니다, 또는 여전히 더 많은 세입자가없는 결국. 이로 인해 월별 현금 흐름이 음수로 줄어들어 모기지 페이먼트를 처리해야 할 수도 있습니다. 올바른 자산을 찾는 문제도 있습니다. 공석률이 낮은 지역을 선택하고 사람들이 임대하기를 원할 곳을 선택하는 것이 좋습니다.

아마도 임대 부동산과 다른 투자의 가장 큰 차이점은 임대 재산과 다른 투자의 가장 큰 차이는 귀하가 돌보는 데 드는 시간과 노력입니다.원하지 않으시면 전문 부동산 매니저를 고용하실 수 있습니다. 그러나 봉급은 투자의 수익성에 영향을주는 비용이됩니다.

플립 사이드 : 부동산 거래

이것은 부동산 투자의 야생면입니다. 매수와 투자를하지 않는 투자자와 떨어져있는 상인처럼 부동산 매매자는 매매가와는 완전히 다른 품종입니다. 부동산 거래자들은 단기간 동안, 종종 3 ~ 4 개월 이상 부동산을 팔고 자하는 부동산을 사면 수익을 올리기를 희망합니다. 이 기술은 또한 뒤집기라고하며, 과소 평가되거나 매우 뜨거운 지역에 사는 속성을 기반으로합니다.

순수한 부동산 오리발은 개선을 위해 부동산에 돈을 넣지 않습니다. 투자는 변경하지 않고 수익을 창출하기 위해 내재 가치를 가져야하거나 고려하지 않을 것입니다. 이러한 방식으로 반전하는 것은 단기간의 현금 투자입니다. 부동산 인수자가 부동산을 내릴 수없는 상황에 처하게되면 장기적으로 재산에 대한 담보 대출을 준비하기에 충분한 현금을 보유하지 않기 때문에 엄청난 피해가 될 수 있습니다. 이것은 나쁜 시장에서 부동산을 상쇄 할 수없는 부동산 상인에 대한 지속적인 손실로 이어질 수 있습니다.

재산 플리퍼의 두 번째 클래스도 존재합니다. 이 투자자들은 값이 싼 자산이나 합리적인 가격으로 물건을 사서 값을 올리면 돈을 벌 수 있습니다. 헤이 다음 높은 가격에 대한 수리 후 재산을 팔아라. 이는 개선의 정도에 따라 장기적인 투자가 될 수 있습니다. 이 투자의 제한적인 특징은 시간이 많이 소요되며 투자자가 한 번에 하나의 자산만을 인수 할 수 있다는 것입니다.

부동산 투자 그룹

부동산 투자 그룹은 임대 부동산에 대한 작은 뮤추얼 펀드와 비슷합니다. 임대 부동산을 소유하고 싶지만 집주인이되는 번거 로움을 원하지 않는다면 부동산 투자 그룹이 해결책이 될 수 있습니다.

회사는 아파트, 종종 아파트를 구매하거나 건축 한 다음 투자자가 회사를 통해 구입하여 그룹에 가입 할 수 있습니다. 하나의 투자자가 하나 또는 여러 개의 자립 생활 공간을 소유 할 수 있지만 투자 그룹을 운영하는 회사는 유지 보수, 비어있는 유닛 광고 및 임차인 인터뷰 등 모든 시설을 공동으로 관리합니다. 이 경영진의 대가로 회사는 월 임대료의 일정 비율을 차지합니다.

투자 그룹에는 여러 가지 버전이 있지만 표준 버전에서는 임대가 투자자 이름에 포함되며 모든 단위는 임시 휴가를 방지하기 위해 임대료의 일부를 모으기 때문에 귀하의 유닛이 비어 있더라도 모기지. 투자 그룹의 품질은 전적으로 회사를 제공함에 달려 있습니다. 이론적으로, 부동산 투자에 들어가는 안전한 방법이지만, 그룹은 뮤추얼 펀드 산업을 수반하는 것과 동일한 수수료에 취약합니다.다시 한 번 연구가 핵심입니다.

Real Estate Limited Partnerships

부동산 합자 회사 (RELP)는 부동산 투자 그룹과 유사합니다. 부동산 포트폴리오 또는 때로는 단지 하나의 자산을 구매하여 보유하기 위해 형성된 실체입니다. 유한 수 년간 존재합니다. 숙련 된 자산 관리자 또는 부동산 개발 회사가 일반적인 파트너 역할을합니다. 외부 투자자는 제한된 파트너로서의 소유 지분과 교환하여 부동산 프로젝트를위한 자금 조달을 모색합니다. 그들은 RELP의 재산에 의해 생성 된 소득으로부터 정기적 인 분배를받을 수 있지만, 실제로 재산이 팔리면 큰 이익을 얻습니다. 그리고 RELP가 도로 아래에서 용해됩니다.

RELP는 투자자가 경영에 직접 관여하거나 부동산 경험이 없어도 건물의 건축 또는 보수 공사에 자금을 제공 할 수 있도록합니다. 그러나 RELP가 해산 될 때까지 투자자가 특정 간격으로 현금화 할 수 있기 때문에 비 현금성 투자가되는 경향이 있습니다.

REITs

동굴에 사는 조상들이 낯선 사람을 쫓아 다니기 시작한 이래로 부동산이 주변에 있었기 때문에 월스트리트가 부동산을 공개적으로 거래되는 수단으로 전환하여 유동화하는 방법을 발견 한 것은 놀라운 일이 아닙니다 .

부동산 투자 신탁 (REIT)은 소득을 창출하는 부동산을 구매, 운영 및 판매하기 위해 투자자의 돈을 사용하기 위해 법인 (또는 신탁)이 설립 될 때 만들어집니다. REIT는 다른 주식과 마찬가지로 주요 거래소에서 매매됩니다. REIT로서의 지위를 유지하려면이 주체는 과세 대상 이익의 90 %를 배당금 형태로 지불해야합니다. 이렇게함으로써 REIT는 법인 소득세를 면제하는 반면 정규 회사는 수익에 과세하여 주주에게 배당 할 수있는 수익을 얻습니다.

일반 배당금 주식과 마찬가지로 REIT는 주식 시장 투자자가 정기 수입을 원하지만, 감사 기회를 제공하기도합니다. REIT는 투자자가 쇼핑몰 (REIT의 4 분의 1에 해당), 의료 시설, 모기지 또는 사무용 건물과 같은 비주거용 부동산에 투자자를 허용합니다. 앞서 말한 유형의 부동산 투자와 비교하여 REITS는 유동성이 높습니다. 자세한 내용은

The REIT Way

를 참조하십시오. 부동산 뮤추얼 펀드 부동산 뮤추얼 펀드는 주로 REIT 및 부동산 운영 회사에 투자합니다. 그들은 상대적으로 적은 자본으로 부동산에 대한 다양한 노출을 얻을 수있는 능력을 제공합니다. 전략과 다변화 목표에 따라 투자자는 개별 REIT 주식을 구입할 때 얻을 수있는 것보다 훨씬 광범위한 자산 선택과 거래 비용과 수수료를 줄일 수 있습니다.

REIT와 마찬가지로이 기금은 꽤 유동적입니다. 개인 투자자가 얻을 수있는 또 하나의 중요한 이점은 취득한 자산에 대한 펀드의 분석 및 연구 정보와 특정 부동산 투자의 실행 가능성 및 성과 및 자산 클래스에 대한 경영진의 관점입니다.투기성 투자자가 더 많아지면 부동산 뮤추얼 펀드의 가족에 투자 할 수 있습니다. 전술적으로 특정 자산 유형 또는 지역을 초과 수익으로 반환 할 수 있습니다.

왜 부동산에 투자합니까?

부동산은 투자자 포트폴리오의 위험 및 수익률을 향상시켜 경쟁력있는 위험 조정 수익률을 제공 할 수 있습니다. 서브 프라임 모기지 위기를 고려해 보아도 민간 시장 상업 부동산은 전국 부동산 금융 수사위원회 (NCREIF)의 자료를 토대로 2000 년부터 2010 년까지 10 년간 평균 8.4 %의 수익을 냈습니다. 그리고 일반적으로 부동산 시장은 주식과 채권과 비교할 때 특히 낮은 변동성을 보이고 있습니다.

부동산은 전통적인 소득원과 비교할 때 매력적입니다. 이 자산 클래스는 일반적으로 미 국채 국채 수익률 프리미엄으로 거래되며 재무 비율이 낮은 환경에서 특히 매력적입니다.

다각화 및 보호

부동산 투자의 또 다른 이점은 다각화 가능성이다. 부동산이 낮고 경우에 따라 다른 주요 자산 군과의 상관 관계가 있습니다. 즉, 주식이 떨어지면 부동산이 자주 올라갑니다 (

다 양화

주식 참조). 실제로 예일 대학의 로버트 실러 (Robert Shiller) 사건 자료에 따르면 1956 년 이전의 15 개 곰 시장 중 14 개 사례에서 주택 가격이 상승했다. 이는 케이스 - 실러 주택 가격 지수의 공동 창작자이다. 물론, 예외가 있습니다 : 부동산은 대 불황 동안 주식과 함께 수렁에 빠졌습니다 (이것은 예외 였지만 위기를 쫓아 내기위한 서브 프라임 모기지의 역할을 반영하여 쉴러는 주장합니다). 이는 포트폴리오에 부동산을 추가하면 변동성을 낮추고 단위 위험 당 수익을 높일 수 있음을 의미합니다. REIT와 같은 간접적이고 공개적으로 거래되는 차량의 경우 전반적인 주식 시장의 성과를 분명히 반영 할 것입니다 (일부 애널리스트는 REIT 주식은 S & P 500에 표시됨). 흥미롭게도, 이것은 또한 늦게 바뀌 었습니다. 부동산 투자 신탁 협회 (NAREIT)의 조사에 따르면 상장 된 REITs와 광범위한 주식 시장 간의 상관 관계는 2015 년에 12 년 만에 최저치를 기록했다. REIT 시장에 영향을 미치기 위해 시장이 반드시 넘치지 않을 것 "이라고 Reit. com, 협회 웹 사이트, 결론. 벽돌과 박격포가 뒷받침되기 때문에 부동산은 또한 주된 대리인 간 갈등이나 투자자의 관심이 관리자와 채무자의 성실성 및 능력에 의존하는 정도가 적습니다. 보다 간접적 인 투자 형태조차도 약간의 보호를 지니고 있습니다. 예를 들어 리츠 (REIT)는 이익의 최소 비율을 배당금으로 지불해야합니다.

인플레이션 헤징

부동산의 인플레이션 헤징 능력은 GDP 성장과 부동산 수요 간의 긍정적 인 관계에 기인한다.경제가 확장됨에 따라 부동산 운전에 대한 수요가 높아지고 자본 비용이 높아집니다. 따라서 부동산은 인플레이션 압력의 일부를 세입자에게 전달하고 인플레이션 압력의 일부를 자본 이득의 형태로 통합함으로써 자본의 구매력을 유지하는 경향이 있습니다.

레버리지의 힘

부동산에 투자하는 REIT를 제외하고는 주식 투자자가 이용할 수없는 도구 인 투자를 활용합니다. 주식을 사고 싶다면, 구매 주문을 할 때 주식의 가치를 모두 지불해야합니다. 그리고 그때조차도 빌릴 수있는 비율은 그 마법적인 자금 조달 방법 인 모기지 덕분에 여전히 부동산보다 훨씬 적습니다.

대부분의 일반 주택 담보 대출은 20 %의 계약금을 필요로합니다. 그러나 거주 지역에 따라 5 % 정도의 저당을 요구할 수도 있습니다. 이것은 총 가치의 일부만을 지불함으로써 보유하고있는 전체 재산과 자본을 통제 할 수 있음을 의미합니다. 물론 주택 담보 대출의 크기는 부동산에 실제로 소유하고있는 소유권의 양에 영향을 미치지 만, 서류가 서명되는 순간이를 통제 할 수 있습니다.

이것은 부동산 오리발과 땅임자 모두를 무 덥게합니다. 그들은 집에서 두 번째 모기지를 꺼내 두 개 또는 세 개의 다른 부동산에 지불 할 수 있습니다. 임차인이 모기지를 지불하거나 이익을 위해 팔 수있는 기회를 기다리도록 임대료를 내거나, 전체 자산 가치의 일부만을 지불 했음에도 불구하고 이러한 자산을 통제합니다.

부동산 투자의 단점 : 유동성

부동산 투자의 주된 단점은 유동성이 없거나 자산을 현금으로 전환하고 현금으로 전환하는 것이 상대적으로 어렵다는 점입니다. 몇 초 안에 완료 될 수있는 주식이나 채권 거래와 달리 부동산 거래가 끝나려면 몇 달이 걸릴 수 있습니다. 중개인의 도움을 받아서도 적절한 거래 상대방을 찾는 것만으로도 몇 주가 걸릴 수 있습니다. 리츠와 부동산 뮤추얼 펀드는 유동성과 시장 가격을 제공하지만, 직접 부동산 투자보다 전체 주식 시장과의 상관 관계가 훨씬 크기 때문에 변동성이 높고 다양 화 이익이 낮습니다.

결론 포트폴리오 투자와 관련하여 부동산은 전통적으로 "대안"투자 등급으로 간주됩니다. 이는 주식, 채권 및 기타 유가 증권의 주요 포트폴리오를 구축하는 데 사용되는 보완 투자라는 것을 의미합니다. 그러나 그것은 다른 도구와 수입의 원천, 결국은 감사의 의미있는 균형을 이룰 수 있습니다.