대부분의 사람들은 부동산 가격의 결정 또는 구입 가격을 결정하는 것이 가장 유용합니다. 이 기사에서는 특히 부동산 판매와 관련된 부동산 가치 평가의 기본 개념과 방법을 소개합니다.

부동산 가치를 결정하는 방법

부동산 가치를 결정하는 법

기본 가치 개념 가치

감정 평가의 주요 고려 사항은 부동산 가치를 결정하는 것이다. 현재 가치 부동산의 소유로 인해 발생하는 미래 혜택의 신속하게 사용되는 많은 소비재와는 달리, 부동산의 이익은 일반적으로 오랜 기간에 걸쳐 실현됩니다. 따라서 재산 가치의 추정치는 경제 및 사회적 추세는 물론 정부 통제 또는 규정 및 4 가지 가치 요소에 영향을 줄 수있는 환경 조건을 고려해야합니다.

수요 - 욕망을 충족시키기위한 재정 수단에 의해 지원되는 소유권에 대한 욕구 또는 필요성.
유용성 - 미래의 소유주의 욕구와 필요를 충족시키는 능력.

희소성 - 경쟁 속성의 유한 공급 및 양도 가능성 - 소유권이 이전되는 용이성.

• 가치 vs. 비용과 가격
• 가치가 반드시 비용이나 가격
• 과 동일하지는 않습니다.
• 비용은 실제 지출을 의미합니다. 예를 들어 재료와 노동. 반면, 가격은 누군가가 무언가를 지불하는 금액입니다. 비용과 가격은 가치에 영향을 줄 수 있지만 가치를 결정하지는 않습니다. 집의 판매 가격은 $ 150, 000 일지 모르지만 값은 상당히 높거나 낮을 수 있습니다. 예를 들어, 새로운 주인이 불완전한 기초와 같이 집에서 심각한 결함을 발견하면 집의 가치는 가격보다 낮을 수 있습니다.

시장 가치 평가는 특정 날짜의 특정 부동산 가치에 대한 의견 또는 추정치입니다. 감정 보고서는 부동산 거래와 관련하여 중요한 결정을 내릴 때 기업, 정부 기관, 개인, 투자자 및 담보 대출 기관이 사용합니다. 평가의 목표는 부동산의 시장 가치, 즉 재산이 경쟁적이고 개방 된 시장에서 가져올 가장 가능성있는 가격을 결정하는 것입니다. 부동산이 실제로 판매하는 시장 가격은 항상 시장 가치를 나타내는 것은 아닙니다. 예를 들어, 판매자가 배제의 위협으로 인해 협박을 당하거나, 공개 매물에 노출되지 않고 개인 판매로 판매 된 경우, 해당 부동산은 시가보다 낮은 가격으로 판매 될 수 있습니다. 감정 방법

정확한 감정은 체계적인 데이터 수집에 달려있다. 재산이 위치한 국가, 지역, 도시 및 인접 지역과 관련된 특정 자산 및 일반 데이터와 관련된 세부 정보를 담고있는 특정 데이터가 수집되어 가치에 도달하도록 분석됩니다. 속성의 가치를 결정하기 위해이 과정에서 세 가지 기본 접근법이 사용됩니다.

방법 1 - 판매 비교 접근법

판매 비교 접근법은 단독 주택과 토지를 평가하는 데 주로 사용됩니다. 때로는 시장 데이터 접근 방식이라고도하며, 최근에 판매 된 속성과 비슷한 특성을 가진 속성을 비교하여 파생 된 값의 추정치입니다. 이러한 유사한 속성을 comparables

,

라고하며 유효한 비교를 제공하려면 각 속성이 다음과 같아야합니다.

가능한 한 대상 속성과 유사해야합니다.

개방적이고 경쟁이 치열한 시장에서 작년에 판매되었으며 일반적인 시장 상황에서 판매되었습니다. 비교 대상

• 비교 대상은 대상 재산과 가능한 유사해야하며 평가 프로세스에는 최소한 3 ~ 4 가지가 사용되어야한다. 비교 항목을 선택할 때 고려해야 할 가장 중요한 요소는 대상의 크기와 위치 및 비교 가능한 속성입니다. 위치는 부동산의 시장 가치에 엄청난 영향을 줄 수 있으므로 매우 중요합니다.
• 조정
• 두 속성이 정확히 동일하지 않기 때문에 유사하지 않은 기능 및 가치에 영향을 줄 수있는 다른 요소를 설명하기 위해 비교 제품의 판매 가격 조정이 이루어집니다.

건물의 나이 및 상태;
비교 일의 판매 일과 감정 평가 일과의 사이에 경제적 변화가있는 경우의 판매일;

위치, 왜냐하면 비슷한 속성은 가격이 인근에서 이웃으로 다를 수 있기 때문에;

로트 크기, 조경, 건축 유형 및 품질, 객실 수 및 유형, 거주 공간의 평방 피트 및 경목 마루가있는 지 여부, 차고, 주방 업그레이드, 벽난로, 수영장 등의 물리적 특성 , 중앙 공기 등으로 구분되며

• 부동산 판매 인이 협박을 당하거나 재산이 친척간에 판매 된 경우 (할인 가격)와 같은 판매 조건.
• 대상 부동산의 시가 평가액은 비교 대상 판매 가격의 조정 범위에 포함됩니다. 비교 물의 판매 가격에 대한 조정 중 일부는 다른 것보다 주관적 일 수 있기 때문에 조정 금액이 가장 적은 비교 물에 가중 배상이 일반적으로 주어집니다.
• 방법 2 - 비용 접근법
• 비용 접근법은 하나 이상의 건물에 의해 개선 된 속성 값을 추정하는 데 사용될 수 있습니다. 이 방법은 감가 상각을 고려하여 건물과 토지에 대한 별도의 추정치를 포함합니다. 견적은 함께 추가되어 전체 향상된 속성 값을 계산합니다.비용 접근법은 합리적인 구매자가 비교 된 로트를 구입하고 바람직 함과 유용성 측면에서 비교할만한 건물을 짓는 데 드는 비용보다 기존의 개선 된 부동산에 대해 더 많은 비용을 지불하지 않는다고 가정합니다. 이 접근법은 평가되는 부동산이 자주 팔리지 않고 소득을 창출하는 부동산이 아닌 유형의 부동산 일 때 유용합니다. 예를 들면 학교, 교회, 병원 및 정부 건물이 포함됩니다.
• 건물 비용

건물 비용은 최근 건축 된 비교 대상의 평방 피트 당 비용에 해당 건물의 평방 피트 수를 곱한 평방 피트 방법을 포함하여 여러 가지 방법으로 산정 할 수 있습니다. 노동 및 자재를 포함하여 개별 건물 구성 요소의 측정 단위당 건설 비용을 기준으로 비용을 산정하는 단위 입법 (unit-in-place method) 및이를 대체하는 데 필요한 원자재의 양을 추정하는 수량 조사 방법 해당 건물의 현재 가격 및 관련 설치 비용이 포함됩니다.

감가 상각

감가 상각을 위해 감가 상각은 부동산에 대한 개선 가치에 부정적 영향을 미치는 모든 조건을 말하며 다음을 고려합니다.

페인트 및 지붕 교체와 같은 경화 가능한 열화를 포함하는 물리적 열화 및 구조상 문제와 같은 불치의 악화;

더 이상 천정이 아님, 구식 비품 또는 4 개의 침실이 있지만 단 한 개의 목욕탕 및

경제 노후화와 같은 주택 소유자가 더 이상 바람직하지 않은 것으로 생각하는 물리적 또는 노후화 된 기능을 가리키는 기능적 노후화. 시끄러운 공항이나 오염 된 공장 근처에 위치하는 등 재산의 외부에 있습니다.

부동산 평가를위한 비용 접근법은 5 가지 기본 단계를 포함합니다.

• 땅이 비어 있거나 토지가 될 수 없으므로 판매 비교 접근법을 사용하여 최대한 유용하게 사용할 수있는 것처럼 토지의 가치를 추정합니다 가치 하락.
• 건물 건설 및 부지 개선에 대한 현재 비용을 추정합니다.
• 퇴화, 기능적 노후화 또는 경제적 노후화로 인한 개선의 감가 상각액을 산정합니다.

예상 건설 비용에서 감가 상각을 공제하십시오.

• 총 재산 가치를 결정하기 위해 건물의 감가 상각 된 비용과 부지 개선에 토지의 추정 가치를 더하십시오. 방법 9 - 소득 자본화 접근법
• 소득 접근법은 부동산 평가의 세 번째 방법이며, 투자자가 요구하는 수익률과 부동산이 생산하는 순이익 간의 관계를 기반으로합니다. 아파트 단지, 사무용 건물 및 쇼핑 센터와 같은 소득 생산 자산의 가치를 추정하는 데 사용됩니다. 소득 자본화 접근법을 사용하는 감정은 대상 재산이 미래 소득을 가질 것으로 예상 될 수 있고 비용이 예측 가능하고 안정적 ​​일 때 상당히 간단 할 수 있습니다.
• 직접 자본화
• 감정인은 직접 자본화 접근법을 사용할 때 다음 단계를 수행합니다.
• 연간 잠재 총소득을 산정합니다.

공석 및 임차료 징수 손실을 고려하여 실질 총소득을 결정한다;

연간 순 영업 수익을 계산하기위한 연간 운영 비용을 차감합니다.

전형적인 투자자가 특정 유형 및 부류의 재산에 의해 산출 된 소득에 대해 지불 할 가격을 산정합니다. 이는 수익률 또는 자본화 율을 산정하여 이루어지며

자산 가치의 추정치를 형성하기 위해 자산의 연간 순 영업 수익에 자본화 율을 적용합니다.

• 총소득 배율
• GIM (총 소득 배율) 방법은 일반적으로 소득 자산으로 구매하지는 않지만 1 세대 및 2 세대 주택과 같이 임대 할 수있는 다른 부동산을 평가하는 데 사용할 수 있습니다. GRM 방법은 부동산의 판매 가격을 예상 임대 소득과 관련시킵니다. 주거용 부동산의 경우 일반적으로 총 월 수입이 사용됩니다. 상업 및 산업 재산권의 경우 총 연간 소득이 사용됩니다. 총 소득 배율 방법은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.
• 판매 가격 / 임대 소득 = 총 수입 배율
• 세 가지 유사한 속성의 최근 매출 및 임대 데이터를 사용하여 정확한 GIM을 설정할 수 있습니다. GIM은 다음과 같이 계산할 수있는 시장 가치를 결정하기 위해 대상 부동산의 공정한 시장 임대료에 적용될 수 있습니다.
• 임대 소득 X GIM = 예상 시장 가치

결론>

정확한 부동산 가치 평가는 부동산 담보 대출, 투자자, 보험자 및 구매자와 판매자에게 중요합니다. 평가는 일반적으로 숙련 된 전문가가 수행하지만, 실제 거래에 관여하는 사람은 다양한 부동산 평가 방법에 대한 기본적인 이해를 얻을 수 있습니다.