신용 불량 및 / 또는 파산이나 압류의 역사가있는 집주인에게 "정부 융자"가 가능하다는 소식을 들었을 것입니다. 그러나 현실에서는 그리 간단하지 않습니다.

연방 정부는 주택 담보 대출 사업을하지 않습니다. 그러나 주택 소유 증진을 위해 특히 저소득층 미국인의 경우 주택 담보 대출이 최적보다 적을 경우 주택 담보 대출을 보장 할 수 있습니다. 다시 말하면, 정부는 대출자가 대출을하지 않는다면 대출을 잘 할 것이라고 약속합니다.

FH 대 HUD

개인 주택 소유를 장려하는 연방 정부 기관은 US Department of Housing and Urban Development (HUD) 부서 인 Federal Housing Administration (FHA ). HUD는 자체적으로 일부 대출 보증을하지만, 집중 주택은 개별 주택이 아닌 다세대 주택에 초점을두고 있습니다 (HUD 섹션 184 대출 보증은 주택 또는 기타 부동산을 구매하는 아메리카 원주민에게만 제공됨). 독신 가정 구매자를위한 모기지를 보장하는 것은 FHA 만 있습니다.

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FHA 대출 자격

FHA가 보장되는 모기지를 확보하려면 FHA가 승인 한 대부 업체, 일반적으로 은행에 가야합니다. FHA가 보장하는 주택 담보 대출을 특히 매력적으로 만드는 한 가지는 580 달러 이상의 FICO 점수를 가진 경우 구매 가격의 3.5 %를 현금으로 환원해야한다는 것입니다.

FICO 점수가 580 점 미만인 경우 계약금의 구매 가격의 10 %를 내야합니다. 여전히 평균 주택 구매자가 작년에 마감 한 구매 가격의 14.8 %보다 낫습니다. RealtyTrac의 조사에 따르면 2015 년 1 사분기 (가장 최근의 가용 한 데이터)에 일반 주택 융자로 마감 할 때 지불 한 평균 달러 금액은 $ 72, 590 이었지만 평균 FHA 보험료는 $ 7, 069에 불과했습니다.

그러나 워싱턴 DC Treliant Risk Advisors의 약혼 이사 인 FHA 모기지 전문가 인 Dennis Geist는 "쉬운 신용 대출"에 대해 FHA 피보험자 대출에 실수를해서는 안됩니다. "오해가 있습니다 그 FHA 대출은 서브 프라임입니다. 진실에서 더 멀어 질 수는 없습니다. "라고 Geist가 말했습니다. "FHA 대출은 신용 점수가 낮고 부채 비율이 높은 등 유연한 자격 기준을 제공하지만 입증 된 상환 능력은 FHA 대출의 승인에 중요한 요소입니다. "FICO 점수가 580 이하이면 FHA 보증 대출을 확보하는 것이 어려울 수 있다고 Geist는 덧붙입니다. "500에서 580 사이의 신용 점수를 가진 차용자의 승인은 더 높은 계약금 요구와 추가적인 보험 조사의 대상이됩니다." '전통적이지 않은 신용'을 상쇄하기 위해 '비 전통적 신용'을 사용할 수 없다는 점에 유의해야합니다. "

그는 신용 점수가 500 이하인 구매자에게 FHA 보험 대출에 대한 희망을 표하는 정보를 볼 수는 있지만 실제 발생 가능성은 거의 없다고 덧붙입니다.

FHA 보험 대출의 또 다른 장점은 기존 은행 대출 조건과 달리 FHA 대출을 통해 계약금에 필요한 현금을 친구, 가족 또는 자선 단체의 선물로받을 수 있다는 것입니다. FHA는 심지어 판매자가 폐가를 지불하도록 허용 할 것입니다.하지만 그렇게 할 경우, 계약금을위한 충분한 돈을 가지지 않으면 대출금을 적게받을 수 있기 때문에 모기지 금리가 상승 할 수 있습니다.

어떤 단점이 있습니까?

FHA 보증 대출을 결정하기 전에 몇 가지 단점을 고려하십시오. 첫째, FHA 승인 대출 업체와 만 사업을 할 수 있기 때문에 기존 모기지보다 옵션이 더 제한적입니다. 이로 인해 가장 유리한 가격과 조건으로 쇼핑 할 수있는 능력이 제한됩니다. "대출 상품, 수수료 및 모기지 보험을 신중하고 완벽하게 비교하는 것은 어떤 대출 상품이 가장 적합한 지 결정하는 중요한 단계입니다."라고 Geist는 말합니다.

FHA 보험 대출은 지역별로 차이가 나는 대출 금액에 상한이 있습니다. FHA가 보증하게 될 절대 최고 금액은 625,000 달러이며 대도시 지역에서는 제한 될 수 있습니다. 또한 많은 콘도 개발은 FHA 승인이 아니므로 FHA 대출을 통해 귀하에게 더 저렴한 주택 옵션이 제공됩니다.

FHA가 필요할 때 은행에 돈을 지불하기 위해 사용되는 HUD 예비 기금에 기부하고 있기 때문에 필요한 현금은 부족할 수 있지만 필요한 FHA 보험료는 월별 모기지 지불에 상당히 추가됩니다 - 보장 담보는 나 빠지다. 그리고 모기지 보험료는 소득에 따라 세금 공제가 항상 가능한 것은 아닙니다.

앞으로, 당신은 기본 대출 금액의 1.75 %의 모기지 보험료 (UFMIP)를 지불하게됩니다. 그런 다음 가장 일반적인 FHA 대출 기간 인 30 년 모기지에서 연례 보험료는 최고로 높을 수 있습니다. 가장 낮은 선금 옵션을 선택하면 대출 금액의 85 %를 지불해야합니다. 반대쪽에서 10 % 이상 하락한 15 년 만기 대출은 프리미엄이 떨어집니다. 45 %.

그 때문에 FHA 대출 보증 수혜자 중 일부는 나중에 신용 기록이 개선되면 일반 은행 대출을 통해 부동산을 재 융자하려고합니다. 그렇게하고 FHA 모기지 보험료를 내리면 FHA 승인을 받아야합니다. Geist는 "FHA 모기지 보험은 대출의 전체 기간 동안 계속됩니다. 따라서 기존 대출로 FHA 피보험자 대출을 재 융자하는 주된 이유는 모기지 보험을 없애거나 대출 기간을 단축하는 것입니다 . "그러나 FHS 보험 모기지 론은 주택 구입자가 다음에 매입 할 수있는 사람이 일반 주택 담보 대출을 대체 할 수 있다는 것을 의미합니다."현재의 FHA 대출은 판매 시점에 경쟁 우위를 창출 할 수 있습니다. 특히 현재 이자율이 FHA 대출의 기존 이자율보다 높으면 특히 유리할 수 있습니다"라고 Geist는 말합니다. "가정 비용은 신규 대출과 관련된 비용보다 낮습니다. "따라서 FHA 대출은 잠재적으로 상승하는 금리로 구매자 시장에서 판매하는 경우 인센티브가 될 수 있습니다.

결론

FHA 보증 대출은 주택 소유를 장려하는 HUD의 임무 중 일부입니다. HUD 자체는 개인 주택에 대한 대출 보증을 제공하지 않으며 HUD 섹션 184 대출 보증을 제외하고는 주택이나 다른 부동산을 구매하는 아메리카 원주민에게만 제공됩니다. 계약금이 적지 만 합당한 신용을 얻었다면 FHA 보험 대출로 집을 지킬 수 있습니다. 그러나 부동산 가격, 주택 유형 및 대출 선택에 대한 제한 및 모기지 보험의 추가 비용으로 인해 충분한 현금을 보유하고 있다면 기존 주택 담보 대출을 이용하는 것이 좋습니다. 그것은 모두 귀하의 옵션을 완전히 탐구하고 고려중인 각 대출의 선행 및 평생 비용의 계산을 수행하는 것으로 귀결됩니다.

자세한 내용은

FHA 주택 융자에 대해 알아야 할 7 가지 사항, FHA의 최소 재산 기준

및

FHA 대출 신청의 주요 이유를 참조하십시오.