부동산 파생 상품 또는 부동산 파생 상품을 입력하십시오. 이러한 수단을 통해 투자자는 부동산을 부동산 매매 인덱스로 전환하여 부동산을 매매하지 않고도 부동산 자산 클래스에 노출 될 수 있습니다. 이러한 파생 상품은 한쪽이 다른 쪽의 한쪽을 교환하는 스왑을 기반으로합니다. 이러한 방식으로 투자자는 부동산 자산이나 담보로 부동산을 빌려주는 일없이 부동산 자산이나 부채에 노출 될 수 있습니다. 그들이 어떻게 작동하는지 알아 보려면 계속 읽으십시오.

파생 상품 소개
부동산 투자 피 신탁자 협의회 (NCREIF) 부동산 지수 (NPI)는 상업용 부동산 시장의 투자 성과를 측정 할 수있는 도구를 제공하기 위해 만들어진 승인 된 지수입니다. 원래 1982 년에 개발 된 unleveraged 인덱스는 7,200 개 이상의 부동산으로 구성되어 있으며 모든 미국 및 부동산 토지 이용에서 총 약 3 천 1 백 5 십억 달러 (2012 년 3 분기 현재)입니다.

이 지수는 20 년 이상 계속되어 왔지만 최근에는 데이터가 투명하게되어 주식 부동산의 성과를 정확하고 적절하게 추적 할 수있게되었습니다. 부동산 데이터가 투명 해지고 거래 정보가 더 쉽고 저렴 해지면서 부동산 지수가 더욱 적절 해져 점점 더 효율적인 파생 상품 시장이 형성되었습니다.

부동산 파생 상품은 투자자가 부동산의 노출을 부동산 수익률 지수로 대체하여 부동산을 매매 할 필요없이 자산 클래스에 노출 될 수있는 방법입니다. 이를 통해 투자자는 자신의 선행 자본 요구 사항을 줄이고 부동산 포트폴리오를 단점을 피할 수 있으며 대체 위험 관리 전략을 제공 할 수 있습니다.
상업용 부동산 투자는 다음과 같은 투자 유형으로 분류됩니다.

- 사모 펀드

• 사적 부채
  

• 공개 공모
  

• 공공 부채
  

• NPI에 기초한 스왑의 도입은 사모 펀드 부문을 위해 개발되었다. 그들은 현재까지 개발 된 나머지 부동산 파생 상품의 선구자였습니다. NCREIF 지수에서 현재까지 제공되는 파생 상품은 다양한 형태의 "스왑"으로 투자자가 지수 자체의 상승 또는 총 수익률에 대한 노출을 교환하거나 한 토지 이용에서 다른 토지 이용으로의 노출을 교환 할 수 있습니다. 한 가지 방법은 "길다"(구매 속성의 노출을 복제) 또는 "짧게"(판매 속성의 노출을 복제하는 것)입니다.또 다른 방법은 부동산 섹터별로 세분화 된 NCREIF 인덱스의 총 수익률을 교환하는 것입니다. 따라서 투자자는 부동산을 소유하지 않을 수도있는 대체 부동산 부문에서 포지션을 취할 수 있으므로 투자자가 사무실 관련 부동산의 수익을 스왑 할 수 있습니다 소매 부동산.

수익 스왑은 스왑의 양쪽에있는 두 명의 투자자가 개인 부동산 시장에서 성취 할 수없는 부동산 전략을 실행할 수있게합니다. 이를 위해서는 동일한 투자 기준으로 동일한 자산을 확보 할 기회가 거의없이 투자 위험이 다른 자산을 매매해야만합니다. 스왑을 통해 투자자는 현재 대차 대조표에있는 자산에 소유권을 이전하지 않고 특정 기간 동안 포트폴리오를 전술적으로 변경하거나 재조정 할 수 있습니다. 최대 3 년 계약은 일반적으로 펀드의 정보 센터 역할을하는 투자 은행에서 관리합니다.

투자자가 NCREIF 지수의 총 수익률을 오랫동안 간다면 NPI (분기 별 지급)의 총 수익을 일정한 명목 금액으로 수락하고 LIBOR 이자율을 지불하는 것에 동의합니다. 동일한 명목 금액. 스왑에 대한 다른 당사자는 동일한 현금 흐름을 역으로받으며 분기 별 인덱스 수익을 지불하고 LIBOR에 스프레드를 더한 금액을받습니다. 거래의 양측 모두에 투자자가 있다고 가정 할 때, 한 부동산에 대한 노출을 다른 부동산에 대해 거래하고자하는 두 투자자는 특정 부동산 유형에 대한 NPI 반납을 다른 부동산과 교환 할 수 있습니다. 예를 들어, 자신의 펀드가 사무실 자산에 과도하게 할당되고 산업에 과소 할당 된 것으로 느끼는 포트폴리오 관리자는 실제로 부동산을 사거나 판매하지 않고서도 산업에 대한 사무실 노출의 일부를 교환 할 수 있습니다.

공적 주식

NPI 대신 상업용 부동산 시장의 공적 주식 부문에 대한 파생 상품은 현금 흐름을 계산하기 위해 국립 부동산 투자 신탁 협회 (NAREIT)의 총 수익을 사용합니다 (긴 투자자의 경우) 수락되거나 (짧은 투자자가) 지급됩니다.

이 지수는 상업용 부동산으로 담보 된 공공 유가 증권 시장에 대한 성과 수익을 제공합니다. 스왑 리시버는 LIBOR에 스프레드를 더하여 1 년 인덱스 스왑으로 5 천만 달러의 명목 금액을 지불하고, NAREIT 인덱스를 통해 4 천만 달러를 5 천만 달러로받습니다. 투자자는 단일 자산을 구입하지 않고도 완전히 다양한 공공 부동산에 대한 노출을 얻을 수 있습니다.

부동산 부채
상업 모기지 담보 증권 (CMBS) 시장에서 발견되는 상업용 부동산 모기지 풀과 다른 위험 프로필의 트렌치의 폭과 깊이로 인해 부동산 파생 상품도 제공됩니다 부동산 부채 순위. 공공 부동산 부채 스왑은 CMBS 시장의 지수를 기반으로합니다. 이러한 지수는 주식 부동산의 지수와 달리 1990 년대 후반 이후에 나타났습니다.많은 거래 (주식 부동산 대비)에서 얻은 데이터의 폭과 깊이 덕분에 CMBS 지수는 주식 시장보다 CMBS 지수가 각자의 시장에서 훨씬 우수합니다. 주식 스왑과 채무 스왑의 가장 큰 차이점은 보통 LIBOR에 기반한 주식 스왑과 달리 LIBOR 기반 리시버가 LIBOR에서 999를 받는다는 것입니다. 플러스

로 나타납니다. 이는 기초 유가 증권이 일반적으로 LIBOR에서 스프레드를 뺀 범위의 단기 단기 리포 조건 부채에 의해 조달되기 때문입니다. 이것은 거래 상대방과의 거래로 넘어 오는 노출입니다. 신용 부실 스왑 (CDS)과 같은 민간 부동산 채무 파생 상품은 대개 신용 위험을 헤지하기 위해 사용됩니다. 대출 스왑과 같은 파생 상품은 스왑 파티에 이자율과 신용 위험을 제공하는 반면 자산 (상업용 부동산 대출)은 상대방 대차 대조표에 남아 있습니다. 따라서 모기지 대출 기관은 대출을하지 않고도 다양한 투자 조건으로 부채 포트폴리오의 일부를 헤징 할 수 있습니다. 이러한 방식으로 투자자는 수익이 위험에 비례하지 않는다고 느낄 때 부동산 시장의 특정 부문을 벗어날 수 있으며 특정 분야의 시장이 개선 될 때 나중에 노출을 회복 할 수 있습니다.

결론
상업용 부동산 자산은 자본 집약적이며 상대적으로 유동성이 없으므로 부동산 투자자들은 노출을 헤지하거나 알파 전략을 실행하는 것이 어렵다는 것을 알게되었습니다. 높은 거래 비용과 주식 및 채권보다 덜 효율적인 시장으로 특징 지워지는 부동산은 시장 변화에 대응하여 포트폴리오를 재조정하는 것이 어려워졌습니다.

부동산 파생 상품은 투자자가 자산을 매매 할 필요없이 특정 위험과 기회에 대한 전술적 변화를 허용함으로써 상업용 부동산 시장을 변화 시켰습니다. 이 파생 상품은 부동산 주식 시장의 다른 부문에 노출되거나 프리미엄을 기준으로 플러스 마이너스의 변동 이자율로 부동산을 매매 할 수 있습니다. 노출을 교환 할 수 있기 때문에 부동산 투자자는 투자 할 때 더 전술적으로 변할 수 있습니다. 그들은 이제 부동산 시장의 네 가지 사분면을 오가며 움직일 수 있습니다. 따라서 위험 관리를 더 많이 할 수 있고 단기 또는 장기 투자 기간에 기존 부동산 자산 배분에 대한 수익을 높일 수 있습니다.