투자 관련 부동산 수입은 역사적으로 높았으며 부동산 임대로 수익이 증가했다. 그러나 부동산 임대에 투자하기 전에 부동산 임대를 어떻게 평가합니까?

여기에서는 높은 수준에서 임대 부동산을 가치있게 평가하는 몇 가지 방법을 소개합니다. (관련 독서는 부동산 투자에 대한 간단한 방법 참조)

개별법 : 부동산 투자 조사

영업 비교 접근법 (Sales Comparison Approach)

판매 비교 접근법 (SCA)은 주거용 부동산을 평가하는 가장 눈에 띄는 형태 중 하나입니다. 이 접근법은 단순히 주어진 기간 동안 팔렸거나 대여 한 유사 가정을 비교 한 것입니다. 대부분의 투자자들은 잠재적으로 나타나는 트렌드를 수집하는 데 상당한 시간이 걸리는 SCA를보고 싶어합니다.

SCA는 속성에 의존하여 상대 가격 값을 할당합니다. 평방 피트 당 가격은 모든 투자자가 재산 가치를 결정하는 데 사용할 수있는 이해하기 쉽고 평범한 측정 기준입니다.

2,000 제곱 피트 타운 하우스가 1 평방 피트 당 임대하는 경우 투자자는 비슷한 임대료를 기준으로 비슷한 임대 소득을 합리적으로 기대할 수 있습니다. SCA는 다소 일반적인 것임을 명심하십시오. 즉, 모든 집에는 항상 수량화 할 수없는 고유성이 있습니다. 구매자와 판매자에게는 독특한 취향과 차이가 있습니다. SCA는 기준선 또는 합리적인 의견이며 부동산에 대한 완벽한 예측 변수 또는 가치 평가 도구가 아닙니다.

비교 시장 분석을 요구할 때 투자자가 인증 된 감정인 또는 부동산 중개인을 이용하는 것도 중요합니다. 이는 2007 년 부동산 위기 기간에 널리 퍼진 부정한 평가의 위험을 완화합니다. (999)

자본 자산 가격 모델 자본 자산 가격 모델 (CAPM)은 부동산에 대한보다 포괄적 인 평가 도구입니다. CAPM은 부동산 투자에 적용되는 위험 및 기회 비용의 개념을 소개합니다. 이 모델은 임대 소득에서 파생 된 잠재적 투자 수익 (ROI)을 조사하고 미국 재무부 채권 또는 부동산 투자 신탁 (REITs)과 같은 부동산 투자의 대체 양식과 같은 위험이없는 다른 투자와 비교합니다. 간단히 말해, 위험이 없거나 보증 된 투자에 대한

예상 수익

이 임대 소득으로 인한 ROI를 초과 할 경우 단순히 임대 자산의 위험을 감수하는 것이 합당하지 않습니다. 위험과 관련하여, CAPM은 부동산의 임대에 내재 된 위험을 고려합니다.

예를 들어, 모든 임대 주택은 동일하지 않습니다. 위치와 나이는 중요한 고려 사항입니다. 오래된 재산을 임대하면 집주인이 유지 보수 비용이 더 많이 듭니다.높은 범죄 지역에서 임대하는 부동산은 문을 여는 지역 사회에서 대여하는 것보다 더 많은 안전 예방 조치가 필요할 수 있습니다. 이 모델은 투자를 고려하거나 임대 가격 체계를 수립하기 전에 이러한 "위험"요소를 고려해야 함을 나타냅니다. (CAPM은 귀하의 돈을 위험에 처할 자격이 있는지 결정하는 데 도움이됩니다. 자세한 내용은 자본 자산 가격 모델 : 개요

참조)

소득 접근법 소득 접근법은 초기 투자와 비교하여 임대 부동산 수익의 잠재적 수익은 얼마입니까? 소득 접근법은 상업 부동산 투자에 자주 사용됩니다. 소득 접근법은 투자에 대한 연간 자본화 비율 결정에 의존합니다. 이 비율은 총 임대료 배율에서 예상되는 연간 수입을 재산의 현재 가치로 나눈 값입니다. 따라서 사무실 건물에 120,000 달러의 비용이 들며 임대료로부터 예상되는 월 수입이 $ 1,200 인 경우 연간 예상 자본 비용은

($ 1200 * 12 개월) / $ 120,000 = 12 %입니다.

거의 가정이없는 매우 단순화 된 모델입니다. 저당에 대한이자 비용이있을 확률이 높습니다. 미래의 임대 소득은 현재보다 5 년이나 더 중요하지 않을 수 있습니다.

많은 투자자들이 순 현재 가치를 잘 알고 있습니다. 부동산에 적용되는이 개념은 할인 된 현금 흐름이라고도합니다. 미래에 수령 한 달러는 디플레 리스크뿐만 아니라 인플레이션 리스크의 대상이되며이를 감안하여 할인 된 조건으로 표시됩니다. (999)

비용 접근법

부동산 가치를 평가하는 비용 접근법은 재산이 합리적으로 사용될 수있는 가치가 있다고 주장합니다. 이는 토지 가치와 모든 개선의 감가 상각 된 가치를 합하여 추산됩니다.

이 학교의 감정사는 종종 부동산에 대한 비용 접근 방식을 요약하기 위해 "최고 및 최고"의 사용을지지합니다. 그것은 빈 땅을 가치있게하는 기초로서 자주 사용됩니다. 예를 들어, 콘도로 변환하기 위해 불모의 지역에서 3 에이커의 토지를 구입하려고하는 아파트 개발자 인 경우 해당 토지의 가치는 해당 토지를 최대한 활용하는 것을 기준으로합니다. 땅이 유전으로 둘러싸여 있고 가장 가까운 사람이 20 마일 떨어진 곳에 살면, 그 재산의 가장 큰 가치와 가치는 아파트로 전환되지 않고 석유를 더 찾기 위해 시추 권을 확장 할 수 있습니다. 또 다른 유용한 사용법은 특성 구역화와 관련이 있습니다. 장래 재산이 "주거 지역"으로 분류되지 않은 경우, 개발자는 재호환하기 위해 상당한 비용이 부과되므로 가치가 감소합니다. 그것은 새로운 구조물에 사용되었을 때 가장 신뢰할만한 것으로 여겨지고 오래된 구조물에 대해서는 신뢰성이 떨어집니다. 특수 용도 특성을 볼 때 종종 신뢰할 수있는 접근 방법입니다.

주택 가격과 이자율 : 어느 것이 더 중요한가?

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결론

부동산 투자는 어떠한 상상력으로도 유행에 빠지지 않는다.그러나 마지막 충돌 이후 주택 시장이 크게 바뀌었다.

돈이없는 채로 융자 된 주택을 버리는 것은 과거의 유물이며 영원히 사라질 가능성이 있습니다. 그러나 투자자가 부동산을 어떻게 가치있게 생각하는지 알면 부동산 임대는 수익성있는 노력이 될 수 있습니다. 대부분의 진지한 투자자는 임대 결정을하기 전에 모든 평가 방법의 구성 요소를 살펴볼 것입니다. 이러한 입문 가치 평가 개념을 배우는 것은 부동산 투자 게임으로 돌아갈 수있는 올바른 방향으로 나아가 야합니다. 그런 다음 일단 유리한 금액을 얻을 수있는 부동산을 발견하면 모기지 계산기를 사용하여 새 부동산에 유리한 이자율을 찾으십시오. 이 도구를 사용하면 장래 임대 주택을 평가할 때보다 구체적으로 작업 할 수 있습니다. (자세한 내용은

집을 뒤집어 쓰는 5 가지 실수

참조)