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'역 모기지'

역 모기지 (reverse mortgage)는 주택 소유자가 자신의 집값에 대해 돈을 빌릴 수있는 고정 금전 지불 또는 신용 한도의 형태로 자금을 수령 할 수있는 모기지 유형입니다. 차용인이 사망하거나 영구히 이사하거나 주택을 팔 때까지 모기지 (상환 또는이자)의 상환은 필요하지 않습니다. 이 거래는 대출 금액이 대출 기간 동안 주택 가치를 초과하지 않도록 구성됩니다.

역 모기지는 1960 년대 이래로 한 형태 또는 다른 형태로 존재했지만 현대판은 최근 주택 소유자를위한 부채 상환 수단으로 대중의 인식을 도입했습니다. 이 유형의 대출은 재무 계획 공동체와 언론 모두의 불신으로 보였지만 "주택 부자와 현금 부족"인 사람들, 특히 보충 할 필요가있는 노인들에게 빠른 해결책을 제공 할 수 있기 때문에 수요가 증가하고 있습니다 그러나 퇴직하기 전에 역 모기지의 작동 방식, 취득 방법 및 비용을 포함한 기본 사항을 이해하는 것이 중요합니다.

'역 모기지 (Reverse Mortgage)'

역 모기지는 어떻게 작동합니까? 대부분의 사람들은 보통 (또는 순방향) 담보로 주택을 구입합니다 : 대출 기관으로부터 돈을 빌리고, 월별로 잔액을 지불하고, 시간이 지남에 따라 채무가 감소하고 주택 담보가 증가하고, 모기지가 완납되면 집을 완전히 소유하게됩니다.

역 모기지는 다르게 작동합니다. 사실, 이름으로 그것이 반대의 방식으로 작용한다는 것을 암시합니다. 임대인에게 삼 대금을 지불하면 대금업자가 집의 가치 비율에 따라 대금을 지급합니다. 귀하는 현금을 일괄 일시불, 월별 현금 서비스 (집에 살거나 일정 기간 동안), 신용 한도 (귀하가 언제 그리고 얼마나 많이 결정하는지 차용), 또는 이들 옵션의 조합.

역 모기지 일생 동안, 당신은 대출에 대한 담보 역할을하는 집에 소유권을 유지합니다. 귀하는받는 수익에만이자가 부과되며 고정 이자율 및 변동 이자율을 모두 사용할 수 있습니다. 대부분의 역 모기지는 1 년 재무부 법안 또는 런던 은행 간 공제 금리 (LIBOR)와 같은 단기 지수에 추가되는 변동 금리 대출과 추가 1 ~ 3 % 포인트를 추가 할 수있는 마진입니다. 상환이 발생할 때까지 역 모기지의 기간 동안이자가 혼합됩니다.

대출이 진행됨에 따라 주택 몫이 감소하는 동안 빚이 증가합니다.이사를하거나 집을 팔거나 돈을 버리면 대출 기관이 집을 팔아 돈을 돌려줍니다. 대출 수수료를 지불 한 후에는 주택에 남아있는 모든 형평이 귀하 또는 귀하의 상속인에게 돌아갑니다 (어떤 경우 상속인은 주택을 팔지 않고도 상환 할 수 있습니다). 연방 준비 제도 이사회 (Federal Trade Commission)에 따르면 주택 가치보다 더 많은 보수를받는다면 ( "더 오래 살면"더 오래 살 수있을 것입니다.) 집의 가치 이상으로 빚을지는 않을 것입니다.

모기지의 의무를 이행하지 않으면 역 모기지가 만기 될 수 있습니다. 예를 들어 세금 및 / 또는 보험료 납부에 실패했거나 재산이 파손 된 경우. 재산세, 주택 소유자 보험료 납부 및 집 유지에 대한 책임은 귀하에게 있습니다. 그러나 그 가치가 주택 시장 하락과 같은 다른 이유로 빌린 금액보다 낮아지면 배제 될 수 없습니다.

역 모기지의 종류

역 모기지에는 여러 가지 유형이 있습니다. 일부 주정부 및 지방 정부 기관 및 비영리 기관이 제공하는 단일 목적 역 모기지

HECM (Home Equity Conversion Mortgages)으로 알려진 연방 보험 역 모기지

독점적 역 모기지 , 발행 회사가 후원하는 민간 대출입니다.

• 단일 목적 역 모기지는 보통 저소득 및 중간 소득 주택 소유자를위한 것입니다. 대출 기관은 이러한 유형의 역 모기지를 어떻게 사용할 수 있는지 (예 : 재산세를 지불하거나 주택을 수리하기 위해) 결정합니다.

• 주택 자금 전환 모기지 (HECM)가 가장 일반적입니다. HECM 융자는 민간 은행에서 발행하고 연방 주택 관리국 (Federal Housing Administration)에 의해 보증됩니다 (이들은 미국 정부가 보증 한 유일한 역 모기지 제품입니다). 이 대출에는 소득 제한이나 의료 요건이 없으며 돈을 어떻게 쓸 수 있는지에 대한 제한이 없습니다. 이 유형의 역 모기지의 주된 단점은 최대 대출 금액이 제한되어 있다는 것입니다 (현재 거주지의 감정가 또는 HECM FHA 모기지 한도가 $ 625, 500 미만 임).

• 여러 가지 대출 기관에서도 사용 가능한 독점적 인 역 모기지는 HECM 대출보다 높은 금액을 제공합니다. 그러나 잠재적 인 이익은 비용으로 발생합니다. 비 HECM 모기지는 연방 정부가 보험에 가입하지 않았고 상당히 비쌉니다. 높은 가치의 주택을 소유 한 주택 소유자 (6 개의 숫자에서 말하면)는 이러한 유형의 혜택을 가장 많이 누릴 수 있습니다.

역 모기지 인수 방법

대다수의 역 모기지는 HECM 융자이므로 여기에 초점을 맞출 것입니다. 자격 요건을 충족하려면 다음을 충족해야합니다.

최소 62 세 이상이어야합니다.

집을 완전히 소유하거나 저당 잔고가 부족합니다.

주택 소유권을 보유하고 주거지로 거주해야합니다.

• 연방 정부 부채 (소득세, 중소기업 대출 또는 연방 학생 대출금)에 연체 될 수 있습니다.

• 진행중인 재산세 (예 : 재산세, 보험, HOA 수수료 등)에 대해 적시에 완전한 지불을 할 수 있어야합니다.)

• 주택 및 도시 개발 (HUD) 승인 HECM 카운슬러가 제공 한 소비자 정보 세션에 참여하십시오. (이 세션은 무료입니다)

• 대다수의 대출 기관은 종종 다른 담보권을 요구할 것입니다 주택 (있을 경우 역 모기지의 수익금으로 상환해야합니다).

• 귀하의 주택은 다음과 같아야합니다 :

• 단독 주택 또는 2-4 세대 주택 (최소 하나의 주택을 차지하고 있음)

HUD 승인 콘도 프로젝트 또는 타운 하우스 < FHA 요건에 부합하는 제조 주택 (1976 년 6 월 이후에 건조 됨)

임대 주택, 휴가 주택 또는 주거지 였지만 비어있는 집에서도 역 모기지를받을 수 없습니다 1 년 동안 (예를 들어 요양소에 살고 있기 때문에). 그러나 일단 역 모기지가 있으면 대출이 만기되기 전에 최대 12 개월 동안 다른 곳에서 살 수 있습니다.

• 얼마를 빌릴 수 있습니까?

• 당신은 역 모기지에 대한 지불을하지 않고 오히려 지불금을 받고 있기 때문에, 적격 소득을 얻기 위해 반드시 적립 소득이 필요하지는 않습니다. 그러나 대출 기관은 현재 차용자가 재산세 및 보험과 같은 의무적 인 재정적 의무를 이행 할 수 있도록 금융 평가를 실시하고 있습니다. 소득, 자산, 월간 생활비 및 신용 기록은 대출 과정에서 확인됩니다 (귀하의 신용 점수는 중요하지 않습니다). 소득이나 유동 자산이 충분하지 않은 경우, 대출 기관은 세금과 보험을 충당하기 위해 역 모기지 수익의 일부를 제쳐 놓을 수도 있습니다.

• 받는 금액은 가장 어린 차용인의 나이 (부부가 개인이 아니라 빌릴 수 있음), 현재 이자율, 주택 가치 및 HECM 대출 - 대출 한도. 일반적으로 나이가 들수록 더 많은 귀중한 주택과 더 많은 형평을 보유할수록 역 모기지에 대해 더 많은 돈을 벌 수 있습니다.

예를 들어, 같은 지역에있는 두 개의 주택 ($ 300, 000 상당)에서 일할 수있는 예가 있습니다. 존은 1942 년 1 월 1 일에 태어 났으며 주택 담보 대출은 174 달러, 900 달러 수수료, 보험료 및 결산 비용). 1952 년 1 월 1 일에 태어난 존의 이웃 인 짐 (Jim)은 어린 나이 때문에 154 달러 (200 달러) 만 빌릴 수있을 것입니다.

역 모기지 비용

역 모기지에는 많은 비용이 소요됩니다. 수수료 및 비용은 다음과 같습니다 :

Mortgage Insurance Premium (MIP).

모기지 보험은 귀하의 계좌를 관리하는 회사 (대출 서비스업자)가 사업을 중단하면 귀하의 대출 진보를 보장합니다. 전형적으로 집의 감정 가치의 0.5 % (또는 사용 가능한 자금의 60 % 이상을 차지하는 경우 2.5 %)의 선행 MIP가 부과됩니다. 연간 대출 잔액의 1.25 %와 동일한 MIP가 부과됩니다. 이 금액은 시간이 지남에 따라 발생하며 대부금이 지불 될 때 지급됩니다.

제 3 자 비용.

여기에는 감정 평가, 소유권 검색 및 보험, 검사, 신용 조사, 설문 조사, 기록 수수료 및 모기지 세금과 같은 항목의 마감 비용이 포함됩니다.

• 대출 수수료. 귀하의 집이 $ 125, 000 미만으로 평가되는 경우, 대출 기관은 창업 비용을 $ 2, 500까지 변경할 수 있습니다. 집이 그 금액보다 많은 경우, 대출자는 첫 번째 대출의 2 %까지 청구 할 수 있습니다 $ 200, 가정의 가치 000, $ 200, 000을 초과하는 금액의 1 %까지. HECM 대출의 초기 비용은 $ 6,000입니다.

• 서비스 수수료. 대출 기관은 매년 대출 금리가 조정되는 경우 매달 $ 30의 서비스 수수료를 부과 할 수 있으며, 이자율이 매월 조정되는 경우 $ 35를 부과 할 수 있습니다. 수수료에는 수표 및 계좌 내역서 발송과 기타 고객 서비스와 같은 것들이 포함됩니다.

• 당신은 돈을 빌려주고 싶지 않거나 돈을 지불 할 수 없다면 대출금에 넣을 수 있습니다. 그렇게하면 전체 균형의 일부로이자가 발생합니다. 상담 요구 사항

• 역 모기지를 받기 전에 연방 정부에서 모기지 상담을해야합니다. 리버스 모기지 카운슬러는 독립적이고 정부가 승인 한 주택 상담 기관에서 일하고 있으며, 그들의 임무는 HECM을 가져 오는 비용과 결과 및 수익금을받을 수있는 다양한 방법을 설명하는 것입니다. 또한 음식, 공익 사업 및 의약품에 대한 공공 보조를받는 것과 같은 목적을 달성하기위한 다른 옵션을 모색하는 데 도움을줍니다. 연방 통상위원회 (Federal Trade Commission)에 따르면 모기지 카운슬링에 약 125 달러를 지불 할 것으로 예상됩니다. 당신이 그것을 감당할 수없는 경우, 그것은 당신이 역 모기지를 얻을 수 없다는 것을 의미하지는 않지만 수수료를 포기하는 역 모기지 카운슬러를 찾아야합니다.

모기지 카운셀링은 재정적으로 잘 알지 못하는 사람들을 보호하고 그들이 얻고있는 것을 이해하는 데 도움이 필요합니다. 리버스 모기지가 어떻게 작동하는지 이미 충분히 이해하고 있다면,이 단계는 아마도 시간과 돈을 낭비하는 것처럼 느껴질 것입니다. 가장 비용이 적게 들고 가장 편리한 옵션을 찾아보십시오. 전화 상담은 대부분의 주에서 가능합니다. 역 모기지는 복잡하고 비쌀 수 있으므로 세부 사항을 한 번 더 실행하거나 마지막 순간의 질문을 제기하는 것이 결코 아플 수 없습니다.

더 어린 배우자 문제

역 모기지 대출자는 적어도 62 세 이상이어야하기 때문에 과거에 일부 부부는 역 모기지 계약에서 한 명의 배우자 만 공식 차용자로 만들었습니다. 목표는 이전 차용인이 더 많은 돈을 벌기 때문에 역 모기지 수익금을 늘리는 것이 었습니다. 그 결정은 의도하지 않은 결과를 가져왔다. 차용 배우자가 먼저 사망 한 경우, 역 모기지가 만기가되었고, 살아있는 배우자는 역 모기지를 상환 할 수 없다면 집을 잃을 것이다. (HUD에는 현재이 문제를 피할 수있는 절차가 있습니다.)

오늘 역 모기지를 꺼내면, 대출자는 아직 62 세가 아니더라도 계약서에 귀하와 배우자를 모두 포함시켜야합니다 , 2013 년 법원 판결에 따라 2014 HUD 규칙 덕분에한 배우자가 아직 62 세가 아니면 그 배우자는 여전히 차용자가 아닙니다. 그러나 이러한 새로운 규칙은 미망인이나 홀아비가 잠재적으로 가정을 잃을 수 없게하는 연기 기간을 설정합니다. 불행하게도, 새로운 규칙은 또한 대부금이 이제는 더 어린 배우자의 나이를 기반으로해야한다는 것을 의미합니다.

2014 년 8 월에 주택 및 도시 개발부 (Department of Housing and Urban Development)는 차용 배우자가 사망 한 후 살아있는 비 차용 배우자에게 역 모기지 혜택을 이전 할 수 있도록 정책을 개정했습니다.

나중에 일어나는 일

남은 차용인과 배우자가 사망하거나 재산에서 옮겨지면 상속인은 자산에 얼마만큼의 지분이 있는지에 따라 몇 가지 옵션을 갖게됩니다.

상속인은 자신의 자금 또는 기존 주택 담보 대출의 재 융자를 통해 주택 잔고를 상환해야하는 재산 (

) 또는 주택의 현재 감정 된 가치의 95 % 이상을 보유 할 수 있습니다.

상속인은 부동산

을 판매 할 수 있으며 역 모기지가 상환 된 후 판매 수익금을 계속 유지할 수 있습니다.

재산이 거의 없거나 모기지가 수중 일 경우 상속인은 도망 갈 수 있습니다. 즉, 잔액이 주택 가치보다 높으면 상속인은 간단히 대금업자에게 열쇠를 줄 수 있습니다. 실제로, 그들은해야 할 수도 있습니다 : 대부분의 역방향 대출 서류는 집주인의 사망 또는 집에있는 집주인의 거주지가 끝날 때 집값보다 큰 모기지 잔액을 가진 집을 다시 양도해야한다고 규정합니다. 대부분의 리버스 모기지에는 'nonrecourse'조항이있어 대출이 만기 될 때 귀하 또는 귀하의 유산이 주택 가치 이상의 가치가 떨어지는 것을 방지합니다. 그러나이 상황에서 유일한 대안은 상속인이 현금으로 잔액을 산출하는 것일 수 있습니다.

주택 매입을위한 역 모기지 구매를위한 HECM이라고 불리는 특수 유형의 FHA 보험 리버스 모기지는 연장자가 집을 사는 데 역 모기지를 사용할 수있게합니다. 이 옵션은 현재 주택이 귀하의 필요를 충족시키지 못하는 경우 (너무 크거나 계단이 너무 큽니다.), 다른 퇴직금보다 많은 돈을 모기지 상환에 사용할 수 있도록 상당한 은퇴 자산이나 월간 현금 흐름이 충분하지 않은 경우에 사용할 수 있습니다 ,

및 에 대한 귀하의 장기 계획은 귀하가 소유하고있는 집에서 나이를 먹는 것입니다.

일반적으로이 HECM의 조건, 비용 및 기타 자격은 정규 HECM과 유사합니다. 정규 HECM과 마찬가지로, HECM을 구입하려면 집을 직접 소유하거나 상당한 액수의 자산이 있어야합니다. 계약 종료시 구매 가격의 50 %에서 100 % 사이를 지불해야합니다. 나이가 들수록 계약금이 줄어들고 빌릴 수있는 금액이 많을수록 평등합니다. 아직 건설되지 않은 집을 사기 위해 역 구매를 할 수 없습니다. 그러나 완성 된 상태에서 거주 증명서를 발급받은 상태라면 새 집을 사기 위해 사용할 수 있습니다.

역 모기지 장단점 집에 머물 계획 인 사람들에게 역 모기지는 필요한 현금 흐름의 좋은 원천이 될 수 있습니다.일반적으로 역 모기지에 대한 자격은 정기적이고 전진적인 모기지에 대한 자격보다 쉽습니다. 귀하의 신용 점수는 요인이 아니며 주택 소유자 보험, 재산세 및 주택 관리 비용을 계속 지불하기에 충분한 소득이나 자산이 필요합니다.

노인들은 역 모기지에서받는 돈에 세금을 낼 필요가 없습니다. 소득으로 간주되지 않으므로 과세되지 않습니다. 반대로, 대출금에 의해 생성 된이자는 그 기간 동안 세금 공제가 가능하지 않습니다. 차용인이 실제이자 지불을하지 않는 한 대출금이 전액 상환 될 때만 차감 될 수 있습니다 (처음에는 역 모기지를 취득한 이유를 어느 정도 상실합니다).

이러한 대출은 초기에 나타나는 것보다 더 비쌀 수 있음을 인식하는 것도 중요합니다. 관심의 위에, 역 모기지에는 모기지 보험을 포함한 많은 비용과 추가 비용이 따른다. 이러한 것들이 일반적으로 연방 정부가 후원하는 모기지와 일치하지는 않지만, 여전히 합병 될 수 있으며, 일반 모기지 수수료 이상의 액수입니다. HECM 대출은 또한 첫해에 대출 할 수있는 금액에 대한 제한을 설정합니다. 불필요한 수수료를 피하고 집안에 형평성을 유지하기 위해 일부 전문가는 일시불보다 신용 한도로 리버스 모기지를 꺼내는 것이 좋습니다. 그렇게하면 실제로 철수 한 금액에 대해서만이자 및 연간 보험료를 지불하게됩니다.

무엇보다도 집에서 형평법을 사용하기 때문에 주택 담보 대출은 귀하와 귀하의 상속인에게 자산을 적게 남겨줄 것임을 이해하는 것이 중요합니다. 과세 대상 부동산의 규모를 줄이려는 경우 바람직 할 수 있습니다. 그러나 이는 귀하가 모기지를 상환하지 않고 평생 동안 자녀에게 주택을 주거나 판매 할 수 없다는 것을 의미합니다.대출과 마찬가지로, 요금 및 조건에 대해 항상 쇼핑을해야합니다. 그리고 리버스 모기지를 고려하고있는 좋은 신용을 지닌 특정 연령의 주택 소유자는 주택 담보 대출이나 주택 담보 대출 라인과 같은 다른 주택 담보 대출 옵션을 신중하게 분석해야합니다.