이 기사의 목적을 위해 손익분기 율은 주택 소유 비용을 충당하기 위해 새 주택의 구매 가격이 연간 기준으로 얼마나 많이 필요 할지를 나타냅니다. 이 기사에서는 집주인 비용의 영향을 평가하는 실제 방법론을 사용하는 방법을 설명합니다.

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가정 사항

이 방법론을 설명하기 위해 다음과 같은 주택 소유자 가정이 이루어집니다.
집주인은 독신입니다.

• 집주인은 28 % 연방 소득세 군대에 있습니다.
• 집주인은 $ 225,000의 새로운 주택을 구입합니다.
• 집주인은 5 % 계약금을 받고 6.25 %의 고정 금리를받습니다.
• 집주인은 7 년 동안 집에서 살게됩니다.
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그림에 사용 된 주택 소유주의 가정은 평가 과정에서 중요한 역할을합니다. 그러므로 집주인이이 방법론을 사용하기로 선택하면, 그 또는 그녀의 독특한 환경과 지출을 반영하기 위해 이러한 가정을 조정해야합니다. 어떤 경우에도이 방법론을 준수하고 적절한 조정을하면 집을 소유하는 비용을 충당하기 위해 주택 소유자가 매년 감사해야 할 비율을 결정할 수 있어야합니다.

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주택 소유 비용

이 과정을 시작하려면 주택 가치에 영향을 미치는 기본 지출을 인식하는 것이 중요합니다. 일반적인 주택 소유자의 경우 다음과 같은 비용이 포함됩니다 :
주택 유지 보수

1. 자연 재해 보험
2. 개인 모기지 보험
3. 중개 수수료
4. 종결 비용
5. 재산세
6. 이러한 비용이 가정의 가치에 미치는 영향을 결정하려면 각 비용을 주택 구매 가격의 백분율로 표시해야합니다. 이러한 방식으로 비용을 평가함으로써 우리는 이러한 지출을 상쇄하기 위해 주택이 매년 감사해야 할 금액을 결정할 수 있습니다. (자세한 내용은

귀하의 집을 축소하여 비용을 절감하십시오 및 모기지 : 얼마를 감당할 수 있습니까? ) 최종 결과를 봅시다 (아래 그림 1 ) 그리고 각 경비를 통해 하나씩 하나씩 나아 간다.

출처 : Troy Adkins

1. 주택 유지비

주택 유지비에는 설비 수리, 해충 방제, 주택 청소, 굴뚝 청소, 거터 및 다운 스팟 청소, 조경, 잔디밭 관리 및 주택 보안과 같은 서비스에 대한 현금 지출이 포함됩니다. (주택 경비를 절약하기 위해
필요하지 않은 15 가지 보험 정책 , 연장 보증 : 미끼를 가져 가야합니까? 및 5 가지 비용 절감 쇼핑 팁 < 팁 :이 비용은 새로운 주택을 구입함으로써 최소화 될 수 있지만, 많은 전문가들은 이러한 지출 비용을 충당하기 위해 매년 주택 구입 가격의 1 %를 책정 할 것을 권장합니다.2. 재산 보험 화재, 홍수, 토네이도, 지진 또는 허리케인과 같은 특정 자연 재해에 대한 보험료는 주택 구매 가격의 55 %입니다. 따라서 가정은이 지출을 상쇄하기 위해 매년이 금액만큼 가치가 있음을 인식해야합니다. 이제 자연 재해 보험 비용은 주택이 위치한 지리적 영역에 따라 크게 달라질 것입니다. 그러나 로캘에 관계없이이 개념의 메커니즘은 독자가 손익분기 율을 결정하기 위해 조정할 수 있습니다. (

주택 소유자를위한 보험 정보 에서이 주제에 대해 더 자세히 읽어보십시오.)

3. 민간 모기지 보험
주택 담보 대출 (PMI)은 주택 구매 가격의 20 % 이상을 담보로 담보하지 않는 주택 소유자에게 부과됩니다. 주택 소유자는 채무 불이행으로부터 대출 기관을 보호하기 위해 매년이 금액을 청구합니다. 그림 1에서 우리는 주택 소유자가 5 % 계약금을 납부 할 것이며 PMI 보험료는 주택 구매 가격의 0.5 %를 부담 할 것이라고 가정했습니다. 따라서 PMI 비용은 필요한 연간 연간 주택 감사 율을이 금액만큼 직접 인상 할 것입니다. (PMI에 관한 더 자세한 정보는 개인 모기지 보험을 피하는 6 가지 이유 를보십시오.)

4. 중개 비용
중개 수수료는 일반적으로 주택 소유자가 부동산 중개인에게 지불하여 주택 판매에 대한 도움을받습니다. 이 분석에서 우리는 주택 소유자가 부동산 중개인에게 6 %의 수수료를 지불 할 것으로 추정했습니다. 그러나 거래 비용은 일회성 지출이므로이 비용을 상쇄하기 위해 매년 집을 얼마나 감사해야하는지 결정하기 위해 가정을 추정 된 기간 동안 중개 수수료를 전 달해야합니다 소유하게 될 것으로 예상된다. 이 분석을 위해 우리는 업계에서 인정한 7 년 표준을 사용합니다. 이 기간 동안 위탁 비용을 보급함으로써, 우리는이 지출 비용을 상쇄하기 위해 매년 0.86 %의 가치가 있어야한다고 결정했습니다. 5. 폐관 비용 폐지 비용은 우리 모델에 포함되어야하는 또 다른 지출입니다. 그러나 마감 비용은 주택 구매 가격과 동일하게하기가 어렵습니다. 왜냐하면 이러한 비용은 다른 요인과 더 밀접한 관계가 있기 때문입니다. 이 그림에서는 주택을 구입할 때 집주인이 3,000 달러의 수수료를 지불 할 것으로 가정했습니다. 따라서 가정의 구매 가격이 225,000 달러라고 가정하면 종가는 1.3 %의 지출로 변환됩니다. 종결 비용은 일회성 지출이지만 본 연습의 목적 상 가정이 소유되어있는 기간 동안 할당해야합니다. 이전에 설명했듯이 우리는이 일회성 비용을 충당하기 위해 집이 매년 감사해야 할 금액을 결정하려고하기 때문에이 조정을합니다. 이 분석에서 사용 된 7 년 주택 소유 가정에 따라 폐장 비용은 연간 손익분기 율을 0으로 증가시킵니다.19 %. 종결 비용은 대출을 제공하는 기관에 달려 있다는 것을 알고 있습니다. 따라서이 지출의 영향은 집주인이 손익분기 율에 미치는 영향을 정확하게 결정하기 위해 집주인이 조정해야합니다. 6. 재산세

2007 년 미국의 부동산 세 중 중간 값은 주택 구입가의 약 0.93 %였다. 그러므로 가정은이 지출을 상쇄하기 위해 93 %를 인식해야합니다. 그러나 미국의 소득세 법안에 명시된 현행 규정에 따라 과세 소득 산정시 재산세 납부액이 공제 될 수 있습니다. 따라서 주택 소유자가 28 %의 연방 소득세 군에 속하고 주택 구입 가격이 225,000 달러라고 가정하면 재산세 납부와 관련된 세금 공제 혜택은 주택 가격 인상률을 0.2 % .
이 재산세 공제율은 재산 세율과 집에 지불 한 금액에 주택 소유자의 연방 소득세율을 곱한 다음 그 결과를 주택 구입 가격으로 나누어 결정합니다. 다시 한번이 방법론을 적용하기 위해 개별 주택 소유주의 연방 소득세율을 반영하기 위해 부동산 세 요소의 영향을 조정해야합니다. (재산세에 대한 더 자세한 정보는

재산세 감면을위한 다섯 가지 트릭
참조)

7. 이자 비용

우리는 주택 담보 대출의 고정 이자율이 6. 25 %이고 가정의 95 %가 부채 (5 %의 계약금)와 함께 구입 될 것으로 가정합니다. 결과적으로, 선금을 통한 지분의 영향은이자 비용을 6. 25 %에서 5. 94 %로 감소시킬 것이다. $ 225, 000 가정의 95 %만이 6.25 %의이자를 부과받습니다.
부동산 세와 마찬가지로 주택 담보 대출이자도 자격있는 세금 공제입니다. 주택 소유자는 1 년차에 약 13 달러, 359 달러를 지불해야하며, 주택 소유자가 28 %의 소득세를 부과한다고 가정하면이자 세금 차폐는 3 달러, 741 달러가됩니다.이 금액은이자 비용의 액수 주택 소유자는 첫 해에 주택 소유자의 소득 세율로 지불합니다.

그러나 비 주택 소유자는 연방 소득세를 징수 할 때 표준 공제를받을 자격이 있기 때문에 주택 소유의 이점은 비 주택 소유자에게 부여 된 적정 연방 공제 금액을 초과하는 소득세 방패의 부분 만 포함해야합니다 . 이 예에서는 주택 소유자가 단일 인 것으로 가정 했으므로 $ 5, 150 표준 세금 공제를받을 자격이 있습니다. 비교해 보면 집주인이 결혼 한 경우 $ 10, 300 공제가 가능합니다. 우리의 방정식에 표준 공제액을 감안하면이자 세금 부과금은 $ 13,359에서 $ 8,209로 감소합니다.이 금액은 첫 해에 주택 소유자가 지불 한이자 비용 금액에서 표준 공제 금액을 뺀 값으로 간단히 결정됩니다 . 다시 말하면, 집주인이 28 % 소득세 괄호 안에 있다고 가정 할 때, 우리는 이자세 방패가 손익분기 료를 1 씩 줄이기로 결정했습니다.02 % ($ 8209 x 28 % / $ 225,000). 주택 소유 비용의 총 영향 이 기사에서 설명한 방법론에 따르면, 주택 소유자 및이 분석에 사용 된 추정 비용 지출에 대한 가정에 따라 주택을 평가해야한다고 결정했습니다. 69 % 집을 소유하는 것과 관련된 비용을 상쇄하기 위해 구입 한 후 첫 해 동안.

가정의 손익분기 율을 평가하는 방법을 이해 했으므로 이제 질문은 다음과 같이됩니다. "집을 소유하는 비용을 초과하는 비율로 가정이 매년 감사 할 가능성이 있습니까? "
이 결정을 내리기 위해 주택 소유자는 자신의 지리적 로케일에서 주택 감사 율의 강도를 결정하기 위해 Federal Housing Enterprise Oversight 웹 사이트를 방문 할 수 있습니다. 해당 지역의 집값 상승률을보고이 기사에서 설명한 방법론을 따르면 수익성있는 주택 투자를 할 가능성을 판단하는 데 훨씬 유리한 위치에 있어야합니다.