소득 창출 부동산에 대한 투자는 시장 데이터 및 주관도를 포함합니다. 부동산 투자자가 부동산 가치를 평가할 때해야하는 가장 중요한 가정 중 하나는 부동산에 대한 요구 수익률 인 적절한 자본화 율을 선택하는 것입니다. 가치 상승 또는 감가 상각을 뺀 것입니다.

간단히 말해서, 재산의 현재 가치를 결정하기 위해 순 영업 수익에 적용되는 이자율입니다.

자습서 : 부동산 투자 조사

자본화 비율로 계산

예를 들어, 1 백만 달러의 순 영업 수익 (NOI)을 창출 할 것으로 예상되는 부동산 다음 10 년은 14 %의 자본 비율로 할인되며, 부동산의 시가는 $ 1,000, 000 /로 결정됩니다. 14 = $ 7, 142, 857, 여기서 전체 영업 수익을 전체 자본화 비율로 나눈 값은 시장 가치와 동일합니다.

$ 7, 142, 857 시장 가치는 부동산이 $ 6에 팔리면 좋은 거래입니다. 판매 가격이 800 만 달러라면 5 백만 달러이며 나쁜 거래가 될 것입니다.

자본화 비율 결정은 소득 창출 재산 가치를 결정하는 주요 지표 중 하나입니다. 적절한 자본 비율을 찾기 위해 투자자가 사용할 수있는 몇 가지 방법이 있습니다.

시장 추출 방법

이 방법은 비교 가능한 소득 창출 재산에 대한 현재의 순 영업 수익 및 판매 가격 정보가 있다고 가정한다. 시장 추출 방법의 장점은 자본화 율이 직접 소득 자본화를보다 의미있게 만든다는 것입니다.

대문자 사용 비율 결정은 비교적 간단합니다. 투자자가 순 영업 수익에서 500,000 달러를 창출 할 것으로 예상되는 주차장에 구매할 것을 고려한다고 가정하십시오. 이 지역에는 주차 속성을 생성하는 3 개의 기존 소득이 있습니다. 1. 주차장 1의 순 영업 수익은 250,000 달러이고 판매 가격은 3 백만 달러입니다. 이 경우 자본화 비율은 $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8.33 %입니다. 2. 주차장 2의 순 영업 수익은 400,000 달러이고 판매 가격은 3 달러입니다. 9500 만. 자본화 비율은 $ 400, 000 / $ 3, 950,000 = 10. 13 %입니다. 3. 주차장 3의 순 영업 수익은 185,000 달러이며 판매 가격은 2 백만 달러입니다. 자본화 비율은 $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25 %입니다.

이 세 가지 비교 가능한 부동산 (8.33, 10.13 및 9.25 %)에 대한 계산 된 환율을 토대로, 전체 자본화 비율 9.4 %는 시장을 합리적으로 대표합니다. 이 자본 비율을 사용하여 투자자는 부동산의 시장 가치를 결정할 수 있습니다. 주차장 투자 기회는 $ 500, 000 /를 사용하여 평가됩니다.Build-up Method

Build-up 방법은 시장 추출 방법보다 약간 더 복잡합니다. 자본화 비율은 이자율, 유동성이없는 비율 (부동산의 성격으로 인해 유동성이없는 비율), 탈환 프리미엄 및 위험율을 결합하여 성취됩니다.

이자율 4 %, 비 유동성 비율 1.5 %, 회복 프리미엄 1.5 %, 위험율 2.5 %를 감안할 때, 자본 자산의 자본화 율은 합계 : 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11.5 %. 순 영업 수익이 200,000 달러라면, 부동산의 시가는 $ 200, 000 /이 될 것입니다. 115 = $ 1, 739, 130.

분명히이 계산을 수행하는 것은 매우 간단합니다. 복잡성은 자본화 비율의 개별 구성 요소에 대한 정확한 추정치를 평가하는 데 있으며 이는 어려울 수 있습니다. 구축 방법의 장점은 할인율의 개별 구성 요소를 정의하고 정확하게 측정하려고 시도한다는 것입니다.

투자 방법 (Band-of-Investment Method)

투자 방법은 세 가지 방법의 가장 진보 된 계산이 필요하다. 자본화 율은 부채 및 자본 조달을 모두 사용하는 부동산에 대한 개별 이자율을 사용하여 계산됩니다. 투자 방법의 장점은 자금 투자가 부동산 투자에 가장 적합한 자본화 비율이라는 것입니다.

첫 번째 단계는 침몰 기금 요소를 계산하는 것입니다. 이 비율은 미래의 특정 시점에 일정 기간 동안 각 기간을 따로 설정해야하는 비율입니다. 순 영업 수익이 950,000 달러 인 부동산은 50 %가 융자되고, 7 %이자로 부채를 사용하면 15 년 동안 상각 될 것으로 가정합니다. 나머지는 10 %의 반환 요구 수익률로 자본과 지급됩니다. 금리 / 12 개월

{[1 + (금리 / 12 개월)]

년 수 × 12 개월

- 1 숫자를 입력하면

를 얻습니다. (12/06) {[1 + (.07/12)] 999 15x12 999 - 1 999 이것은를 계산한다. 003154 개월. 연간,이 백분율 :. 003154 x 12 개월 = 0.0378. 대출 기관이 지불해야하는 이자율은이 가라 앉는 펀드 요인 + 이자율과 같습니다. 이 예에서이 비율은 다음과 같습니다. 07 +. 0378 = 10.78 % 또는. 따라서 빚에 대한 50 % 체중과 형평에 대한 50 % 체중을 사용하는 가중 평균 비율 또는 전체 자본화 비율은 다음과 같습니다. (.5 x. 1078) + (.5 x 10) = 10 39 %. 결과적으로 부동산의 시가는 $ 950, 000 /이됩니다. 1039 = $ 9, 143, 407.

결론
이 방법은 아파트, 상업 및 산업 시설과 같은 소득 창출 부동산을 위해 특별히 설계되었습니다. 이러한 방법은 소유주가 점유하는 속성에는 적합하지 않습니다. ^{소득을 창출하는 재산의 가치를 추측하면 부정확 한 평가와 실패한 투자로 이어질 수 있습니다. 적절한 자본 비율을 선택하면 감정의 정확성이 높아지며, 따라서 소득을 창출하는 자산 투자를 선택할 수있는 능력이 높아집니다.(더 자세한 내용은} 부동산 투자 신탁 분석 방법

,

부동산 투자에 대한 간단한 방법
및 ^{부동산 투자에 대한 주요 이유} ).