현행 세법은 2 차 주택 소유를보다 합리적인 것으로 만드는 데 도움이 될 수있는 여러 세금 감면 혜택을 제공합니다. 이미 소유하고 있거나 두 번째 주택 구입을 고려하고 있다면 세금 감면과 세금 환급 방법을 이해하는 것이 가장 중요합니다. 재산을 사용하는 방법, 개인 용도 또는 임대 용도 또는이 둘의 조합에 따라 다른 세금 규정이 적용됩니다.

개인 사용

재산을 두 번째 집으로 사용하는 경우 (렌트가 아닌) - 집과 동일한 방식으로 모기지이자를 공제 할 수 있습니다. $ 1까지 지불하는이자의 100 %까지 공제 할 수 있습니다. 귀하의 첫 번째 및 두 번째 주택에 의해 확보 된 1 백만 개의 부채 (총 금액 - 각 가정에 대해 1 백만 달러가 아님). 두 번째 부동산을 구입할 때 모기지 계산기와 같은 도구를 사용하면 큰 구매를하기 전에 금리를 조사 할 수 있습니다.

참고 : 두 번째 주택에 대한 재산세와 그 재산만큼 소유 재산을 공제 할 수도 있습니다. 그러나 주 거주지와 마찬가지로 유틸리티, 유지 또는 보험과 관련된 비용을 일괄 적으로 상각 할 수 없습니다 (예외 사항이 있으며, 예를 들어 집의 일부인 경우 본국 공제액을 청구 할 수 있습니다 사업 목적으로 사용됨).

임대 사용 - 14 일 또는 10 % 규칙

재산을 임대하면 세금 규칙이 좀 더 복잡해집니다. 1 년에 집을 개인용 또는 임대용으로 사용하는 경우에 따라 다른 규칙이 적용됩니다. 여러분이 넘어 질 수있는 세 범주가 있습니다 :

1. 당신은 14 일 또는 그 이하 동안 부동산을 임대합니다.

귀하의 두 번째 집은 소득이 시작되지 않고 매년 최대 2 주 (14 박) 동안 다른 사람에게 임대 할 수 있습니다. 임대료를 $ 10, 000으로 낮추더라도 집이 14 일 이상 임대되지 않은 한 임대 소득을 신고 할 필요가 없습니다. 주택은 여전히 ​​개인 주택으로 간주되므로 표준 2 차 주택 규칙에 따라 모기지이자 및 재산세를 공제 할 수 있습니다. 2. 당신은 15 일 이상 부동산을 임대하고 집을 임대 한 후 14 일 또는 10 %의 기간 동안 사용합니다.

이 숙박 시설은 임대 주택으로 간주되며 임대 활동은 비즈니스로 간주됩니다. 두 번째 집을 14 일 이상 임대 한 경우 모든 임대 소득을 IRS에보고해야합니다. 임대 비용 (주택 담보이자, 재산세, 보험료, 재산 관리자, 공과금 및 감가 상각비의 50 %를 포함하여)을 공제 할 수는 있지만, 부동산을 개인용으로 임대하는 데 걸리는 시간을 고려해야합니다 용도.또한 임대 주택으로 매년 최대 25,000 달러의 손실이 공제 될 수 있습니다. 픽업 업 데이는 개인 용도로 간주되지 않으므로 유지 관리 목적으로 사용되는 경우 부동산에서 14 일 이상을 소비 할 수 있습니다. 그러나 영수증을 통해 유지 관리 활동을 문서화하여 해당 기간 동안 여가 목적으로 부동산을 사용하지 않았다는 것을 증명할 수 있어야합니다. 3. 주택을 임대 한 총 일수의 14 % 또는 10 % 이상을 부동산에 사용합니다.

14 일 이상 또는 임대 일수의 10 % 이상 (둘 중 큰 금액)을 사용하는 경우이 부동산은 개인 주택으로 간주되어 임대 손실을 공제 할 수 없습니다. 가족 구성원이 배우자, 형제, 부모, 조부모, 자녀 및 손자를 포함하여 재산을 사용하는 경우 공정한 임대 가격을 징수하지 않는 한 해당 일수는 개인 일로 계산됩니다.

두 번째 집 판매

주 법률 세법에 따라 주거용 주택을 매매 할 때 최대 $ 500, 000 이익 (미혼 인 경우 $ 250, 000)을 면제받을 수 있습니다. 이 1 차 주택 매각 제외는 두 번째 주택을 매각하는 경우에는 적용되지 않습니다. 주거지가 아닌 주택을 매각하는 경우, 일반적인 자본 이득세를 납부해야 할 수도 있습니다. 그러나 판매하기 전에 2 번째 집을 적어도 2 년 동안 주거지로 지정하면 일부 세금 혜택을 얻을 수는 있지만 이전처럼 쉽지는 않습니다.

2009 년 1 월 1 일 이전에 두 번째 집으로 이사하여 2 년 동안 주거지로 지정하여 판매하고 기본 주택 판매 제외 혜택을받을 수 있습니다. 이제는 2008 년 주택 및 경제 회복 법과 관련된 새로운 법의 결과로, 귀하가 두 번째 집을 팔기 전에 여전히 두 번째 집을 기본 집으로 만들 수는 있지만 그 부동산이 2009 년 1 월 1 일 이후에 2 번째 집으로 변경되었습니다. 이제 IRS는 주택을 주거지로 사용하는 연도의 비율을 임대료 (또는 주거지 이외의 곳)로 사용하여 자본 이득 금액을 계산 한 연도 판매에서 제외됩니다. 예를 들어, Smiths는 2004 년에 두 번째 주택을 구입했습니다. 그들은 2009 년과 2010 년 동안 계속 임대 주택으로 사용한 다음 2011 년과 2012 년 동안 주거지로 사용했습니다. 자본 이득의 50 %만이 2009 년 1 월 1 일 이후에 집이 주거지 였기 때문에 집 판매로부터 면세가 면제됩니다 ($ 500, 000까지 배제).

1031 교환

A 1031 교환은 일종의 교환 또는 과세 유예 교환으로도 알려져 있으며, 판매자가 납세 기준으로 동등하거나 그 이상의 가치가있는 다른 임대 또는 투자 재산에 대해 임대 또는 투자 부동산을 교환하는 거래입니다. 장점은 판매자가 거래소에 자본 이득세를 지불하는 것을 피할 수 있다는 것입니다. 재산은 1031 교환의 자격을 얻기 위해 임대 주택 (개인 주택이 아닌)으로 간주되어야합니다. 즉, 15 일 이상 부동산을 임대해야하며 주택을 임대 한 날의 14 일 또는 10 % 일 이내에 사용해야합니다.

최종선

재정적으로 실현 가능할 경우, 두 번째 주택을 소유하면 방학 또는 임대 목적으로, 또는 퇴직 중 기본 주택으로 사용하기에 탁월한 투자가 될 수 있습니다. 모든 주택을 소유하는 것이 모기지 및 세금에서 유지 보수 및 수리에 이르는 상당한 재정적 부담을지기 때문에 2 차 주택 소유에 대한 세금 영향을 이해하는 것이 가장 좋습니다. 세법이 복잡하고 변경되기 때문에 소유주 및 잠재 구매자는 세금 관련 사항 및 법률에 대한 완전한 이해를 얻고 가장 유리한 소유 전략을 결정할 수있는 자격을 갖춘 부동산 세 전문가와상의해야합니다.