2011 년 워렌 버핏 (Warren Buffett)은 전 세계 금 공급에 대한 투자의 장점에 대해 논의했습니다 모든 미국 경작지에 16 대 Exxon Mobils (XOM XOMExxon Mobil Corp., 56-0)를 투자하는 것과는 대조적으로, 길이가 약 170 미터 인 금 큐브 (길이 약 68 피트, 길이가 68 피트)가 마이너 리그 야구장의 안쪽에 편안하게 앉아 있습니다. 23 % Highstock 4. 2. 6 와 함께 생성됨). 버핏은 시간이 지남에 따라 경작지와 엑손 모빌 스가 옥수수, 밀, 면화, 수조 달러의 배당금 등의 엄청난 양의 생산량을 제공 할 것이며 골드 큐브는 변하지 않을 것이라고 말했다. 야구 내야, 아직도 아무것도 생산할 수 없습니다. "당신은 큐브를 조작 할 수는 있지만 반응을 보이지 않을 것"이라고 그는 2011 년 Berkshire Hathaway (BRK. B) 주주들에게 보낸 편지에서

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B 더미의 농산물, 농경지, Exxon Mobils 등이 금의 입방체보다 훨씬 뛰어나다 고 말했습니다. 생산적인 자산은 주식 구매 나 철저한 소유, 농장 및 부동산을 통한 사업 형태 일 수 있다고 그는 말합니다. Coca-Cola (KO KOCoca-Cola Co45)와 같은 많은 농장과 부동산 및 많은 사업체는 자산을 물가 상승시기에 구매력 가치를 유지할 수있는 생산 능력을 제공해야합니다. IBM (IBM)과 우리 자신의 See 's Candy는이 이중 맹꽁이 테스트를 통과했다 "고 그는 편지에서 밝혔다.

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이러한 자산은 올바른 평가 기법을 사용하여 경제적으로 균등하게 전환 할 수 있습니다. 가격표를 설정하고 수익률을 결정할 수 있습니다. 궁극적으로 적절한 산림 (생산적인 자산)에 있고 이러한 자산을 정확하게 평가함으로써 투자자는 높은 수익률을 달성 할 수 있습니다.

전통적인 평가 방법을 통한 생산성 측정

주식

Berkshire와 Buffett는 사업을 철저히 구매하기를 원하지만 불가능할 경우 IBM, American Express와 같은 회사의 주식 매입을 통해 상당한 규모의 사업을 구매하게됩니다 (AXP

AXPAmerican Express Co96.20-0.09 % Highstock 4. 2. 6

및 CoCa-Cola와 함께 생성 됨). 버핏과 벤자민 그레이엄 (Benjamin Graham)은 가치 투자의 아버지로서 주식 투자는 비즈니스와 가장 유사 할 때 가장 지능적이며 투자자는 전체 사업을 대표하는 것처럼 주식 매입을 처리해야합니다.

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전통적으로 높은 수준의 주식 가치 평가 기준에는 가격 대비 수익 및 가격 대비 장부가 비율이 포함됩니다. 그 외에는 P / E가 10 인 주식은 P / E가 20 인 주식보다 가치가 높습니다. 사업

사업 구매에 대한 일반적인 가치 측정 도구는 장부가 모든 자산에서 모든 채무를 뺀 값), 동등한 시장 가치 (주거용 부동산에 대해 수행 된 유사한 시장 분석과 유사한 가격을 책정하기 위해 동등한 사업의 최근 판매 데이터 사용) 및 사업 수익을 취하는 상한 평가 가장 최근 연도 또는 이전 연도의 평균 수를 계산하여 대문자 사용 비율로 나눕니다.자본화 비율은 위험과 예상 수익에 기초합니다. 예를 들어, 이발소가 지난 5 년간 평균 20,000 달러의 수입을 얻었고 자본화 비율이 20 %로 결정되면 비즈니스 가치는 $ 20, 000 / 0이됩니다.

임대 부동산에 대한 현금 흐름

일반적인 부동산 가치 평가 지표에는 비교 가능한 시장 분석이 포함됩니다 (주거용 부동산은 일반적으로이 방법을 사용하여 평가되며 임대용 부동산에 대해서는 상당히 유용하지 않습니다. 수입을 고려하지 않음); 재현 가치, 또는 건물을 대체하기위한 비용; 이익 자본화 접근법 (사업을위한 자본 비율 계산과 동일); 총 임대료 배수 계산 및 월별 현금 흐름표 분석.

총 임대료 배율은 재산의 총 연 임대료에 단순히 "현금 흐름"의 잠재력을 나타내는 요소를 곱한 값입니다. "엄지의 법칙은 부동산이 7의 배수에 현금 유출입을 일으킬 것이라는 점입니다. 총 연 임대료가 $ 20, 000 인 부동산은 대부분 $ 140, 000 ($ 20, 000 x 7)의 가격으로 현금 흐름을 산출 할 것입니다. 이 계산은 추가 분석을 위해 속성을 필터링하는 데 유용하지만 전반적으로 매우 둔감하며 더 자세한 예상 소득 계산서가 일반적으로 개발됩니다. 이 상세한 손익 계산서는 임대 소득, 공실률, 재산 관리 수수료, 수리 및 유지 보수, 마당 작업, 기타, 준비금, 대출 지불, 보험 및 재산세를 설명합니다. 그 결과 얻은 수입 또는 "현금 흐름"은 투자에 대한 현금 수익을 결정하기 위해 계약금으로 나누어집니다.

부동산 투자의 두 가지 주요 이점은 차입금을 통한 증가 된 수익의 사용과 감가 상각의 비 현금 항목 형태의 "팬텀 (fantom)"현금 흐름 추가를 포함합니다. 임대 자산을 주식 투자와 비교할 때 투자 자본 수익률이 더 유용한 지표입니다.

농경지

농지는 일반적으로 농경지에 따라 임대 자본 계산법을 사용하여 평가됩니다. co.kr에서 "현재 중서부 농지의 50 % 이상이 임대되어 있습니다. 따라서 에이커 당 500 달러에 임대료를 부과하는 농지의 소포는 자본화 율이 4 % 인 경우 1 에이커 당 12 달러로 평가 될 것입니다. ($ 500 / 0.04). 이 자본화 비율은 장기 이자율을 기준으로합니다.

할인 된 현금 흐름 모델을 사용하여 경제적 등가물 만들기

Berkshire Hathaway 주주에 대한 Buffett의 1992 년 서신에 상세히 기술 된 생산 자산의 진정한 본질적인 가치는 50 년 전에

투자 가치 이론. 윌리엄스는 "주식, 채권 또는 사업의 가치는 현금 유입과 유출 - 적정 금리로 할인 - 자산 잔존 기간 동안 발생할 것으로 예상된다."라고 적었다. 이 고유 가치는 할인 된 현금 흐름 모델을 사용하여 계산할 수 있습니다. 현금 흐름 모델은 자산의 현재 가격과 비교하여 수익률에 도달 할 수있는 단일 달러 가치를 산출합니다.이 수익률은 모든 자산 클래스를 경제적으로 균등하게 만듭니다.

소유자 수익 및 성장률 그렇다면 자산의 남은 수명 동안 발생할 것으로 예상되는 모든 유입 및 유출을 어떻게 결정합니까? 간단합니다 : (버핏 세계에서 순이익과 감가 상각 및 상환에서 자본 지출을 뺀 소유자 수입이 될 것입니다.) 먼저 적립 기준 값을 정한 다음 합리적인 성장률로이 값을 늘리십시오. 성장률은 첫 번째 단계와 두 번째 단계로 나뉘는데, 첫 번째 단계는 향후 5-10 년 동안 계속 될 것으로 예상되는 성장률이고 두 번째 단계는 성장 후 발생할 것으로 예상되는 잔존 율입니다 적당한 수준으로 떨어져 테이퍼. 첫 번째 단계에서 사용 된 성장률은 해당 자산에 대한 역사적인 10 년 소득 증가율이 될 수 있습니다. 자산의 과거 수익 증가율을 결정하려면 10 년 전의 현재 가치로 계산 한 수익 또는 I / Y에 대한 금전 계산의 시간 값을 사용하고, 가장 최근에 발생한 미래 가치에 대한 수익과 10 몇 년 동안. 향후 5 년에서 10 년간이 궤도에서 수입이 계속 유지 될 것으로 확신하는 경우이 비율을 1 단계 성장률로 사용하십시오. 두 번째 단계 이자율 인 잔여 율의 경우, 일반적인 접근법은 "회사의 본국 일반 경제에서 장기 명목 성장률"을 사용하는 것이다.

의 저자 인 Robert Hagstrom에 따르면, 워렌 버핏 웨이 (Warren Buffett Way)

예를 들어, 미국의 장기 경제 성장률은 5 %이다.

예측 가능한 현금 흐름 모델을 사용할 때 예측 가능성이 중요하며, 문제의 자산은 일관된 기록을 가져야한다 추가로, 모델의 변수는 Hubble 우주 망원경의 손잡이와 같습니다 : 조금만 조정하면 완전히 다른 우주를 볼 수 있습니다.

The Discount 이자율 할인율은 미래의 모든 수입을 현재 가치로 다시 할인하는 데 사용되는 이자율입니다. 당장의 자산에 투자하는 기회 비용으로 생각하면 농지를 구입하는 대신 재무부의 청구서를 살 수 있습니다. 버핏이 사용하는 가치는 무위험 이자율입니다. 30 년 T- 청구 요금, 현재 3 %입니다. 다른 사람들은이 비율에 위험을 설명하는 주식 위험 프리미엄을 추가합니다. 이 값은 뉴욕 대학의 재무 교수 Aswath Damodaran의 웹 사이트에서 확인할 수 있습니다. 현재이 비율은 6. 12 %입니다. 따라서 총 할인율은 9.12 %입니다. 본질적인 가치 계산

이전 입력은 모두 할인 된 현금 흐름 모델에 입력되고 모든 미래 현금 흐름의 순 현재 가치가 계산됩니다. 이 순 현재 가치는 자산의 고유 가치이며, 주식 가격, 비즈니스의 가격표, 건물의 가격표 또는 에이커 당 가격에 상관없이 판매 가격과 비교 될 수 있습니다 안전 마진.

안전의 한계

버펫의 스승 인 벤자민 그레이엄 (Benjamin Graham)에 의해 정의 된 바와 같이 안전 여유는 자산의 현재 가격과 자산의 계산 된 고유 가치의 차이입니다. 안전의 여유는 다음과 같이 생각할 수 있습니다 : 50,000 톤 무게의 트럭에서 사용할 교량을 건설해야한다면 100,000 톤 무게의 트럭을 수용 할 수있는 다리를 건설하십시오. 큰 안전 여유는 고유 가치 계산시 오류 및 편차에 대한 안전망을 제공합니다. 버핏에 따르면, 투자에서 가장 중요한 세 가지 단어는 안전 마진입니다.

안전 한계는 자산의 계산 된 고유 가치를 자산의 가격으로 나누고 1을 뺀 값을 빼면 구할 수 있습니다. 그렇지 않은 경우에는 75 %의 안전 한계를 지닌 자산이 25 %의 안전 마진.

경제 동등한 땅 - 수익률

자산의 수익률을 결정하기 위해 계산 된 고유 가치가 판매 가격과 같을 때까지 할인 현금 흐름 모델의 할인율을 변경하기 만하면됩니다 자산 예를 들어 American Express의 본질적인 가치가 $ 172로 계산되는 경우 08 9. 12 %의 할인율을 사용하고 주당 $ 71이며 현재 가격은 $ 71입니다. 할인율을 14. 6 %로 조정하면 내재 가치는 $ 71이됩니다. 73 판매 가격과 동일합니다. 이것은 아메리칸 익스프레스 투자자가 연간 수익률 14 %를 기대할 수있는 모델을 기반으로한다는 것을 의미합니다. 이 수익률은 자산 클래스를 손쉽게 비교할 수있게하고 자본의 효과적인 배치를 용이하게합니다. 따라서 생산량이 코카콜라, 초콜릿, 생활 공간 또는 면화 중 무엇이든 할인 된 현금 흐름 모델은 이종 자산을 경제적으로 균등하게 축소합니다.

손에 잡힌 새

주주들에 대한 2000 년 연례 편지에서 Buffett에 따르면 John Burr Williams가

The Investment Value of

에 제시 한 모든 자산을 평가하는 공식은 Aesop in 600 B. C- "수풀에 두 마리의 새가있다. "그 공리는 네 가지 질문으로 수정 될 필요가있다. 새들이 수풀에 있는지, 얼마나 언제 나타날지, 위험 부담없는 금리는 얼마 일까? (장기 T-Bills의 수익률) 이러한 모든 변수는 할인 현금 흐름 모델에 포착됩니다. "이 세 가지 질문에 답할 수 있다면, 당신은 현재 가지고있는 새들의 최대 값과 그에게 제공되어야하는 새의 최대 수를 알게 될 것입니다. 그리고 물론, 문자 그대로 조류를 생각하지 마십시오. 버핏은 주주에게 편지를 썼다.

버핏에 따르면,이 법은 "농장, 석유 로열티, 채권, 주식, 복권 및 제조 공장에 대한 지출"에 적용된다. 숫자를 사용하면 우주 전역에서 가능한 모든 자본 사용의 매력을 평가할 수 있습니다. "라고 Buffett는 말했습니다. 결론

"금세기, 조개 껍질, 상어 이빨 또는 종이 (오늘날과 같은)를 기반으로하는 세기가 이제부터 시작 되든 사람들은 매일 2 ~ 3 분간의 교환을 기꺼이 할 것입니다. 코카콜라 또는 일부 See '의 땅콩 과민에 대한 노동.미래에 미국 인구는 더 많은 물건을 이동시키고 더 많은 음식을 소비하며 현재보다 많은 생활 공간을 필요로 할 것입니다. 버핏은 2011 년 주주에게 편지를 썼다. 개인 투자자와 관련하여 골드의 큐브를 통해 이러한 생산적인 자산을 식별하고이를 경제적으로 동등하게 변환하는 모델을 습득하면 본질적인 가치가 생깁니다. 이는 수익률을 높이는 안전 마진으로 이어집니다.

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